各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府有關委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會，各有關直屬機構：

現(xiàn)將《昆明市國有建設用地二級市場交易管理暫行規(guī)定》《昆明市國有建設用地二級市場轉讓管理暫行規(guī)定》《昆明市國有建設用地二級市場出租管理暫行規(guī)定》《昆明市國有建設用地二級市場抵押管理暫行規(guī)定》等國有建設用地二級市場試點管理配套文件印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹執(zhí)行。

                                    昆明市人民政府

                   2017年10月30日

第一條  為規(guī)范我市國有建設用地使用權二級市場（以下簡稱土地二級市場）行為，促進土地二級市場的健康發(fā)展，按照《國土資源部印發(fā)<關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案>的通知》（國土資發(fā)〔2017〕12號），制定本規(guī)定。

第二條  在本市土地二級市場從事交易活動，適用本規(guī)定。法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱的土地二級市場，是指經(jīng)昆明市人民政府批準設立的土地二級市場交易場所。

本規(guī)定所稱的土地二級市場交易，是指出讓國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押；劃撥國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押；作價出資（入股）或授權經(jīng)營國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押（不包含個人已購住房和以分攤土地辦理轉讓手續(xù)）。

第四條  在土地二級市場從事交易活動，應當遵循誠實信用和公開、公平、公正的原則。

第五條  本市所轄出讓國有建設用地使用權、劃撥國有建設用地使用權、作價出資（入股）或授權經(jīng)營國有建設用地使用權發(fā)生轉讓、出租、抵押交易，應當在土地二級市場進行。

第六條  昆明市國土資源局負責本市土地二級市場的監(jiān)督管理和協(xié)調工作。

昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室為本市土地二級市場交易的經(jīng)辦機構，負責本市土地二級市場交易管理工作。

本市有關部門按照各自職責，協(xié)助昆明市國土資源局以及昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室做好土地二級市場的管理工作。

第七條   土地二級市場是公益市場。

第八條  土地二級市場應當為交易提供場所、設施和信息等服務。

土地二級市場主要依據(jù)國家對土地轉讓、出租、抵押的相關規(guī)定，負責對進入土地二級市場的交易提供組織、管理和服務，嚴格按規(guī)定和程序辦理交易活動。

土地二級市場應當建立交易信息發(fā)布網(wǎng)絡平臺，形成可供上網(wǎng)查詢的信息網(wǎng)站和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，及時提供交易信息、管理制度、交易規(guī)則和相關的法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定。

土地二級市場建立的交易信息發(fā)布網(wǎng)絡平臺，應當與市規(guī)劃、住建、工商、稅務等有關權證變更相關管理部門實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)或者信息交換。

土地二級市場可以為交易提供價款結算服務。

第九條  土地二級市場交易的辦理流程為窗口接件——資料審核——信息發(fā)布——達成交易——簽訂合同——交易監(jiān)管——不動產登記。

對已有買家，雙方已經(jīng)協(xié)商一致的土地交易，經(jīng)審查合規(guī)后直接進行公示，無異議可直接達成交易，辦理后續(xù)手續(xù)。

對未有買家，委托土地二級市場交易管理機構進行交易的土地，交易管理機構將按照招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權方式及程序為委托方辦理土地交易業(yè)務。

第十條  按照土地取得方式的不同，土地轉讓、出租、抵押業(yè)務提交的材料有所不同，根據(jù)各業(yè)務所需求材料清單提交。

交易雙方對其提供的土地二級市場交易材料的完整性、真實性負責。

第十一條  土地二級市場實行交易信息公告制度。

土地二級市場對提供的交易信息進行分類、整理，在約定的期限內，通過土地二級市場信息網(wǎng)絡發(fā)布平臺發(fā)布，還可以同時通過媒體或者采用推介會等多種形式，對外公布。

第十二條  交易雙方成交后，應當簽訂土地交易合同，并簽字、蓋章。土地交易合同包括下列主要內容：

（一）交易雙方的名稱、住所；

（二）轉讓、出租、抵押標的的基本情況；

（三）成交方式；

（四）價格及價款支付時間和方式；

（五）標的涉及的債權、債務的處理方案；

（六）土地使用權交割事項；

（七）違約責任；

（八）合同爭議解決方式；

（九）雙方約定的其他事項。

第十三條  土地二級市場交易管理機構應當對在土地二級市場交易的土地交易合同進行核實，符合相關規(guī)定的，出具土地交易認定書（或土地交易鑒證書）。

第十四條  在土地二級市場進行土地交易的出讓方或者受讓方，憑土地二級市場交易管理機構出具的土地交易認定書（或土地交易鑒證書）和付款憑證，到不動產登記機構申請辦理變更登記手續(xù)。

