在“房子是用來住而不是用來炒”的定位下，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迎來諸多政策利好。十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”；九部委聯(lián)合印發(fā)“支持租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新政；央行提出“建立健全住房租賃金融支持體系”等。長(zhǎng)租公寓是租房市場(chǎng)發(fā)展的重要領(lǐng)域，未來發(fā)展空間廣闊，是信托公司參與的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

一 長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式

長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式主要包括“包租運(yùn)營(yíng)”、“購(gòu)置運(yùn)營(yíng)”和“整體開發(fā)”三種模式。

（一）包租運(yùn)營(yíng)模式

“包租運(yùn)營(yíng)”模式是指長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商從持有存量住房的個(gè)人或者持有存量住宅或者商業(yè)物業(yè)的企業(yè)手中以5-10年的較長(zhǎng)時(shí)間段拿到房源，進(jìn)行品牌化的裝修與標(biāo)準(zhǔn)化的配置，并增加相應(yīng)的物業(yè)、社交、餐飲等服務(wù)，再向市場(chǎng)出租，通過租金的差價(jià)獲取收益。相對(duì)來說，包租運(yùn)營(yíng)模式是一種輕資產(chǎn)模式。

包租運(yùn)營(yíng)模式是房屋中介商、消費(fèi)級(jí)運(yùn)營(yíng)商及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的主流模式，收入主要依托規(guī)模體量，整體租金回報(bào)平均在4%-6%左右，但優(yōu)勢(shì)在于資金占用低、空置率低和周轉(zhuǎn)率高，項(xiàng)目現(xiàn)金流較為穩(wěn)?。煌袋c(diǎn)在于房源的獲取困難，包租成本呈上升趨勢(shì)。

（二）購(gòu)置運(yùn)營(yíng)模式

“購(gòu)置運(yùn)營(yíng)”模式是指長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商在市中心或其他重要地段購(gòu)置整層或整棟住宅、商住物業(yè)，通過進(jìn)行整體裝修改造與品牌化，并增加相應(yīng)的物業(yè)、社交、餐飲等服務(wù)，再向市場(chǎng)出租的模式。由于對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行了投資，既可以通過租金的差價(jià)獲取收益，又能夠享受物業(yè)增值。

購(gòu)置運(yùn)營(yíng)模式是房地產(chǎn)投資基金、酒店服務(wù)商、高端公寓服務(wù)商的主流模式，是一種重資產(chǎn)模式。該模式主要痛點(diǎn)在于對(duì)長(zhǎng)周期資金的需求，以及前期購(gòu)置資產(chǎn)對(duì)資金的投入與占用較高而入住率可能較低。

（三）整體開發(fā)模式

整體開發(fā)模式是指長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商以較為合適的成本獲得租賃用地，完成開發(fā)、裝修與配套服務(wù)配置，并以社區(qū)的形式整體對(duì)外出租，通過租金的差價(jià)和增值服務(wù)獲取收益，由于采取社區(qū)化出租，在運(yùn)營(yíng)成本方面可以得到控制。

整體開發(fā)模式比較適合房地產(chǎn)商，依托對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠較好地控制整體的成本。主要痛點(diǎn)是租金回報(bào)周期長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓建成后還需要較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)階段，前期建設(shè)投入的資金將被長(zhǎng)期占用。

二 長(zhǎng)租公寓的金融需求

與傳統(tǒng)的以出售為目的的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相比，長(zhǎng)租公寓租金整體回報(bào)率偏低，回報(bào)周期較長(zhǎng)；但是市場(chǎng)需求穩(wěn)定，且政策支持力度較大。長(zhǎng)租公寓的發(fā)展離不開金融支持，對(duì)金融需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）股權(quán)投資需求

無論是包租運(yùn)營(yíng)、購(gòu)置運(yùn)營(yíng)還是整體開發(fā)，長(zhǎng)租公寓前期都需要一定規(guī)模的資金投入，特別是購(gòu)置運(yùn)營(yíng)和整體開發(fā)模式，不僅前期資金量大，而且投資回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)，因此需要股權(quán)類資金投入。與普通住宅股權(quán)項(xiàng)目相比，長(zhǎng)租公寓股權(quán)投資期間分紅可以通過項(xiàng)目的租金實(shí)現(xiàn)，而最終的投資收益則依賴于未來的溢價(jià)轉(zhuǎn)讓或退出。從實(shí)現(xiàn)方式來看，既可以購(gòu)置資產(chǎn)后自己運(yùn)營(yíng)，也可以委托專業(yè)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商協(xié)助運(yùn)營(yíng)。

（二）項(xiàng)目貸款需求

與投入相比，租賃住房項(xiàng)目的租金回報(bào)率相對(duì)較低且較為穩(wěn)健，項(xiàng)目過程中的資金需求可以通過貸款來解決。目前，中央及地方各級(jí)政府還有央行、銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持住房租賃市場(chǎng)的政策導(dǎo)向比較明朗，五大國(guó)有銀行都已開展與住房租賃企業(yè)的合作。長(zhǎng)租公寓作為運(yùn)營(yíng)規(guī)范、收益穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)可控、交易對(duì)手優(yōu)質(zhì)的主流模式，能夠得到銀行的資金支持。

