引言：作為一個誕生于美國、成長于香港、擴(kuò)張于大陸的基金管理人，基匯資本已連續(xù)三年獲PERE頒發(fā)的亞洲最佳機(jī)構(gòu)大獎，并在2014~2016年連續(xù)三年位列Preqin最穩(wěn)定的私募地產(chǎn)基金管理公司之列。他是少數(shù)敢做李嘉誠交易對手的亞洲投資人，他從李嘉誠那里收購了北京盈科中心和廣州西城都薈，又從SOHO中國手中買下了凌空SOHO，并代中國平臺、泰康人壽等亞洲投資人在歐美市場收購了十多處地標(biāo)性建筑，基匯資本的成長之路對國內(nèi)的地產(chǎn)基金到底有哪些啟示？

一、基匯資本，亞洲最佳地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)？

      基匯資本（Gaw Capital）成立于2005年，總部位于香港，關(guān)注全球房地產(chǎn)市場并專注于對大中華和其他亞太地區(qū)具有良好風(fēng)險回報的困境項(xiàng)目進(jìn)行投資，通過重新設(shè)計(jì)以及定位，將其轉(zhuǎn)化為增值投資。憑借著良好的投資業(yè)績，基匯資本已連續(xù)三年獲PERE頒發(fā)的亞洲最佳機(jī)構(gòu)大獎，并在2014~2016年連續(xù)三年位列Preqin最穩(wěn)定的私募地產(chǎn)基金管理公司之列。

      公司創(chuàng)始人吳繼煒的父親吳仲燦在1970年創(chuàng)辦香港建生國際集團(tuán)，作為一家香港的上市公司，其核心業(yè)務(wù)是面向東南亞市場進(jìn)行物業(yè)、酒店投資和其他領(lǐng)域（金融、海運(yùn)等）的投資控股。不過，吳繼煒在斯坦福大學(xué)建筑專業(yè)畢業(yè)后并沒有馬上回港接手父親的公司，而是就職于美國一間名為Kennedy Wilson的地產(chǎn)投行。1991年吳繼煒相中機(jī)會以1,000萬美元的低價收購了破產(chǎn)的羅斯福酒店，他與妻子在酒店里住了三年，期間又斥資2,400萬美元對酒店進(jìn)行改造，并親身參與了每一項(xiàng)改造工程，從而將酒店的平均房價從收購時的20美元提升至400美元，2013年羅斯福酒店的營業(yè)額達(dá)到了4,800萬美元，凈利潤達(dá)到1,500萬美金。有了羅斯福酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，吳繼煒于1995年在美國創(chuàng)辦了城市置業(yè)，開始以獨(dú)到的眼光收購改造許多有增值潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前城市置業(yè)已經(jīng)在洛杉磯、舊金山、紐約、夏威夷等核心城市持有了250萬平尺的辦公物業(yè)、7萬平尺的數(shù)據(jù)中心、1,000多個酒店房間、以及2個18洞的高爾夫球場、1個滑雪場、和3個住宅改造項(xiàng)目。

2003年，吳繼煒在香港房地產(chǎn)陷入低谷時瞅準(zhǔn)時機(jī)，回流香港，并聯(lián)合摩根士丹利以8.4億港元收購上環(huán)維德廣場，全樓總建筑面積39.6萬平尺，當(dāng)時的收購價僅合2,129港元/平尺；2006年吳以26億港元的價格將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手麥格里集團(tuán)，從中大賺了一筆；2010年該大樓又被麥格里以43億港元代價轉(zhuǎn)手李錦記。

2005年，吳繼煒說服曾在高盛工作的弟弟吳繼泰合伙在香港成立基匯資本（Gaw Capital），當(dāng)時基匯資本共有19個股東，包括美國美聯(lián)銀行（Wachovia）及美國知名地產(chǎn)基金管理公司Angelo, Gordon& Co.。

2006年，基匯資本開始拓展內(nèi)陸市場，并找到了吳繼煒的中學(xué)同學(xué)彭慶邦做執(zhí)行合伙人，此前，彭慶邦在內(nèi)陸已經(jīng)積累了十多年的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在加入基匯前曾為第一太平戴維斯中國分公司的創(chuàng)始成員之一，后又出任第一太平戴維斯中國區(qū)的董事及中國投資部主管。2008年，曾在高盛及瑞士聯(lián)合銀行機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)部工作的吳繼煒的妹妹吳燕安也加入基匯資本，擔(dān)任資本市場主管，負(fù)責(zé)融資工作。