第十五條  出現(xiàn)下列情形之一的，經(jīng)出讓方、受讓方或者第三方向土地二級市場交易管理機構提出申請，可以中止交易：

（一）對交易的土地有爭議且尚未解決的；

（二）因不可抗力致使土地交易活動不能按約定的期限和程序進行的。

出現(xiàn)前款第（一）項或者第（二）項情況，致使交易合同無法繼續(xù)履行的，應當終止交易。

第十六條  土地二級市場交易管理機構應當定期向市國土資源局報告土地二級市場交易情況。在土地二級市場交易過程中，發(fā)現(xiàn)有異常事項的，應當及時報告市國土資源局。

第十七條  凡債務關系不清或者存在糾紛的土地，不得進入土地二級市場交易。

第十八條  交易雙方在土地交易過程中發(fā)生糾紛，可以向土地二級市場交易管理機構或者市國土資源局、市政府申請調解；達成交易的，也可以依據(jù)合同約定，申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第十九條  土地二級市場交易管理機構對土地交易過程中違反規(guī)定的土地交易，經(jīng)立案調查并確認的，可以責令土地二級市場交易管理機構撤銷違反規(guī)定出具的土地交易認定書（或土地交易鑒證書）。

撤銷土地交易認定書（或土地交易鑒證書）致使土地交易無效且造成損失的，由違反規(guī)定的土地二級市場交易管理機構、出讓方、受讓方承擔相應的賠償責任。

第二十條  土地二級市場及其工作人員違反本辦法及有關規(guī)定的，由市國土資源局責令改正；情節(jié)嚴重，造成國有、集體資產流失或者給當事人造成經(jīng)濟損失的，除根據(jù)有關法律、法規(guī)承擔民事責任外，由市國土資源局、市政府等有關部門依法追究有關責任人員的責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十一條  本規(guī)定由昆明市國土資源局負責解釋。

第一條  為規(guī)范土地二級市場試點中國有建設用地使用權轉讓行為，根據(jù)《國土資源部關于云南省昆明市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點實施方案的批復》（國土資函〔2017〕267號）、《昆明市人民政府關于進一步做好土地供應服務保障工作的實施意見》（昆政發(fā)〔2016〕50號）等有關規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條  本規(guī)定適用于開展土地二級市場試點工作的昆明市主城區(qū)范圍，包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政轄區(qū)，以及該行政區(qū)域內的開發(fā)（度假）園區(qū)。

第三條  國有建設用地使用權（以下簡稱土地使用權）轉讓是指土地使用權人將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權出售、贈予、交換、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立導致土地權屬變更。不包括股權轉讓。

第四條  土地使用權轉讓應當滿足下列條件：

（一）權屬清晰無爭議，依法登記取得權屬證書；

（二）無法律及經(jīng)濟糾紛；

（三）共有房地產，經(jīng)其他共有人書面同意；

（四）農村集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)，經(jīng)集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)三分之二以上成員（或股東）同意。

第五條  土地使用權轉讓時，《國有土地使用權出讓合同》《劃撥決定書》和其他登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，由受讓方承接，原《國有土地使用權出讓合同》和《劃撥決定書》有限制性條件的從其規(guī)定。

第六條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用權轉讓應遵循誠實信用、公平自愿、依法依規(guī)原則。

第七條  土地使用權轉讓可以場外交易，也可以進場交易。場外交易的，只能按證載用途進行轉讓。轉讓結果由昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室進行審查并對交易結果進行公告，公告期7日，公告期無異議由昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室進行備案并核發(fā)《土地轉讓鑒證書》。不動產登記機構依據(jù)《土地轉讓鑒證書》辦理登記手續(xù)。

第八條  土地使用權轉讓涉及用途變更、補繳價款等行政審批事項的，經(jīng)市人民政府審批同意補繳金額后，可進入土地二級市場交易平臺交易。

第九條  申請進入土地二級市場交易平臺交易的，由昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室進行審查并發(fā)布交易公告，公告期20天，成交后由昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室核發(fā)《土地轉讓交易認定書》。不動產登記機構依據(jù)《土地轉讓交易認定書》辦理登記手續(xù)。

