對于開發(fā)商，他們手中的地的效益可以用兩個最重要的指標來衡量，那就是：利潤和現金流。

一、先來講一下利潤，利潤是指能賺多少錢。

利潤= 收入 - 成本 - 費用 - 稅金

下面帶你一項一項來分解！

收入如何確定？當然，房地產項目的收入指的就是銷售收入，那么銷售收入如何計算，且看下圖。

銷售收入計算明細

一般是銷售收入=可售面積 X 均價。

成本都包括哪些？房地產項目的開發(fā)成本指的是土地成本和建造成本。

開發(fā)成本明細

費用都包括哪些？費用一般指的就是銷管費和財務費用（已計入成本中的貸款利息，不算以免重復）。

銷管費=銷售收入*銷管費率，一般一些大的房地產企業(yè)，如恒大、碧桂園的銷管費為三四五線5%，一二線3%。

最后是稅金，主要包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

其中【營業(yè)稅及附加】是指企業(yè)經營主要業(yè)務應負擔的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等。繳稅金額＝銷售收入×5.7%。

【土地增值稅】是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

【企業(yè)所得稅】是對我國企業(yè)和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。繳稅金額＝利潤總額×25%，交的稅其實是很高的。

毛利潤=收入 - 成本

利潤總額=收入－ 成本－銷管費－營業(yè)稅－土增稅

凈利潤=利潤總額－所得稅

=收入－成本－銷管費－營業(yè)稅－土增稅－所得稅

凈利率=凈利潤/銷售收入

土地獲利倍數=凈利潤/土地總價

二、再來講一下現金流，現金流是指投出去的錢什么時候可以回來。

作為老板，要清楚，錢要在什么時候支出，是付什么錢？錢該在什么時候回來，該回什么錢？

現金流入=銷售收入+貸款收入（前端融資、開發(fā)貸、基金等）

現金流出=成本+費用+稅金+還貸支出

現金流量表

看完利潤和現金流了，結合以往工作中的經驗，那么該如何保證項目整體利益的最大化呢？

凈利潤＝收入 — 成本 — 費用 — 稅金

再看一遍上面的公式，該怎么做？

收入這塊就多收嘛，那么怎么多收？這就牽扯到以前一些文章里面講的要“合理定價、加快去化”了！

支出這塊呢？無非就是少花點錢嘛。怎么少花錢？一般就是成本管理好、爭取費用減免、稅務合理籌劃。

這是凈利潤這一塊，下面來看看怎么保證現金流？

“快收錢”，怎么做？加快開發(fā)節(jié)奏、爭取提前預售、減少資金監(jiān)管、合理規(guī)劃融資（同時考慮盡可能的降低財務成本）。

“少出錢”，怎么做？和政府協(xié)商，土地款分批支付、各種費用延后支付。

現金流是一個企業(yè)的血液，特別是對于房地產這種行業(yè)，想一想當年的順馳是怎么倒閉的。房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，現金周轉率非常重要，當你的企業(yè)的周轉率比別人快的話，就會產生高于行業(yè)同水平的疊加效益。

利潤、現金流管理這兩大學問，值得反復研究！