自2005年成立以來截至2017年二季度，基匯資本已累計(jì)融資86億美元，管理資產(chǎn)130億美元，累計(jì)發(fā)起了5支聚焦中國市場和亞太區(qū)的基匯中國基金、一支聚焦泛亞市場的酒店基金、一支越南基金、一支美國基金、一支美國共同式投資載體，以及若干獨(dú)立賬戶。2016年一年，公司的募集資金額達(dá)到18.51億美元，在全球完成19項(xiàng)交易，在15個城市收購項(xiàng)目，在7個城市退出項(xiàng)目，全年交易總額30.9億美元；過去5年累計(jì)融資45.2億美元，在PERE中排名第19位，在亞洲的排名則僅次于普洛斯（GLP）。

作為一家亞洲的私營地產(chǎn)投資基金，基匯資本是如何實(shí)現(xiàn)這一快速成長的？

二、投資策略：募投管退一體化的商業(yè)地產(chǎn)投資

      不同于國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)基金“明股實(shí)債”的投資，基匯資本做的是純股權(quán)投資，其基金期限也比較長，前三期基金的存續(xù)期為7 2年，第四基金的存續(xù)期達(dá)到9 2年，“長錢”支持下，公司以商業(yè)地產(chǎn)和酒店的改造增值投資為主。

2.1 中國區(qū)投資：商業(yè)地產(chǎn) 平臺投資

基匯資本于2005年進(jìn)入中國市場，并發(fā)起了第一代基匯中國基金，主要投資于內(nèi)陸一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如上海353廣場（原東海大樓），上海新天地Shama、北京太古里、北京極棧酒店等，目前第一代基金已實(shí)現(xiàn)了完全退出，投資倍數(shù)在2.3~2.5倍之間，內(nèi)部回報率（IRR）大約在25%至29%之間。

2007年基匯開啟了第二代中國基金的募集和投資工作，受到內(nèi)陸住宅開發(fā)熱的影響，第二代基金也進(jìn)入二三線城市進(jìn)行了一系列的住宅開發(fā)投資，并成立了中國城市置業(yè)這一中國區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)平臺，其操盤項(xiàng)目包括徐州的城置國際花園城、城置·金色年華、常州的御水華庭、淮安的城置·公園龍灣、成都的麗都花園、尚豪庭等，大部分項(xiàng)目都是二三線城市的剛需住宅，但受政策影響，部分項(xiàng)目的進(jìn)展并不順利，項(xiàng)目進(jìn)程多次被延遲。

      在這樣的背景下，2010年開啟的第三代基金加大了在海外投資的比重，在內(nèi)陸則開始探索基于合作平臺的主題投資模式，如與意大利RDM集團(tuán)和國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行以佛羅倫薩奧特萊小鎮(zhèn)為主題的商業(yè) 住宅投資，以及與維龍中國合作的物流地產(chǎn)投資平臺。

      隨著后危機(jī)時代的來臨，國際機(jī)構(gòu)投資人重返新興市場、并加大了地產(chǎn)投資力度，2013年完成募集的第四代基金獲得了國際投資人的熱情追捧，共獲得了10.25億美元的承諾資本，遠(yuǎn)超第三代基金3.735億美元的規(guī)模。投資人中40%來自亞洲，30%來自北美，30%來自歐洲。第四代基金計(jì)劃將80%的資本配置于大中華區(qū)，20%配置于亞太其他市場，不過，由于配置在大中華區(qū)的資本有一部分被配置在香港、澳門、臺灣市場，所以，實(shí)際中，配置在內(nèi)陸市場的資本約占到基金資本的一半；其投資重點(diǎn)則重新回到一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，如對北京盈科中心、上海浦匯大廈、廣州西城都薈項(xiàng)目的收購。

      而2017年4月完成募集的第五代基金，其規(guī)模進(jìn)一步上升，共獲得承諾資本13億美元，另有5億美元的跟投資本，投資者中46%來自亞洲，34%來自北美，20%來自歐洲。第五代基金除了繼續(xù)把握一線城市的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會外，更加大了對運(yùn)營平臺的投資力度，如參與長租公寓公司灣流國際青年社區(qū)的A輪融資、及聯(lián)合辦公空間裸心社的B輪融資等，最新的消息是公司將以49.4億元人民幣的代價收購SOHO中國的上海凌空SOHO項(xiàng)目。