第十條  國有建設用地使用權轉讓價格不得低于市場評估價。低于市場評估價80%的，政府可行使優(yōu)先購買權。土地市場評估由轉讓方委托有資質的評估機構進行評估。

第十一條  國土資源主管部門依法對國有建設用地使用權轉讓進行審查和監(jiān)督，規(guī)劃、住建、財政、國資委、工商、稅務等相關部門各司其職，履行土地轉讓各項行政審批文件的核發(fā)，配合國土資源主管部門進行監(jiān)管。

第十二條  昆明市土地和礦業(yè)權交易辦公室負責國有建設用地使用權交易平臺建設、運營和監(jiān)管，負責為國有建設用地使用權轉讓提供服務，信息歸集和發(fā)布、文書資料審核、交易資金監(jiān)管、交易鑒證、監(jiān)測分析等工作。

第十三條  出讓土地轉讓中涉及土地使用條件變更的，由土地使用權轉讓方向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請規(guī)劃條件并按現(xiàn)行政策申報土地使用條件變更 ，經(jīng)市政府批準后，持批準文件可以進入土地二級市場進行轉讓。轉讓成交后，同時簽訂《土地轉讓交易認定書》和《國有建設用地使用權出讓合同》，新規(guī)劃條件應納入出讓合同。轉讓價款由受讓方支付給轉讓方，補繳價款由受讓方支付給政府（或管委會）。繳清全部價款后，依法辦理不動產登記手續(xù)。

第十四條  對已取得土地使用權未按《國有土地使用權出讓合同》約定開工建設但不屬于閑置土地的，或開發(fā)投資總額未達應開發(fā)投資總額百分之二十五的，也可進入土地二級市場進行轉讓但不得變更土地使用條件。

土地使用權受讓方持《土地轉讓交易認定書》在1個月內向規(guī)劃、住建等部門申報開工手續(xù)，規(guī)劃、住建等部門應憑《土地轉讓交易認定書》在3個月內辦理相關開工手續(xù)。土地使用權受讓方開工建設，且投資強度達百分之二十五的，持屬地政府（管委會）出具的開工證明材料，依法辦理不動產權證書。未按要求開工建設的，《土地轉讓交易認定書》自動作廢。

第十五條  劃撥土地使用權轉讓涉及國有資產的，應當取得國有資產主管部門的批準。

第十六條  轉讓用途和證載用途一致，且轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，依法辦理不動產登記手續(xù)。

第十七條  轉讓用途和證載用途不一致，且轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，依法辦理土地轉讓手續(xù)。轉讓成交后，簽訂《土地轉讓交易認定書》，核發(fā)《國有建設用地使用權劃撥決定書》，轉讓價款由受讓方支付給轉讓方。繳清轉讓價款后，依法辦理不動產登記手續(xù)。

第十八條 轉讓用途和證載用途不一致，且轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，參照本規(guī)定第十三條，由土地使用權轉讓方向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請規(guī)劃條件。

第十九條  以作價出資（入股）或授權經(jīng)營方式取得土地使用權的，經(jīng)原作價出資（入股）或授權經(jīng)營批準機關同意后，方可進入土地二級市場交易。其轉讓管理方式參照以出讓方式取得的土地使用權。

第二十條  按照國土資源部《閑置土地處置辦法》認定為閑置土地的，由土地使用權轉讓方申請，經(jīng)屬地政府（管委會）研究同意并報市政府批準后，以進場交易方式進入二級市場進行轉讓。但不得變更土地使用條件。

第二十一條  經(jīng)認定屬于政府原因造成閑置的，轉讓時原土地取得成本按《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》約定金額歸土地使用權轉讓方所有，轉讓中產生的土地增值部分由政府（管委會）和土地使用權轉讓方按5:5分成。

第二十二條  經(jīng)認定屬于政府以外其他原因造成閑置的，轉讓時原土地取得成本按《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》約定金額歸土地使用權轉讓方所有。轉讓中產生的土地增值部分優(yōu)先用于支付土地轉讓方的土地閑置費，剩余部分全額繳入地方財政。

