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物業(yè)公司向業(yè)主訴討七年前物業(yè)費

 thw8080 2018-03-07
物業(yè)公司向業(yè)主訴討七年前物業(yè)費
因已過訴訟時效 訴訟請求被駁回
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    本報訊  在一起物業(yè)服務合同糾紛案中,物業(yè)公司認為業(yè)主張某未能支付2009年1月至2010年10月期間的物業(yè)費,并訴至法院。近日,江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院對此案作出一審判決,推定被告張某這期間的物業(yè)費已付清,且本案已超過訴訟時效,駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

    2006年10月,張某向南通新世界開發(fā)公司購買了一套住房,并與該公司簽訂了前期物業(yè)服務合同,約定由該公司選聘南通某物業(yè)公司對張某所在小區(qū)提供前期物業(yè)服務,合同對服務內(nèi)容、收費價格等作了約定。

    該物業(yè)公司提供物業(yè)服務至2016年3月。張某付清了自入住后至2008年12月的物業(yè)服務費,此后又付清了2010年11月至2016年3月的物業(yè)服務費。但物業(yè)公司認為張某未支付2009年1月至2010年10月的物業(yè)費。2017年11月,物業(yè)公司將張某訴至崇川區(qū)法院,請求支付2009年1月至2010年10月拖欠的6875元物業(yè)費。

    法庭上,張某辯稱,物業(yè)公司主張的費用已交納,其訴請超過了訴訟時效。

    崇川區(qū)法院審理認為,物業(yè)公司在向張某收取物業(yè)費時,應先向張某催收欠費在先的物業(yè)費,或在開具發(fā)票時,優(yōu)先清償之前發(fā)生的費用。原告主張的物業(yè)費已超過7年,張某作為自然人,要其保留如此長時間的物業(yè)費支付憑證,超出了對常人生活習慣的要求,也加重了業(yè)主的舉證責任。

    同時,因物業(yè)公司未提供其向張某催收了所主張的物業(yè)費的證據(jù),法院推定張某的物業(yè)費已付清。物業(yè)費屬于分期付款債務,一旦支付后業(yè)主與物業(yè)公司之間的債務即消滅。物業(yè)公司主張的債務獨立于此后已消滅的債務,在張某履行后期債務而不履行前期債務時,應視為物業(yè)公司前期的債權受到侵害,原告在長達7年的時間,從未向被告主張要求權利,其訴訟請求已超過訴訟時效。

    綜上,法院遂判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求。一審宣判后,雙方當事人在法定上訴期內(nèi)均未上訴,該判決已生效。(徐振宇  古  林)  

    ■連線法官■

    訴訟時效從合同約定的付費之日起計算

    該案承辦法官黃素兵介紹說,根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則,張某本應對已付費的主張負舉證責任。但根據(jù)日常生活經(jīng)驗,除非是有價值證券,要求將付費憑證保留多年,顯然不是正常人的生活習慣。因此,本案應將舉證責任分配給原告。一般情況下,物業(yè)服務人要求業(yè)主給付物業(yè)費的訴訟時效從最后一期物業(yè)服務合同履行期屆滿之日起計算,但這僅適用于連續(xù)拖欠的物業(yè)費債務,因為連續(xù)性債務具有整體性和關聯(lián)性,各期債務因時間經(jīng)過而不斷產(chǎn)生,不是在合同簽訂時就已形成。

    黃素兵介紹說,訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權利,當時效期間屆滿時,人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。鑒于物業(yè)服務合同履行的連續(xù)性,且物業(yè)公司的日常工作內(nèi)容之一即催交物業(yè)費,所以物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主主張欠繳物業(yè)費的訴訟時效起算時間應為最后一期物業(yè)服務費用的履行期限屆滿之日。

    就本案而言,原告主張被告拖欠的是7年前的物業(yè)費,此前此后的債務因已履行均消滅,故原告主張的債務具有獨立性,故訴訟時效應從合同約定的付費之日起計算,明顯本案已經(jīng)超過了訴訟時效。

    黃素兵提醒,物業(yè)公司要注意主張權利的時間限制,避免超過訴訟時效。要主動收集、保存訴訟時效中斷的證據(jù)材料。要自知道自身權利被侵害之日起,通過合法的途徑以書面的形式向?qū)Ψ竭M行催收,并保留相關證據(jù)資料。同時在訴訟時效屆滿前,要積極行使訴訟權利,以保障自身的合法權益。

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