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王先生與張女士結(jié)婚10年了，有一套三居室的房屋。最近由于生意伙伴跑路，王先生手頭資金有些緊張，便向李先生借款200萬(wàn)元，并瞞著妻子張女士將夫妻共有的房屋抵押給李先生。張女士知道抵押情況后非常擔(dān)憂，房子雖然登記的是王先生的名字，但是她與王先生婚后購(gòu)買的，屬于共有財(cái)產(chǎn)，王先生借她在外地出差之機(jī)，和李先生簽訂借款抵押合同，從李先生處借款200萬(wàn)元，并辦理了房屋抵押權(quán)登記。她認(rèn)為，房子是她和王先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在她不知情的情況下，王先生隱瞞房屋共有的事實(shí)與李先生簽訂房屋抵押合同，這種行為嚴(yán)重侵害了她的合法權(quán)益，擔(dān)心萬(wàn)一借款還不上房子也保不住了，所以她并不承認(rèn)這個(gè)抵押合同。那么在這種情況下，房屋抵押合同是否有效?如果到期王先生無(wú)力償還債務(wù)，李先生是否能夠得到抵押的房屋?
遼寧智庫(kù)律師事務(wù)所白禹龍律師:
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十四條第二款規(guī)定，共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
也就是說(shuō)，共有房屋設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)全體共有人同意，否則抵押無(wú)效。在這個(gè)糾紛中，如果債權(quán)人李先生不能證明其完全具備善意取得的要件，那么這個(gè)抵押就無(wú)效，房屋的所有權(quán)人可主張撤銷房屋的抵押登記。
但是如果債權(quán)人李先生可以證明
其符合善意取得條件，那么抵押就可視為有效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，抵押共有房屋時(shí)，如果未經(jīng)所有共有人均同意，則通常認(rèn)定抵押設(shè)定無(wú)效。善意取得僅為認(rèn)定該情況下抵押有效的一種特殊制度，所以需要具備法律規(guī)定的如下全部要件時(shí)方可主張:
(一)債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)是善意的。如設(shè)定抵押時(shí),抵押物的所有權(quán)人出示了僅有其作為產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)證、離婚證或未婚承諾，或雖已婚，但出示了另一方同意抵押的書面文件。且債權(quán)人已盡到查詢審查義務(wù)。
(二)債權(quán)人已依約向債務(wù)人發(fā)放貸款。該行為可以視為取得抵押權(quán)支
付的合理對(duì)價(jià)。
(三)已辦理抵押權(quán)登記手續(xù)。
那么在這種情況下，夫妻另一方的權(quán)益又如何保證呢?事實(shí)上，債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)后，夫妻另一方可要求設(shè)定抵押的一方承擔(dān)賠償責(zé)任。 阿幫
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