第二十三條  已取得土地使用權的“昆明市政府債務保全用地”，經(jīng)市政府批準同意轉讓的，在取得新的規(guī)劃條件后，可進入土地二級市場進行轉讓。

第二十四條  轉讓時，原土地取得成本按《國有建設用地使用權出讓合同》約定的金額歸土地使用權轉讓方所有。規(guī)劃調整需補繳的土地價款全額繳入地方財政，由財政部門按市人民政府批示進行調配。

第二十五條  土地使用權可以分割轉讓。土地使用權分割后，土地連同地上建構筑物形成獨立宗地，且屬于同一產權主體，在權屬和產權關系清晰無糾紛的情況下，可以辦理土地使用權轉讓手續(xù)。

第二十六條  對土地上建（構）筑物已建成并完成驗收的，經(jīng)轉受雙方協(xié)商后，可以按協(xié)商結果形成獨立宗地分割轉讓，轉讓后由不動產登記機構直接辦理不動產登記；對土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規(guī)劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉讓手續(xù)。

第二十七條  存有以下情況的，不得辦理土地使用權分割轉讓手續(xù)：

（一）已辦理房屋預售房許可證不允許分割的；

（二）涉及回遷安置房、保障性住房的地塊；

（三）土地轉讓后用途與控制性詳細規(guī)劃不一致的；

（四）宗地涉及違法建設未處理完成的；

（五）土地使用權人未繳清原項目的費用的；

（六）其他經(jīng)規(guī)劃、住建部門研究不適合分割的情形。

第二十八條  鼓勵涉抵押及司法處置的用地，進入土地二級市場進行轉讓處置。

第二十九條  因司法判決（或裁定）轉移土地使用權的，按照人民法院生效的判決（裁定）和《協(xié)助執(zhí)行通知書》等法律文書的，直接辦理不動產登記手續(xù)；因仲裁委員會裁定轉移土地使用權的，按照生效的《仲裁決定書》等法律文書，直接辦理不動產登記手續(xù)。

第三十條  為實現(xiàn)土地抵押權變現(xiàn)，經(jīng)土地使用權抵押人和抵押權人雙方委托，可以以抵押土地進入土地二級市場交易，其轉讓管理參照上述對應土地使用權取得方式的管理規(guī)定執(zhí)行；以物抵債，為實現(xiàn)土地使用抵押權，經(jīng)抵押人和抵押權人雙方達成一致，已形成轉讓合同的，其轉讓管理參照上述對應土地使用權取得方式的管理規(guī)定 執(zhí)行。

第三十一條  昆明市債務保全用地是指2011年按國家審計署對我市市級地方政府債務審計的要求，將土地收益權質押、儲備證抵押的政府性債務以土地使用權證注入投資公司，轉化為公司債務的項目用地。

第三十二條 昆明市完善用地中已出讓土地需補繳土地出讓價款的用地（即“8.31”清非用地）不適用于本規(guī)定。

第三十三條 本規(guī)定由昆明市國土資源局負責解釋。

第一條  為貫徹實施《云南省昆明市完善國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點實施方案》，加強對試點區(qū)域二級市場國有建設用地使用權出租管理，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于開展土地二級市場試點工作的昆明市主城區(qū)范圍，包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政轄區(qū)，以及該行政區(qū)域內的開發(fā)（度假）區(qū)。

第三條  本規(guī)定所稱國有建設用地土地使用權（以下簡稱土地使用權）出租是指土地使用權人作為出租人將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。具體包括劃撥土地使用權獨立宗地整體出租、出讓土地使用權出租、作價出資（入股）或授權經(jīng)營土地使用權出租。劃撥土地分攤使用權出租不納入試點范圍。

第四條  土地使用權出租應當符合下列條件：

（一）權屬清晰無爭議，依法登記取得權屬證書；

（二）無法律及經(jīng)濟糾紛；

（三）共有房地產，經(jīng)其他共有人書面同意；

（四）農村集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)，經(jīng)集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)三分之二以上成員（或股東）同意；

