|
成都一向以強大的消費能力而聞名，這個追求安逸生活的城市里，逛商場早就已經(jīng)是人們生活的重要組成部分了。這個城市一直以來都是商業(yè)地產(chǎn)投資的熱土，商業(yè)地產(chǎn)的起起伏伏也成為成都商業(yè)市場繁榮程度的晴雨表。 2018年3月下旬，上市公司財報季來臨，在2017年的年度報告中，各家商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)都會將前一年的運營情況以數(shù)據(jù)的方式進行量化的呈現(xiàn)，而各個不同地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也藏在這些數(shù)據(jù)之中。銳理選取了幾家較有代表性的房企的報告，通過“冰山一角”的數(shù)據(jù)，來一窺成都商業(yè)市場在過去一年的表現(xiàn)。 進擊的核心商圈 首先，我們來看看成都現(xiàn)在最熱門的商圈——紅星路·大慈寺商圈的情況。 在這個商圈中，太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)合作打造的遠洋·太古里和九龍倉的國際金融中心（IFS）比鄰而居，兩個目前成都軟硬件以及運營理念都最為先進的大型商業(yè)體，讓傳統(tǒng)春熙路商圈的光芒明顯被紅星路·大慈寺商圈所掩蓋。 成都遠洋·太古里 在太古地產(chǎn)的2017年業(yè)績報告中，也特別地將成都遠洋太古里項目單獨提出： 成都遠洋太古里：二零一七年的零售銷售額上升百分之四十九。該項目成為成都的購物地標，備受歡迎。于二零一七年十二月三十一日，商場的租用率為百分之九十五，百分之九十二的可出租零售總樓面已經(jīng)開業(yè)。 與2016年對比可知，成都遠洋太古里的出租率從92%提升到95%，同比上升3個百分點，開業(yè)率從87%提升到92%，同比上升5個百分點。與2016年營業(yè)額上升78%相比，2017年的營業(yè)額上升幅度有所下降，但是2017年的絕對增長值仍然要高于2017年。
我們再來看看成都IFS的情況，在持有和運營成都IFS的香港九龍倉地產(chǎn)的年度報告中稱： 成都IFS： 商場收入增長20% 至人民幣七億六千一百萬元，年出租率為 99%。租戶銷售額激增 30%，人流則上升 18%。 與2016年對比可知，成都IFS在2017年的收入比2016年多增長了9個百分點，出租率上升1個百分點，而承租商戶的零售額增長則從17%變成了30%，人流量的增長兩年持平。 成都IFS 從太古里和IFS這兩個成都的標桿級商業(yè)體的數(shù)據(jù)中我們可以看到，2017年紅星路·大慈寺商圈依然保持著兩位數(shù)以上的強勢增長，這從一個側(cè)面反映了2017年成都消費市場的發(fā)展速度依然不容小覷。
表現(xiàn)不俗的非核心商圈 那么，核心商圈如此迅猛的增長，是因為市場整體的快速增長，還是因為核心商圈把其他商圈的消費能力吸附過來了呢？ 我們把注意力從核心商圈轉(zhuǎn)移開，看看非核心商圈商場呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)。 首先是華潤置地旗下的成都萬象城項目，華潤萬象城位于城東的萬年場區(qū)域，和由多個商場組成的紅星路·大慈寺商圈以及春熙路商圈不同的是，這個購物中心以一己之力，承擔起為整個板塊提供商業(yè)配套的任務。 成都華潤萬象城 在華潤置地2017年的年度業(yè)績報告中，詳細列出了該公司持有的所有商業(yè)物業(yè)的數(shù)據(jù)： 成都華潤萬象城：2017年，租金收入2.97億元，出租率95.4%，與2016年相比，租金收入同比上升21.3%，出租率也上升了2.3個百分點。 值得注意的是，2016年成都萬象城的營業(yè)數(shù)據(jù)相比2015年有所下降，而2017年則已經(jīng)大幅度超過了2015年的水平，這或許說明在商業(yè)市場回暖的同時華潤萬象城自身也經(jīng)過調(diào)整，在2017年實現(xiàn)了更佳的業(yè)績。