截至2017年二季度，基匯資本在管的四只中國基金，資本總額超過30億美元，投資項(xiàng)目37個。而截至2015年底的26個項(xiàng)目中，住宅占25.57%，綜合體占24.7%，辦公樓18.99%，商場10.11%，酒店8.65%，物流7.05%，辦公 商場4.94%；區(qū)域上，內(nèi)陸合計(jì)占到64%，其中7.05%為物流地產(chǎn)項(xiàng)目，3.60%為佛羅倫薩小鎮(zhèn)項(xiàng)目（主要位于一二線城市），一線城市占30.38%，二線城市占13.97%，三線城市占9.24%，香港占11.47%，澳門占8.4%，臺北占5.75%，大中華區(qū)合計(jì)占到89.86%，其余約10%的投資分布于首爾（4.8%）、新加坡（2.99%）、東京（2.1%）。

圖1 基匯中國基金的物業(yè)類型分布（2015年四季度）

圖2 基匯中國基金的區(qū)域分布（2015年四季度）

      不難看出，基匯資本在內(nèi)陸市場雖然也曾借中國城市置業(yè)平臺在二三線城市進(jìn)行了一系列住宅開發(fā)投資，但由于部分項(xiàng)目的進(jìn)展并不順利，所以，近年來公司重新回到一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資以及優(yōu)秀運(yùn)營類企業(yè)的平臺投資上，以充分發(fā)揮其資金期限長、并有多年海外商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的競爭優(yōu)勢。

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基匯中國的典型項(xiàng)目

上海353廣場

       353廣場位于上海南京路步行街，曾是全國最繁榮的商業(yè)大街，其中的東海大樓是上世紀(jì)30年代上海最為繁華和忙碌的大廈，但在90年代時，東海大樓逐漸失去了往日的繁華與潮流，淹沒在了一群古董建筑中。2006年時，基匯資本用9億元人民幣將其買下，又斥資4億元請海外知名設(shè)計(jì)公司參與改造裝修并進(jìn)行全面翻新，在保留了古典風(fēng)貌的同時，用全新的設(shè)計(jì)及現(xiàn)代化的設(shè)施將其打造為一個時尚休閑購物廣場，新廣場于2008年10月正式開幕。2012年底，基匯資本將翻新后的353廣場以24億元人民幣的價格轉(zhuǎn)手麥格里集團(tuán)和阿布扎比投資局領(lǐng)銜的海外財(cái)團(tuán)，獲利11億。

上海新天地Shama

      2006年3月基匯資本以6.6億元人民幣的代價收購了瑞安集團(tuán)翠湖天地項(xiàng)目中的一幢住宅樓，將其改造為莎瑪（Shama）在內(nèi)陸的首個服務(wù)式公寓“Shama Lux新天地”，2008年3月基匯資本以人民幣9億元的價格將新天地Shama出售給韓國未來資產(chǎn)，僅用兩年時間就實(shí)現(xiàn)了溢價退出。

北京Hotel G

      2006年9月基匯資本在北京購入一棟9層高的乙級辦公樓，將其改造為110個房間的豪華精品酒店Hotel G（極棧酒店）。酒店的整體設(shè)計(jì)靈感為六十年代懷舊的好萊塢風(fēng)格，從外面看有點(diǎn)像魔幻城堡。入口及外立面的設(shè)計(jì)均別具匠心，采用別出心裁的茄紫色調(diào)，到了夜晚就可以通過客房窗口看到色彩斑斕的燈光，每個房間的燈光可以由房客自行調(diào)節(jié)。該項(xiàng)目曾多次獲獎，為基匯資本贏得了在內(nèi)陸市場的好口碑，目前已成功退出。

北京太古里

      2007年，基匯資本聯(lián)合太古地產(chǎn)，合資48億元收購北京國峰置業(yè)的“新三里屯項(xiàng)目”（如今的太古里），2008年太古里南區(qū)開業(yè)，2010年太古里北區(qū)開業(yè)，2013年太古里估值102億港元，2014年2月太古地產(chǎn)買下基匯資本的20%股權(quán)，從而使基匯資本成功退出太古里項(xiàng)目。

佛羅倫薩奧特萊小鎮(zhèn)