（五）按照土地使用權規(guī)定期限和條件完成投資開發(fā)和利用，具有合法的地上建筑物、其他附著物的產權證明材料。

第五條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂出租合同，明確雙方的權利和義務。

出租合同應當載明下列主要內容：

（一）雙方當事人的姓名或單位名稱、住所；

（二）土地位置、面積、四至界限；

（三）房屋位置、面積；

（四）土地使用權證書及編號；

（五）出租用途；

（六）租金標準及支付方式；

（七）出租期限；

（八）雙方約定的其他事項。

第六條  依法取得用地使用權并在使用權年限內，按照本規(guī)定出租、承租土地使用權受國家法律保護。

第七條  劃撥土地使用權出租，經(jīng)所在地國土資源管理部門按本規(guī)定予以備案后，進入土地二級市場進行交易和監(jiān)管。

劃撥土地使用權出租人持下列文件資料申請備案：

（一）土地使用權出租申請書；

（二）行業(yè)主管部門批準文件；

（三）土地收益金計收方案（具體應包含計收金額、繳納時限、繳納主體、逾期未繳相關責任等內容）；

（四）單位和法定代表人證明文件，個人身份證或戶籍證明；

（五）土地權利證書；

（六）地上建筑物、其他附著物的產權證明材料；

（七）其他依法應當提供的文件資料。

第八條  劃撥土地使用權出租成交后，出租人與承租人應當簽訂出租合同。出租合同不得違背國家法律、法規(guī)和劃撥決定書的規(guī)定。

第九條  劃撥土地使用權出租期限不得超過二十年。出租期屆滿，當事人可以續(xù)訂出租合同，但約定的出租期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第十條  出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租給他人使用，應當依法繳納土地收益金，土地收益金納入土地出讓收入管理。

第十一條  財政部門負責土地二級市場試點范圍內土地收益金的征收管理，國土資源管理部門負責土地收益金的征收工作。

第十二條  土地收益金按年計算，依據(jù)劃撥土地使用權所在位置、出租合同約定出租土地面積、出租用途對應基準地價的10%收繳，基準地價按市人民政府批準的標準執(zhí)行。具體收繳可以根據(jù)出租合同約定分別按年、季、月計收。

第十三條  劃撥土地使用權出租屆滿前十五日內，土地使用權人應向所在地國土資源管理部門申請注銷，停止繳納土地收益金。需續(xù)訂出租合同的應持原出租備案文件，在土地二級市場重新簽訂土地出租合同。

第十四條  土地使用權人不按期限繳納土地收益金的，按日加收該收益金未繳總金額1‰的滯納金。不按期繳納土地收益金超過六個月的，由國土資源管理部門限期改正，逾期未改正的，土地出租備案文件自動作廢，按違法用地處理，沒收違法所得。

第十五條   劃撥土地使用權出租期間，承租人不得擅自將所承租的土地使用權轉租給他人使用；不得擅自改變出租合同約定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、擴建建筑物或者其他附著物。

承租人確需改變出租合同約定土地用途或新建、擴建建筑物和其他附著物的，應當在征得土地使用權人的同意后向原批準機關申報辦理有關手續(xù)，重新簽訂出租合同，納入土地二級市場監(jiān)管。

 第十六條  按照有關規(guī)定，屬政府鼓勵支持的新興產業(yè)、先進制造業(yè)、創(chuàng)新平臺等承租土地使用權，出租期間出租用途、產業(yè)業(yè)態(tài)不發(fā)生改變的，可不進入二級市場進行交易監(jiān)管。

第十七條  出讓（租賃）土地使用權出（轉）租成交后，出租方和承租方應當訂立出租（轉租）合同，同時提交土地二級市場備案。

第十八條  當事人簽訂的出租（轉租）合同，不得違反國家法律法規(guī)和出讓（租賃）合同的有關約定。

第十九條  土地使用權出租期限不得超過土地使用權剩余年限。土地使用權轉租期限不得超過租賃剩余年限。

第二十條  作價出資（入股）或授權經(jīng)營土地使用權出租參照第三章規(guī)定辦理。

第二十一條  土地使用權出租期間，因國家建設需要收回土地使用權的，出租方與承租方應當在國家收回土地使用權前解除出租合同并注銷出租備案信息。

第二十二條  國土資源管理部門有權對土地使用權出租活動進行監(jiān)督檢查。被檢查的單位或個人應當予以配合，如實反映情況并提供有關文件、資料、不得阻撓檢查。

第二十三條  國土資源管理部門在對土地使用權出租活動進行監(jiān)督檢查中，可以采取下列措施：

（一）查閱、復制與監(jiān)督檢查事項有關的文件、資料；

（二）要求被檢查單位提供或報送與監(jiān)督檢查事項有關的文件、資料及其他必要情況；

（三）書面告知被檢查單位或個人報送資料或辦理出租備案。

第二十四條  土地使用權出租，出租人應當向稅務部門申報繳納相關稅款，土地使用權出租稅款繳納辦法由稅務部門另行制定。

第二十五條  本規(guī)定由昆明市國土資源局負責解釋。

第一條  為規(guī)范我市土地二級市場試點中國有土地使用權抵押登記行為，根據(jù)國土資源部《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作規(guī)范（試行）》以及《國土資源部關于云南省昆明市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點實施方案的批復》（國土資函〔2017〕267號）等規(guī)定要求，制定本規(guī)定。

