作者：興業(yè)地產(chǎn)閻常銘

1、新加坡：以廉價(jià)組屋為核心的階梯化供應(yīng)體系

新加坡是住房自有率最高的國(guó)家，真正實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。根據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年新加坡住房自有率高達(dá)90.9%。如此高的住房自有率得益于新加坡獨(dú)特的組屋制度，新加坡超過(guò)80%的家庭居住在政府提供的組屋里，其中超過(guò)94.4%的家庭擁有組屋的產(chǎn)權(quán)；只有20%的家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃私人住宅解決居住需求。

新加坡模式的核心是廉價(jià)組屋，并形成“廉租房→廉價(jià)房→私人住宅”的階梯化供應(yīng)體系。其中，廉價(jià)房覆蓋總?cè)丝诘谋壤?7%左右，是最多數(shù)新加坡居民的選擇。HDB是組屋唯一的供應(yīng)方，實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)、建設(shè)、交付、轉(zhuǎn)售各個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格把控。保證組屋的供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量，確保組屋是用來(lái)住的，嚴(yán)打投機(jī)行為。

新加坡模式的成功在于真正做到“居者有其屋”，成功的關(guān)鍵在于政府直接支持、獨(dú)家供應(yīng)，保障供給充足、價(jià)格低廉，并且監(jiān)管?chē)?yán)格。

1.1保障組屋供給充足

組屋唯一供應(yīng)方——HDB（建屋發(fā)展局）成立于1960年，當(dāng)時(shí)新加坡剛實(shí)現(xiàn)自治，面臨嚴(yán)重房荒問(wèn)題，只有10%的居民擁有像樣的住宅。HDB成立之初就擔(dān)負(fù)著解決居民尤其是中低收入居民的居住問(wèn)題的使命，為居民提供廉價(jià)住房。為此，國(guó)家發(fā)展部賦予HDB征用土地、建造組屋、出售和出租、提供住房貸款等職能，全權(quán)負(fù)責(zé)組屋建設(shè)。自成立至今，HDB組屋覆蓋人口比例從9%提升至82%，其中超過(guò)90%的居民擁有組屋的產(chǎn)權(quán)，累計(jì)建成超過(guò)100萬(wàn)套組屋，分布在新加坡各個(gè)地方，成為新加坡的特色和象征。

供給充足的關(guān)鍵是土地和資金，HDB的土地和資金由政府保障。一是土地：新加坡超過(guò)80%的土地為國(guó)有和公有，且政府具有強(qiáng)制征地權(quán)用于國(guó)家建設(shè)。因此政府可以給HDB供地，HDB也可以強(qiáng)制征地，征地價(jià)格由國(guó)家確定，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。二是資金：政府是HDB長(zhǎng)期貸款的主要供給方。根據(jù)HDB年報(bào)顯示，HDB資金來(lái)源包括，1）政府貸款，期限長(zhǎng)達(dá)10-30年，貸款利率為2.5%-4.5%；2）銀行貸款，期限低于5年，貸款利率0.9%-1.5%；3）發(fā)行債券，5-10年，利率1%-4%。2016年，三種資金來(lái)源占比為：32.7%、15.1%、52.2%。政府提供土地和資金，保障組屋供應(yīng)充足；并且土地和資金的成本較低，保障HDB具備向居民提供低價(jià)租賃住房和自有住房的能力。

HDB統(tǒng)一管理和預(yù)購(gòu)制度保障組屋供需合理。由于政府是組屋唯一提供方和管理方，組屋的申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)都在HDB系統(tǒng)上登記，政府根據(jù)申請(qǐng)情況，能夠了解供需是否平衡，合理制定供給計(jì)劃。目前HDB管理組屋存量101萬(wàn)套，新加坡家庭數(shù)量126.36萬(wàn)戶，收入低于14000新元（符合組屋申請(qǐng)收入條件）的家庭數(shù)量約96萬(wàn)，能夠滿足中低收入居民需求。在新加坡，首次購(gòu)買(mǎi)組屋的居民基本都能滿足需求。組屋的申請(qǐng)有三種方式，一是預(yù)購(gòu)組屋（BTO：Build-To-Order），申請(qǐng)數(shù)量超過(guò)規(guī)劃公寓數(shù)量的50%時(shí)，動(dòng)工建造，有一定等待期限；二是剩余組屋銷(xiāo)售（SBF：Sale of Balance Flats），積累夠一定的存量之后，發(fā)布銷(xiāo)售，現(xiàn)房無(wú)需等候；三是ROF（Re-Offer of Balance Flats），余量組屋的再銷(xiāo)售。根據(jù)HDB年報(bào)顯示，BTO是主要的方式，2016年占比約65%。這種預(yù)購(gòu)制度保障了申請(qǐng)人能夠購(gòu)買(mǎi)到組屋，同時(shí)也避免組屋過(guò)度供應(yīng)。