      基匯中國第三代基金于2012年入股由意大利RDM集團(tuán)、Waitex Group、以及另一家機(jī)構(gòu)投資人組成的佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊投資平臺，其中RDM集團(tuán)為意大利高端零售品集團(tuán)。此后五年間該平臺在天津、上海、廣州、武漢、成都、香港開發(fā)了六家奧特萊斯，2017年11月該平臺將天津和上海的奧萊項(xiàng)目出售給ERES亞太基金II-中國奧特萊斯基金，成為該基金的種子項(xiàng)目，11月該基金完成首輪關(guān)賬，共獲得募集資金5.5億美元。該基金由TH Real Estate擔(dān)任基金經(jīng)理，由RDM集團(tuán)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理，獲得了安聯(lián)不動產(chǎn)、TIAA General Account的認(rèn)購，而基匯中國第五代基金也作為LP投資了該基金，并擔(dān)任ERES II的共同募資者和咨詢顧問。

廣州西城都薈

       2013年基匯資本聯(lián)合摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資4.736億美元（人民幣25.78億元）完成了對廣州荔灣區(qū)西城都薈項(xiàng)目的收購，這一樓盤的賣方是和記黃埔和長江實(shí)業(yè)，其中住宅部分在2011年開盤后即銷售一空，但商業(yè)部分直到2012年底出租率也只有75%。據(jù)了解，西城都薈為四層商場，面積8.8萬平米，據(jù)此計(jì)算，每平方的收購價約人民幣2.9萬元?；鶇R接手兩年后，商場出租率大幅提升到94%，營業(yè)額提升50%，2017年4月基匯資本將西城都薈項(xiàng)目以人民幣40.65億元的價格出售給香港領(lǐng)展投資信托基金，賺進(jìn)15億元。

北京盈科中心

2014年4月，電訊盈科（00008.HK）和盈大地產(chǎn)（00432.HK）聯(lián)合公告，英屬維爾京群島注冊的公司Vinter Star Limited（基匯資本旗下基金所投資的一家公司）與之達(dá)成協(xié)議，后者將買下北京盈科中心，成交金額9.28億美元（72億港元）。用于買下北京盈科中心的9.28億美元并非都出自基匯第四代基金，還配有銀行的融資和其他投資者的共同投資，但基匯資本是項(xiàng)目的領(lǐng)投方和后續(xù)項(xiàng)目的管理方。

北京盈科中心位于北京市中心，物業(yè)由1座商業(yè)及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務(wù)式公寓及1個購物中心組成，總樓面面積21.27萬平方米，總可出租面積約17萬平方米。由此推算的收購單價約為每平米3.38萬元，作為三環(huán)里的項(xiàng)目，這個價格還是比較低的。之所以被低價出售，主要是由于太平洋百貨和IBM離開后，盈科中心的商業(yè)部分幾乎是空的——數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，盈科中心整體的出租率僅為59%，收益為2.36億港元，相比2012年的2.6億港元和2011年的2.4億港元略有下滑。

收購后，基匯資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)就開始著手對項(xiàng)目進(jìn)行改造，并打破了盈科中心原有裙樓為單一巨大整體的構(gòu)局，而將其區(qū)隔為8個結(jié)合體驗(yàn)式商業(yè)零售和創(chuàng)意辦公空間的“mini block”——捌坊，圍繞“迷你社區(qū)”的概念，打造傳統(tǒng)及創(chuàng)意兩種風(fēng)格迥異的辦公空間，并輔以體驗(yàn)式商業(yè)零售、餐廳、服務(wù)式公寓、商業(yè)配套設(shè)施、屋頂花園、戶外廣場等。接手三年后，盈科中心零售空間的出租率從15%提高到75%，總租金增長了50%。2017年北京盈科中心獲2017亞洲國際房地產(chǎn)大獎最佳改造建筑金獎。

裸心社

      2016年11月，基匯資本參與國內(nèi)的聯(lián)合辦公空間領(lǐng)軍企業(yè)裸心社的B輪融資。裸心集團(tuán)于2007年成立，以酒店業(yè)起家，2015年11月進(jìn)軍聯(lián)合辦公空間領(lǐng)域，一年間在上海中心區(qū)域開設(shè)了8家裸心社：遍及新天地、徐匯（湖南路及復(fù)興路）、商業(yè)街（南京路）、金融區(qū)（世紀(jì)大道）、交通樞紐（虹橋天地）、靜安和古北?；鶇R資本的此次投資將幫助裸心社加速區(qū)域擴(kuò)張并豐富其投資項(xiàng)目的資源，裸心社將在中國、香港、新加坡及其他東南亞主要城市增開24-30個項(xiàng)目（開發(fā)總面積約150,000平方米，社員數(shù)將達(dá)到30,000人）。

灣流國際青年社區(qū)