第二條  本規(guī)定適用于開展土地二級市場試點工作的昆明市主城區(qū)范圍，包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政轄區(qū)，以及該行政區(qū)域內的開發(fā)（度假）區(qū)。

第三條  國有建設用地使用權一般抵押權登記，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移國有土地等不動產的占有，將該不動產抵押給債權人，依法申請辦理的不動產抵押權登記。

國有建設用地使用權最高額抵押權登記，為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供國有土地等不動產擔保的，依法申請辦理的不動產抵押權登記。

前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第四條  根據(jù)我市實際，由主城五區(qū)不動產登記分中心按屬地登記原則辦理；市不動產登記中心可對主城區(qū)范圍內的國有土地及其定著物辦理抵押權登記。

第五條  依法設立國有建設用地使用權抵押權的，可以由抵押人和抵押權人共同申請辦理不動產抵押登記。嚴格按照現(xiàn)行的法律法規(guī)辦理抵押登記，實際操作中嚴格按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范（試行）》等法規(guī)規(guī)范執(zhí)行。

第六條  以國有建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物、構筑物一并抵押；以建筑物、構筑物抵押的，該建筑物、構筑物占用范圍內的國有建設用地使用權一并抵押。

以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物；在抵押權存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割。抵押人和抵押權人另有約定的，從其約定。

第七條  按照債權平等原則，根據(jù)不動產登記相關規(guī)定自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現(xiàn)，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。但國家機關以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體等一般不得成為抵押人。

第八條  嚴格執(zhí)行《不動產登記暫行條例》中對不予登記的規(guī)定，對不予抵押登記進行告知。

第九條  我市土地二級市場試點范圍內，劃撥土地使用權可以抵押，并依法申請不動產抵押權登記，但法律規(guī)定禁止抵押的除外。

以劃撥方式取得學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施及其土地，不得抵押。

第十條  當事人應根據(jù)劃撥建設用地使用權權益價格合理設定抵押價值，最大抵押金額（含利息）不得超過評估地價的70%。

抵押權人為非金融機構的，最大抵押金額（含利息）不得超過評估地價的50%。

第十一條  單獨以劃撥土地使用權設定抵押權的，所擔保的主債權僅限于開發(fā)建設該地塊的貸款，并不得違反國家相關規(guī)定。

第十二條  設立最高額抵押權的，當事人應當持不動產權屬證書、最高額抵押合同與一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權的合同或者其他登記原因材料等必要材料，申請最高額抵押權首次登記。

當事人申請最高額抵押權首次登記時，同意將最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，還應當提交已存在債權的合同以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

第十三條  同一不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其約定辦理登記。

第十四條  有下列情形之一的，當事人應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記：

（一）抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的；

（二）被擔保的主債權數(shù)額變更的；

（三）債務履行期限變更的；

（四）抵押權順位變更的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

因被擔保債權主債權的種類及數(shù)額、擔保范圍、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變更申請抵押權變更登記時，如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料。

第十五條  因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，當事人可以持不動產權屬證書、不動產登記證明、被擔保主債權的轉讓協(xié)議、債權人已經(jīng)通知債務人的材料等相關材料，申請抵押權的轉移登記。

第十六條  有下列情形之一的，當事人應當持不動產登記證明、最高額抵押權發(fā)生變更的材料等必要材料，申請最高額抵押權變更登記：

（一）抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的；

（二）債權范圍變更的；

（三）最高債權額變更的；

（四）債權確定的期間變更的；

（五）抵押權順位變更的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

因最高債權額、債權范圍、債務履行期限、債權確定的期間發(fā)生變更申請最高額抵押權變更登記時，如果該變更將對其他抵押權人產生不利影響的，當事人還應當提交其他抵押權人的書面同意文件與身份證或者戶口簿等。

