炒房客拋售房子，你會買嗎？

sfq1 2017-11-01

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　　昨天，一位街坊老李找到我，問我要不要二手房。原來他炒房買了五處房子。現在還貸壓力吃緊，想都要賣掉。

　　其實，跟老李一樣的炒房客，想法都差不多。最近，隨著“房子不是用炒的”警告發(fā)出，各地都在制定限制炒房的各項新政。包括禁使用消費貸還款、提高利率等等，給炒房者斷了后路。趁現在還沒有開始打壓，及洗盤，才是上策。那么，炒房客的房子，我們能不能買？

　　有人說，當然能，買光明正大的，咋不行？其實，陳哥想告訴你，未必！這類房子有的能買，有的不能買。這里陳哥給大家說一下：

　　一、有以下特征的房子可優(yōu)先考慮

　　1、還沒有辦證的新房優(yōu)先考慮。一般新房從購買到交房，需要一年時間，這個時間段購買的房子，一般還沒有開始辦理房產證。尤其是購買時間不足不兩個月的新房，還沒有開始還貸，如果這時跟售樓部門溝通，可以減少過戶上的很大開支。

　　2、已經還清貸款的優(yōu)先考慮。因為在銀行按揭沒有還完之前，銀行是不同意過戶的。只有還完貸款，才能進入交易環(huán)節(jié)，房屋交易才能辦理。當然，在你們談交易時，周轉還完過戶，也是可以的。

　　3、證件不全的不能買。大家知道，買房必須實名制。炒房客為了炒房，往往采用“套牌”的方式，這樣就導政有些炒房房源證件不全。一定要注意，不是根炒房客交易，而是要根房產證上的本人直接交易，這一點是必須的。

　　4、有公正委托書的，可以優(yōu)先考慮。有一些高明的炒房者，都是全款買下來，不過戶，而是開個公正委托書，約定委托給他，然后找買家，這樣的房子規(guī)避了稅費，可以買。

　　5、購買年限不足兩年的酌情考慮。因為各地都有規(guī)定，商品房不足2-5年的，不得過戶交易。如果一定要購買這類房子，公證也不一定支持。所以，要根據房產證上的購買時間，確定是否在限制范圍。如果沒有穩(wěn)妥的擔保保障，也就是沒有以后可以更名的保障，不在考慮之列。

　　但是、交易稅費鬧不清、說不清的不能買。各地對二手房交易的稅費都有規(guī)定。而且對雙方應承擔的分額，也有相關規(guī)定。所以買房之前，要到當地行政服務中心房管局窗口，或者二手房交易窗口，把這兩項都問清，然后在與當地二手房價相比較。同意交易了，也要在雙方交易協(xié)議上寫清楚，才能確定可以買。

　　二、房子的基本情況，決定能不能買

　　1、產權。到底是是70年，50年還是40年，具體說，還有多長使用年限；

　　2、性質。是屬于商品房、經濟適用房、商住兩用等，這個一定要看房產證了，上面寫的清楚。如果是經適房，還要去交易中心咨詢，是不是需要另外補繳土地轉讓金；

　　3、手續(xù)。查看房產證、契稅票，看清產權性質、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等；

　　4、年限。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費；

　　5、實地查看。有的二手房源很破舊。有的連暖氣和天然氣管道都沒有，有的沒有電梯，有的樓間距不夠采光不好，如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡。

　　三、具體怎么交易，也決定是不是可以買入

　　1、交易細節(jié)商定不好不能買。尤其是明確付款方式和首付支付方式。如果全款要看自己的承受能力。如果是貸款。要明確首付支付方式，特別是假如房主要你的首付來還清他的銀行貸款的話，你的首付是往往不受法律保護的。如果你一定要買這類房子，這時候要注意在合同上明確寫出首付的支付方式，用途。最好可以和房主一起去銀行辦理還款手續(xù)。留好一式兩份的收據。

　　2、自己的征信額度決定自己是否可以買。如果是辦商業(yè)貸款的話，銀行要看你收入證明、工資流水、學歷等資料，來確定你的貸款數額和利率，如果你的信用情況不是太好，利率有可能上浮，甚至不允許貸款。特別是收入證明。一般要求每月稅后收入是還款數的兩倍，所以也要注意。

　　3、不能確立過戶時間不能買。以住親戚、要裝修等等理由拖延，就要小心。要把最晚的過戶時間、什么時候做物業(yè)交割給鑰匙、多少天之內完成過戶甚至遷走房主戶口、房子內都留下什么物件。都要溝通好，才能決定能不能買，如果要交易，都要明確寫在合同上，以免日后糾紛。

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