（三）資產(chǎn)盤活需求

由于長(zhǎng)租公寓租金穩(wěn)定且現(xiàn)金流可持續(xù)的特點(diǎn)，項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，非常適合通過證券化的方式進(jìn)行資產(chǎn)盤活，獲得成本較低且期限較長(zhǎng)的資金。長(zhǎng)租公寓ABS是以租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化融資工具，以租金回流+差額補(bǔ)足的方式支付利息；類REITs則是以項(xiàng)目份額或資產(chǎn)所有權(quán)為投資標(biāo)的股性投資或者夾層融資工具，以租金回報(bào)支付期間分紅，并可享受未來的資產(chǎn)溢價(jià)。

（四）租金融資需求

圍繞個(gè)人租房所需支付的租金，存在分期支付、消費(fèi)貸款等金融需求。金融機(jī)構(gòu)通過支持租戶貸款租房，提高租戶的消費(fèi)能力，有助于增加用戶量與用戶粘性，幫助運(yùn)營(yíng)商更快回收資金，改善現(xiàn)金流狀況。

三 信托公司的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

（一）直接/間接投資長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目

信托公司參與長(zhǎng)租公寓投資，主要針對(duì)購(gòu)置運(yùn)營(yíng)模式，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃或者以有限合伙項(xiàng)目公司的形式募集資金，購(gòu)置公寓或其它適合運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的地產(chǎn)資產(chǎn)。由于信托公司缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，一般需要引入專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行改造和經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過一定的成熟經(jīng)營(yíng)后溢價(jià)退出。信托公司也可以發(fā)起信托計(jì)劃募集資金認(rèn)購(gòu)持有長(zhǎng)租公寓或者項(xiàng)目股權(quán)的房地產(chǎn)基金，由房地產(chǎn)基金管理人負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)與退出安排，減少前端的操作環(huán)節(jié)。

（二）參與長(zhǎng)租公寓ABS業(yè)務(wù)

信托公司參與長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化服務(wù)，適用于包租運(yùn)營(yíng)與購(gòu)置運(yùn)營(yíng)模式，參與目前國(guó)內(nèi)已有魔方公寓ABS、自如ABS等長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持證券順利發(fā)行，以魔方公寓為例，該ABS采取了雙SPV的架構(gòu)，由中航信托設(shè)立單一信托計(jì)劃發(fā)放貸款，魔方公寓將租金應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司并提供差額補(bǔ)足義務(wù)，信托收益權(quán)再轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

另外，為了更好地助力長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，信托公司還可以發(fā)展Pre-ABS業(yè)務(wù)，先向運(yùn)營(yíng)商提供前端融資，滿足快速掌握房源的需求，然后再將具有穩(wěn)定租金合約和現(xiàn)金流的長(zhǎng)租公寓證券化，從市場(chǎng)上獲得相對(duì)較低成本的資金后，運(yùn)營(yíng)商再償還前期相對(duì)成本較高的融資。

（三）參與長(zhǎng)租公寓REITs業(yè)務(wù)

長(zhǎng)租公寓REITs是單一項(xiàng)目投資的升級(jí)模式，目前國(guó)內(nèi)已有幾單類REITs項(xiàng)目落地，包括新派公寓、保利地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口等都發(fā)行了權(quán)益型資產(chǎn)支持計(jì)劃。投資者可以獲取項(xiàng)目分紅以及溢價(jià)退出增值收益，通過在交易所掛牌也為后續(xù)市場(chǎng)化估值定價(jià)和轉(zhuǎn)讓打下基礎(chǔ)，為權(quán)益型投資帶來了流動(dòng)性。信托公司在REITs業(yè)務(wù)中既可以承擔(dān)SPV的角色，以信托計(jì)劃持有底層資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離；也可以作為資金補(bǔ)充渠道，向客戶出售REITs份額。

（四）為運(yùn)營(yíng)商提供投融資服務(wù)

對(duì)于采取整體開發(fā)模式的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從拿地建設(shè)到項(xiàng)目建成的過程中需要投入大量資金。信托公司可以選擇“股+債”的模式參與共同開發(fā)，通過合理設(shè)計(jì)抵押率與物業(yè)評(píng)估折扣，在保障投資安全的基礎(chǔ)上，減少開發(fā)商自持物業(yè)的壓力；后續(xù)還可以通過開發(fā)商回購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)退出。對(duì)于純租賃模式，由于缺乏快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，與開發(fā)商更多可能基于總對(duì)總的合作，減少純租賃項(xiàng)目現(xiàn)金回流不足對(duì)信托計(jì)劃本息兌付的影響。