      2015年成立的灣流國際青年社區(qū)，已在上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、香港這7個城市投資了40個社區(qū)，致力在一線城市打造優(yōu)良且適價的公寓，滿足剛畢業(yè)大學(xué)生和年輕白領(lǐng)日益增加的住房需求，計(jì)劃在2019年前開業(yè)并管理8萬套公寓。2017年9月基匯資本參與灣流國際A輪融資，此輪共融資4億元，使灣流國際的總估值達(dá)到人民幣20億元。

上海凌空SOHO

      2017年10月，基匯資本與SOHO中國達(dá)成協(xié)議，以總價值49.44億元（29.5億人民幣 承債19.9億）買下上海虹橋凌空SOHO項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積128,175平米，其中，辦公區(qū)103,014平米，商業(yè)區(qū)25,161平米，合單價3.86萬/平米。2016年凌空SOHO的租金收入為1.43億元，2017年上半年為9,000萬元，此次收購的毛租金回報率約為3.6%。

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2.2 海外投資：精品酒店 創(chuàng)意辦公

除了基匯中國基金，基匯在亞太市場還有一只酒店基金和一只越南基金。

酒店基金主要鎖定香港、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等相對成熟市場，挖掘那些地理位置優(yōu)越卻未能充分發(fā)揮商機(jī)的高品質(zhì)酒店類資產(chǎn)的升值空間，奉行收購改造的增值策略。目前在酒店基金旗下共有三個項(xiàng)目，分別是澳大利亞珀斯的學(xué)生公寓項(xiàng)目、南太平洋波拉波拉島的四季酒店項(xiàng)目，以及聯(lián)合基匯中國基金投資的新加坡G酒店項(xiàng)目。

      而越南基金則是在2015年才正式成立的，此前主要是透過第三代中國基金在胡志明市投資了一個綜合開發(fā)項(xiàng)目，并使用自有資金與當(dāng)?shù)睾献骰锇?/span>NP Capital及騰飛集團(tuán)合作在胡志明市投資了一個商業(yè)綜合體開發(fā)項(xiàng)目。2015年基匯與NP Capital合作設(shè)立越南基金后，即，以1.06億美元的代價從Indochina Land Holdings 2 Ltd.手中收購了4個越南項(xiàng)目，包括胡志明市的一處綜合體項(xiàng)目、河內(nèi)的一處綜合體項(xiàng)目，以及峴港的一處住宅和一處酒店項(xiàng)目。

近年來，基匯更成功拓展了歐美市場?；鶇R資本起家于美國，早在1991年就收購了羅斯福酒店、1995年成立了美國城市置業(yè)公司。近年來受到中國、韓國等亞洲投資人海外不動產(chǎn)配置需求增加的影響，公司于2011年成立了一個共同投資式的投資載體（Investment Club），代表亞洲投資人投資于美國西海岸和其他大都會城市的物業(yè)資產(chǎn)；2013年又成立了Gaw Capital Partners USA (GCP USA)以更完善的架構(gòu)在美國市場提供獨(dú)立賬戶直接投資及私募房地產(chǎn)基金管理服務(wù)，并聘請新澤西州公共養(yǎng)老基金首席投資官Timothy Walsh出任Gaw Capital USA的首席運(yùn)營官。到2017年中期，城市置業(yè)和Gaw Capital USA已合計(jì)管理了27億美元的資產(chǎn)，其中，Gaw Capital USA管理資本4.25億美元，投資項(xiàng)目19個，包括一個1.1億美元的共同投資式產(chǎn)品US Fund I，和一支3.15億美元的私募地產(chǎn)基金US Fund II，兩個產(chǎn)品均專注于創(chuàng)意辦公和精品酒店項(xiàng)目，通過重新定位以及改造來達(dá)到房地產(chǎn)增值的目的。截至2015年底，美國基金的15個項(xiàng)目、2.45億美元的投資中，辦公樓占53.06%，酒店占41.85%，其余為綜合體項(xiàng)目；其中，Fund II投資了12個項(xiàng)目，已從9個項(xiàng)目中退出，權(quán)益乘數(shù)2倍，內(nèi)部收益率達(dá)到35%。

圖3 美國基金的物業(yè)類型分布（2015年底）

2.3 以核心資產(chǎn)為目標(biāo)的全球獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)

