我們在買房時經(jīng)常會看到這種情況，明明房子還沒有蓋起來就已經(jīng)開始銷售了。其實這時開發(fā)商就是在賣期房，與現(xiàn)房不同的是，期房沒有辦法直接入住，需要等待很長的時間才能交房。

期房指的是指開發(fā)商在從取得商品房的預(yù)售許可證以后至取得房地產(chǎn)權(quán)證（也就是大產(chǎn)權(quán)證）為止，在這期間的商品房被稱為期房，購房者在這階段購買的商品房要簽預(yù)售合同。買期房在香港澳門地區(qū)被稱為買“樓花”，這就是是當前房地產(chǎn)開發(fā)商所普遍采取的一種房屋銷售的方式。購買期房其實就是購房者買的還在建造之中的房地產(chǎn)的項目。

購買期房的優(yōu)點

1、因為先期就購買，有利于選擇好戶型和好位置。買的是還沒有竣工的房子，銷售工作才剛剛的展開，一般的開發(fā)商能提供較多的房源，朝向比較好的戶型也包含在其中，購房者也就有了很大的選擇的余地。

2、買期房貸款多可以達房價的70%。

3、期房的價格一般比現(xiàn)房價格優(yōu)惠，房地產(chǎn)開發(fā)商對于一個房屋的開發(fā)一般需要二至三年的時間，甚至更長。為了及時收回資金，增加資金利用率和減少資金壓力，在銷售期房時讓利。正因為一般期房比現(xiàn)房，所以很多“炒樓族”一般是買期房，賣現(xiàn)房，從中漁利。

買期房的缺點

1、期房合同上寫明的開發(fā)商哪一天交房，但是有的開發(fā)商往往逾期不能交房。不管是開發(fā)商原來有意欺騙或其他客觀原因，都給買房者帶來不利。

2、開發(fā)商前期過度炒作理念或帶有欺騙性所帶來的嚴重惡果，購房者買房時看了模型，其中綠地、景觀、整體規(guī)劃、戶型等各方面都覺得較理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原來開發(fā)商介紹房地產(chǎn)和樓書上介紹的有很大差別。

3、開發(fā)商如在交房前倒閉，購房者會是大經(jīng)濟受害者，這種情況在９０年代后半期我國許多城市時有發(fā)生。

期房購買流程

看房選房→認購→簽訂合同（商品房預(yù)售合同）→合同備案→申請貸款→辦理保險→收房入住→辦理房產(chǎn)證

期房什么時候交首付

一般繳納定金認購開發(fā)商的物業(yè)，并簽訂“認購協(xié)議書”后７天內(nèi)繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，此時，認購協(xié)議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。

買期房注意事項

期房的風險主要來自以下幾個方面：

1、房屋質(zhì)量風險

在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況（即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn)），因此，消費者經(jīng)常會因為房屋質(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開發(fā)商為追逐大利潤，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨（水）、管道滲漏等嚴重的質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

防范措施：驗收房屋時，請專業(yè)的房屋檢測（監(jiān)理）機構(gòu)來進行檢測，對于一般的質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商限期整改，對于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題，則一定要請專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測、鑒定，以便根據(jù)具體情況進行處理（要求維修、退房、及時索賠）。

2、面積縮（漲）水風險

有些開發(fā)商為了謀取大的商業(yè)利益，在進行實測時，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

防范措施：收房或進行產(chǎn)權(quán)登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術(shù)報告書（俗稱“房屋面積測繪表”），仔細核對相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進行計算，看開發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發(fā)商作出解釋，必要時要請專業(yè)測繪機構(gòu)進行復(fù)測，以避免經(jīng)濟損失。

3、虛假廣告宣傳的風險

開發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動人的，如果僅憑售樓時開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時候都會令人感到失望。人住以后就會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。因此，如果對自己所購買的房子有環(huán)境、配套設(shè)施等社區(qū)品質(zhì)方面的問題有的要求，并因此而選購開發(fā)商所宣傳的房子，就一定要在合同中對相關(guān)事項作出明確的約定，否則，以后發(fā)生糾紛就會在證據(jù)方面出問題。

4、規(guī)劃變更的風險

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規(guī)避責任，開發(fā)商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設(shè)置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

防范措施：消費者購房時，一定要認真審核開發(fā)商廣告中宣傳的內(nèi)容是否真實，是否可以落到實處，對那些廣告下角字體極小的免責聲明，要予以注意。為此，消費者要注意審查合同內(nèi)容的真實性，不僅要看大處，更要注意小處。在簽署合同時要求開發(fā)商將廣告中宣傳的內(nèi)容寫到合同中去，唯有此，才有可能在開發(fā)商違背宣傳承諾時，追究其違約責任。

5、定金風險

在期房銷售中，多數(shù)開發(fā)商并不是直接出示購房合同，和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再給消費者看合同、簽合同。這時，如果消費者不滿意開發(fā)商提出的交易條件（合同條款），開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。

防范措施：購房時，一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本以及相關(guān)補充協(xié)議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。如果遇到開發(fā)商以文本為有關(guān)政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關(guān)條款的合理性。如果一定要簽署認購協(xié)議，也要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對其中諸如“不能在約定的時間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。已經(jīng)簽署了認購協(xié)議并交付了定金，則一定要在認購協(xié)議中約定的時間內(nèi)，和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)（如簽署備忘錄、攜證人到場、作現(xiàn)場錄音等），以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。

6、產(chǎn)權(quán)風險

產(chǎn)權(quán)是所購商品房重要的法律依據(jù)，實踐中總有一些開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多消費者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格（資質(zhì)）、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

防范措施：在簽署購房合同時就要認真審查開發(fā)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)（審查五證），并約定不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責任。

7、合同以及合同條款無效的風險

消費者因為信息不對稱，法律和合同知識缺乏，導致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發(fā)生糾紛時被法院判定合同無效；還有一種情況是不認真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發(fā)生糾紛時，使自己陷入被動，而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟損失。

防范措施：認真審查合同（包括補充協(xié)議）內(nèi)容，明確每一個合同條款含意，對模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意后再決定簽署與否。

鑒于購房活動和商品房買賣合同的復(fù)雜性，建議在購房、簽署購房合同時聘請專業(yè)律師協(xié)助把關(guān)，以更好維護自己的權(quán)利。

8、延期交房的風險

實踐中，因為開發(fā)商的資金問題（開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等）、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費者的利益受損。

防范措施：在決定買房并簽署合同時，除例行審查開發(fā)商的有關(guān)情況、“五證”取得情況外，還要考察擬購房屋的施工進展情況。以前，國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住宅必須在主體結(jié)構(gòu)完成四分之一工程量以后才可以銷售，目前的規(guī)定是必須主體結(jié)構(gòu)封頂以后才可以銷售。我們建議消費者購買主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆孔樱ㄆ诜浚?，以便對自己的人住計劃作出安排，避免（減少）風險。

購買期房比購買現(xiàn)房要承擔更多的風險，但是在戶型的選擇上以及價格上都有更大的。大家咋買房時要仔細衡量買現(xiàn)房與期房的利弊，選擇適合自己的房屋。