城市的另一頭，成都武侯區(qū)中糧大悅城在西南方向也為武侯新城等板塊提供著商業(yè)配套，在大悅城2017年的業(yè)績報告中我們可以看到： 成都大悅城：2017年租金收入1.41億元，出租率93%，平均租金126元/月/㎡，租金收入同比上升24.78%，平均租金同比上升9.52%。 可見，成都中糧大悅城也同樣在2017年獲得了不錯的業(yè)績。 成都中糧大悅城 茂業(yè)商業(yè)在成都持有4家百貨商場和3家綜合性超市，4家百貨商場分別位于成都春熙路、鹽市口、天府廣場和高升橋。雖然沒有將每家百貨的數(shù)據(jù)單獨列出，但是也可以看到茂業(yè)在成都區(qū)域的銷售增長額為4.91%，這在一定程度上說明日漸遲暮的百貨行業(yè)仍然在成都市場勉力前行著。
這些數(shù)據(jù)都說明，成都2017年的零售商業(yè)市場轉(zhuǎn)好并非只是在核心商圈呈現(xiàn)的個別現(xiàn)象，在多個商圈的多種形態(tài)的商業(yè)體中，都或多或少有所體現(xiàn)。 社區(qū)商業(yè)同步發(fā)展 上面說到的都是集中式商業(yè)，那么與我們?nèi)粘Ｉ蠲芮邢嚓P(guān)的社區(qū)商業(yè)是不是也能從上市公司財報中看到呢？ 在成都本土的上市公司紅旗連鎖的2017年的年度財務預報中，我們也可以看到成都非集中式商業(yè)在這一年同樣獲得令人矚目的增長： 公司 2017 年度與上年同期相比，營業(yè)收入增長 9.70%，歸屬于上市公司股東的凈利潤增長 14.18%，銷售增長主要是公司 2017 年進一步加強大數(shù)據(jù)的運用及分析、各項費用的增長速度較以前年度有所下降，對門店商品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整、提升門店管理效率、加強內(nèi)控管理等措施，使經(jīng)營業(yè)績有所增長。 成都隨處可見的紅旗連鎖 紅旗連鎖的利潤增長速度快于營收增長速度，這側(cè)面說明了這家本土的社區(qū)連鎖商超在賺錢方面更有效率了，當然，如果整個城市商業(yè)環(huán)境不是正向發(fā)展的話，這樣的增長是難以實現(xiàn)的。
銳評 讓每個成都人記憶猶新的是，在2015~2016年，成都零售商業(yè)市場在經(jīng)濟基本面和網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊下進入了盤整期，整體表現(xiàn)偏弱，在幾年的盤整之后，在2017年已經(jīng)呈現(xiàn)出了一些重新進入高速發(fā)展的跡象。 根據(jù)銳理統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，2017年，全成都房地產(chǎn)市場商業(yè)產(chǎn)品總銷售面積為87.37萬㎡，為2010年以來銷量最大的一年，總體供銷失衡的態(tài)勢在這一年也很大程度上緩解，2012年以來供遠大于求的情況在2017年也已經(jīng)得到了扭轉(zhuǎn)。在住宅市場收緊之時，投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的時機也悄悄到來。
成都商業(yè)地產(chǎn)供求量走勢 雖然在這一年里，我們也看到了美美百貨撤店等商業(yè)市場盤整的余波，但是隨著成都國家級中心城市地位的不斷顯現(xiàn)、城市功能分區(qū)的不斷推進，這個城市本身蘊藏的消費潛力也將持續(xù)被挖掘下去。而隨著商業(yè)零售市場重新回到高速發(fā)展的軌道之中，成都的商業(yè)地產(chǎn)市場恢復往日的榮光或許可以期待。 |
|
|