不過，與美國基金相比，基匯資本在海外業(yè)務(wù)中更引人注目的是它的獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)。自2010年起，基匯資本開始為投資人提供全球獨(dú)立賬戶的直接投資服務(wù)，即，由基匯資本代表亞洲投資人投資于歐美的成熟物業(yè)，其中，權(quán)益資本大部分來自客戶的獨(dú)立賬戶，并由客戶自主進(jìn)行投資決策，但由基匯資本代其搜尋項(xiàng)目，主導(dǎo)收購過程和盡職調(diào)查，并在此類交易中提供債務(wù)融資安排與物業(yè)收購后的資產(chǎn)管理服務(wù)；有時，基匯資本也會參與項(xiàng)目跟投。

為此，公司繼2013年成立Gaw Capital USA后，又在2014年成立了Gaw Capital UK，主要在英國和精選的歐洲國家提供獨(dú)立賬戶的直接投資、投資咨詢和資產(chǎn)管理服務(wù)，到2015年底已管理了9個項(xiàng)目、共30億美元的資產(chǎn)。而截至2017年中期，基匯資本管理的獨(dú)立賬戶達(dá)到15個，其中不乏多個知名的地標(biāo)項(xiàng)目。

      如2010年，基匯資本就代表韓國企業(yè)投資人組成的財(cái)團(tuán)以3.33億美元的代價收購了舊金山333 Market Street；2011年又代表韓國機(jī)構(gòu)投資人收購了芝加哥Three First National Plaza；2012年代表韓國財(cái)團(tuán)收購了倫敦的Vinter’s Place，該項(xiàng)目于2015年以58%的溢價退出，年化收益率IRR達(dá)到17.7%；2013年基匯資本協(xié)助中國平安以2.6億英鎊收購了倫敦勞埃德大廈（LIoyd’s Building），成為中國保險資金海外不動產(chǎn)投資的第一單；同年基匯代表韓國投資人收購了倫敦帕丁頓區(qū)的Waterside House以及美國硅谷的Cupertino Gateway項(xiàng)目，硅谷項(xiàng)目已整租給蘋果集團(tuán)使用，并于2015年以1.65億美元售出，貢獻(xiàn)了40%的IRR；2014年基匯又代表韓國教師信用合作社及其他投資人以1.91億英鎊的代價從貝萊德（Blackrock）手中收購了倫敦的Exchange Tower；2015年1月再次協(xié)助中國平安以3.3億英鎊的價格收購了倫敦一地標(biāo)性建筑Tower Place，這是基匯資本代表亞洲客戶在倫敦收購的第七個項(xiàng)目；同年基匯聯(lián)合泰康人壽共同出資2億英鎊收購倫敦金融城的Milton Gate。2015年，基匯資本還聯(lián)合建生國際斥資9.38億美元（含承債部分）收購了香港地標(biāo)洲際酒店，其中，建生國際出資5,100萬美元占10%股權(quán)，其余90%的權(quán)益資本都來自基匯資本，此后公司計(jì)劃用18個月時間對酒店進(jìn)行翻新，2017年建生國際以1.18億美元代價增持洲際酒店20%權(quán)益。2015年基匯還代表投資人以6.21億美元的代價收購了西雅圖76層高的哥倫比亞中心；以5億英鎊收購了倫敦白金漢宮路123-151號的大型商業(yè)樓，并計(jì)劃將123和151號內(nèi)部相連的物業(yè)重整擴(kuò)建，以增加該區(qū)域緊缺的商辦物業(yè)供給。

      不過，不同于基匯資本旗下基金的增值投資策略，其獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)的目標(biāo)資產(chǎn)大多為成熟市場的核心物業(yè)，以滿足其背后機(jī)構(gòu)投資人的穩(wěn)健投資要求，通常物業(yè)的出租率都在95%以上，租金回報率則在5%左右，多數(shù)項(xiàng)目由基匯的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)后續(xù)的項(xiàng)目管理，有時基匯也會參與跟投并安排海外的債務(wù)融資。但總體上，作為中介機(jī)構(gòu)，基匯在此類交易中，自身的收益空間十分有限，只是賺了個“辛苦錢”；不過，這些大宗交易卻讓他聲明鵲起，并得到了眾多亞洲機(jī)構(gòu)投資人的認(rèn)同，也為其后續(xù)基金的發(fā)起奠定了投資人基礎(chǔ)。

      那么，作為一家私營的亞洲地產(chǎn)基金管理公司，基匯資本憑什么能夠吸引眾多機(jī)構(gòu)投資人的關(guān)注？

      這與他的四大運(yùn)營平臺、境內(nèi)境外的雙線布局，以及和國際投行的多年合作密不可分。

（未完待續(xù)）