近年來(lái)，隨著業(yè)主法律意識(shí)不斷覺(jué)醒、維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商再也不能像以前一樣對(duì)“地下車庫(kù)”任性處置。但由于產(chǎn)權(quán)和用途的不同，一直以來(lái)，車庫(kù)（位）在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的處理，給財(cái)務(wù)小伙伴帶來(lái)了很多困惑。

從產(chǎn)權(quán)方面劃分，車庫(kù)（位）可以分為有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）、無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）兩類。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的車庫(kù)（位）作為公共配套設(shè)施的一種，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（三）款的規(guī)定，應(yīng)按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

另外，納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位）等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅。 

這里需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，目前地下車庫(kù)是否分?jǐn)偼恋爻杀緡?guó)家并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。一般的原則是，如果地下建筑計(jì)入容積率的，則分?jǐn)偼恋爻杀?，否則不予分?jǐn)?。例如《湖北省地方稅?wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn)》（鄂地稅發(fā)[2013]44號(hào)）第六條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)偂薄?/p>

產(chǎn)權(quán)明晰的權(quán)車庫(kù)（位）按照上述政策很好處理，但是對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（位）在土地增值稅清算時(shí)的處理，各地規(guī)定不一致，有著顯著的地方特色，這里的無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）是指無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車庫(kù)（位）。

無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）根據(jù)用途又分為普通車庫(kù)（位）、人防車庫(kù)（位）、機(jī)械車庫(kù)（位）等。為了幫助大家了解各地的規(guī)定，我們將地下車庫(kù)（位）分類進(jìn)行梳理。

1.轉(zhuǎn)讓——不計(jì)收入，不扣成本

按照以上方法進(jìn)行土地增值稅清算具有代表性的省市如下：

《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（遼地稅函[2012]92號(hào)）文件規(guī)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無(wú)產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行。

2.作為公共配套設(shè)施

作為公共配套設(shè)施時(shí)，處理方法與有產(chǎn)權(quán)配套設(shè)施的處理方法一致，如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào)）規(guī)定，納稅人開(kāi)發(fā)的，無(wú)償供物業(yè)管理等部門(mén)使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施。

3.自用

《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）規(guī)定，納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào)）規(guī)定，如納稅人開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門(mén)實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。

4.出租

出租又根據(jù)出租的期限不同，分為幾種情況。

（1）出租期限與商品房同等期限，計(jì)收入、扣成本

當(dāng)出租期限等同于商品房使用期限時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，視同銷售處理。

例如，湖北省地方稅務(wù)局發(fā)布《湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）第十七條第四款規(guī)定：“對(duì)于停車場(chǎng)（車庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用”。    

（2）出租，不計(jì)收入、不扣成本

①例如山西省規(guī)定出租一定期限（一般不超過(guò)20年）時(shí)，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（山西省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)）規(guī)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位、地下儲(chǔ)藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不可以扣除。

②更有甚者，不論期限，只要出租，均不計(jì)收入、不扣成本。例如，《西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知》（西地稅發(fā)[2010]235號(hào)）對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀尽①M(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。 

（二）人防車庫(kù)（位）

《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?/p>

基于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用人防設(shè)施改造的地下車庫(kù)在土地增值稅清算時(shí)又分為以下幾類：

1.確權(quán)有償轉(zhuǎn)讓——計(jì)算收入，扣除成本

具有代表性的省市如下：

2.歸全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府等——成本可扣除

按照以上方法進(jìn)行土地增值稅清算具有代表性的省市如下：

在實(shí)踐中，例如房地產(chǎn)企業(yè)向人防辦移交時(shí)，很難取得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明，因此事實(shí)上不能扣除，代表性的區(qū)域有青島。

3.有償轉(zhuǎn)讓——不計(jì)收入，不扣成本

按照以上方法進(jìn)行土地增值稅清算具有代表性的省市如下：

大家知道，地下車庫(kù)一般收入和成本形成倒掛，如果能夠計(jì)算收入、分?jǐn)偝杀?，則在按照三分法清算土地增值稅時(shí)，可以有效降低“其他類房產(chǎn)”對(duì)應(yīng)的土地增值稅增值率，從而降低土地增值稅；一旦不允許扣除，則不能起到抑制稅率增長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)多繳納土地增值稅。

(三)機(jī)械車庫(kù)（位）——不計(jì)收入，不扣成本

近來(lái)，不少城市出現(xiàn)地下車庫(kù)（位）稀缺，一位難求的局面。機(jī)械車庫(kù)（位）應(yīng)運(yùn)而生，它是利用機(jī)械設(shè)備提高單位面積停車數(shù)量的停車方式，有效的解決停車難的問(wèn)題，但是機(jī)械車庫(kù)（位）一般不能取得產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)企業(yè)通常以出租方式獲得收益，其收入與成本在土地增稅清算時(shí)也會(huì)讓財(cái)務(wù)人員產(chǎn)生困惑。 

根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引的通知》（穂地稅函[2016]188號(hào)）第二條第四款規(guī)定：“對(duì)出租、自用的機(jī)械車位，土地增值稅清算時(shí),不計(jì)入清算收入,不允許扣除對(duì)應(yīng)的成本、費(fèi)用。其中,機(jī)械車位的成本、費(fèi)用涉及項(xiàng)目共同成本、費(fèi)用的, 按機(jī)械車位建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)偺蕹薄?/p>

無(wú)產(chǎn)權(quán)車位究竟如何處置最好，需要考慮房產(chǎn)稅、管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)等多重因素，需要根據(jù)具體情況具體處理。

以上是我們歸納的地下車庫(kù)（位）不同情況土地增值稅清算解決方法，因?yàn)榈赜蛐圆町愝^大，財(cái)務(wù)的小伙伴在處理具體實(shí)務(wù)時(shí)請(qǐng)參照當(dāng)?shù)氐木唧w法規(guī)并與稅務(wù)局進(jìn)行有效的溝通。