第十七條  當發(fā)生導致最高額抵押權擔保的債權被確定的事由，從而使最高額抵押權轉變?yōu)橐话愕盅簷鄷r，當事人應當持不動產登記證明、最高額抵押權擔保的債權已確定的材料等必要材料，申請辦理確定最高額抵押權的登記。

第十八條  最高額抵押權發(fā)生轉移的，應當持不動產登記證明、部分債權轉移的材料、當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的材料等必要材料，申請辦理最高額抵押權轉移登記。

債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當分別申請下列登記：

（一）當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權的轉移登記；

（二）當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數(shù)額后繼續(xù)享有最高額抵押權的，應當申請一般抵押權的首次登記以及最高額抵押權的變更登記；

（三）當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉移登記。

最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的,除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。

第十九條  有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料，申請抵押權注銷登記：

（一）主債權消滅；

（二）抵押權已經(jīng)實現(xiàn)；

（三）抵押權人放棄抵押權；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權消滅的其他情形。

第二十條  我市土地二級市場試點范圍內，出讓和作價出資（入股）土地使用權可以抵押，并依法申請不動產抵押權登記。

第二十一條  出讓和作價出資（入股）建設用地使用權抵押的，當事人應參照出讓建設用地使用權權益價格合理設定抵押價值，最大抵押金額（含利息）不得超過評估地價的80%。

抵押權人為非金融機構的，最大抵押金額（含利息）不得超過評估地價的60%。

第二十二條  單獨以出讓和作價出資（入股）土地使用權設定抵押權的，所擔保的主債權僅限于開發(fā)建設該地塊的貸款，并不得違反國家相關規(guī)定。

第二十三條  作價出資（入股）土地使用權依法辦理不動產抵押權登記的具體要求參照出讓土地使用權抵押相關規(guī)定。

第二十四條  債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二十五條  為實現(xiàn)抵押權，人民法院依法對國有劃撥或作價出資（入股）土地進行查解封的，按《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例和實施細則》等相關規(guī)定和程序操作實施。

第二十六條  為實現(xiàn)劃撥土地抵押權，抵押權人與抵押人協(xié)議以抵押財產折價方式處置國有劃撥土地使用權及其定著物的，按土地二級市場試點相關政策規(guī)定辦理土地轉讓手續(xù)后進行不動產登記。

第二十七條  為實現(xiàn)劃撥土地抵押權，抵押權人與抵押人以拍賣、變賣抵押物所得的價款優(yōu)先受償?shù)?，國有劃撥土地使用權及其定著物的買受人持拍賣和變賣合同等有效法律文書，按土地二級市場試點相關政策規(guī)定辦理土地轉讓手續(xù)；

由人民法院、仲裁委員會進行抵押物的處置的，當事人持生效法律文書直接辦理不動產登記。

第二十八條  出讓土地使用權抵押權實現(xiàn)時，按土地二級市場試點相關政策規(guī)定辦理土地轉讓手續(xù)；作價出資（入股）土地使用權抵押權實現(xiàn)，參照出讓土地使用權相關規(guī)定辦理。

第二十九條  在試點范圍內辦理劃撥國有建設用地使用權抵押的，在申請抵押權登記時，雙方須共同約定在實現(xiàn)抵押權時，由受讓人優(yōu)先補繳土地價款后方可清償債務；并在抵押權實現(xiàn)的協(xié)議折價、拍賣和變賣等方式中對受讓（買受人）進行告知和約定。

第三十條  在試點范圍內辦理作價出資（入股）國有建設用地使用權抵押的，在申請抵押權登記時，應取得作價出資（入股）原批準機關同意，并且原批準機關明確同意作價出資（入股）土地在實現(xiàn)抵押權時，按出讓土地使用權相關規(guī)定辦理。

第三十一條  在試點范圍內以出讓方式取得的科教、醫(yī)衛(wèi)慈善、公共設施等建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物設立抵押權的，須取得其主管或者上級部門同意抵押的書面意見，無主管或者上級部門的，須取得第三人為債務人向債權人提供的合法擔保。

第三十二條  昆明市完善用地中已出讓土地需補繳土地出讓價款的用地（即“8.31”清非用地）不適用本規(guī)定。

第三十三條  本規(guī)定未盡事宜，按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》及有關政策、法規(guī)、規(guī)范辦理。

第三十四條  本規(guī)定由昆明市國土資源局負責解釋。