1.2、保障居民負(fù)擔(dān)能力

組屋價(jià)格低廉，貸款支持充分，保障居民有負(fù)擔(dān)能力。新加坡組屋制度是為了保障“居者有其屋”，因此普通家庭是否有能力購(gòu)買(mǎi)組屋至關(guān)重要。組屋有租賃和購(gòu)買(mǎi)兩種類(lèi)型。購(gòu)買(mǎi)為主要方式，有新組屋和二手組屋之分。新組屋直接從HDB申請(qǐng)，不滿足新組屋申請(qǐng)條件的家庭只能購(gòu)買(mǎi)二手組屋。二手組屋的價(jià)格和波動(dòng)都高于新組屋，但經(jīng)過(guò)我們測(cè)算，新組屋和二手組屋的價(jià)格對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，都不高。

一方面是組屋價(jià)格低廉，廉租房和廉價(jià)房的價(jià)格都在普通居民承受范圍內(nèi)。

（1）廉租房，租金極低，解決最低收入家庭的居住需求。

根據(jù)HDB年報(bào)顯示，2016年在管組屋中，5.6%是租賃，整體占比較低。目前廉租房只有1-room和2-room兩種戶型。申請(qǐng)條件：沒(méi)有住房，且是新加坡公民，單身年齡不得低于35歲，家庭月收入低于1500新元。我們根據(jù)收入和租金測(cè)算，廉租房租金不到收入的10%，對(duì)低收入家庭來(lái)說(shuō)，是非常大的優(yōu)惠。

（2）廉價(jià)房，解決最普遍中低收入家庭的需求

組屋戶型豐富，滿足多樣化需求。居住在組屋的家庭中，94.4%擁有組屋的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)期限為99年。大致測(cè)算，新加坡約有77%的家庭住在廉價(jià)房里，即購(gòu)買(mǎi)組屋解決居住需求。組屋大小從2-room到5-room不等，還有多代同居的3Gen類(lèi)型和設(shè)施更加完善的EC（執(zhí)行共管公寓），滿足不同家庭的需要，在組屋內(nèi)部實(shí)現(xiàn)階梯供給。

組屋有嚴(yán)格的申請(qǐng)條件，以收入為核心評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，保障中低收入居民居住需求的同時(shí)，預(yù)防各種可能出現(xiàn)的投機(jī)行為。嚴(yán)格將高收入和擁有住房的家庭排除在組屋市場(chǎng)外，保障組的居住用途。二手組屋申請(qǐng)條件在居民身份和收入條件上有所放松，與新組屋申請(qǐng)條件相比，二手組屋申請(qǐng)不設(shè)收入限制，新加坡公民和永久居民都有資格申請(qǐng)，但2013年起新增永久居民須等三年，才能購(gòu)買(mǎi)。其他申請(qǐng)條件與新組屋相似，依然要求家庭不小于21歲，單身不小于35歲，以及沒(méi)有組屋和私人住宅的產(chǎn)權(quán)。

新組屋價(jià)格由政府以收入為標(biāo)準(zhǔn)制定，漲幅和波動(dòng)都比較小，保障居民有負(fù)擔(dān)能力。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，新組屋的價(jià)格通常根據(jù)居民的收入水平制定，新組屋的價(jià)格從20萬(wàn)新元到40萬(wàn)新元不等，約人民幣97萬(wàn)元到194萬(wàn)元。

二手組屋的價(jià)格基本是由買(mǎi)賣(mài)雙方商定的。我們測(cè)算，新組屋的價(jià)格是二手組屋價(jià)格的約50%-70%的水平，是私人住宅的20%-30%。無(wú)論是新組屋還是二手組屋，價(jià)格均在居民的承受范圍之內(nèi)。我們測(cè)算普通居民家庭購(gòu)買(mǎi)新組屋需要2.5-3.5年，購(gòu)買(mǎi)二手組屋需要4.5-6年，居民購(gòu)買(mǎi)組屋的壓力并不大。

另一方面，金融支持充分，進(jìn)一步保障居民購(gòu)買(mǎi)能力。

居民購(gòu)買(mǎi)組屋，可以獲得金融支持，主要包括HDB和銀行的抵押貸款，以及公積金支持。首付比例最低只有90%，且公積金可以用來(lái)支付首付和按揭。

（1）HDB貸款

居民從HDB取得貸款，最高貸款比例為購(gòu)房?jī)r(jià)格的90%。首付款的10%中，有5%必須用現(xiàn)金支付，其余可以用公積金支付。

HDB貸款只限于購(gòu)買(mǎi)組屋的家庭，購(gòu)買(mǎi)私人住宅不可使用HDB貸款。貸款利率按照中央公積金利率上浮0.1%浮動(dòng)計(jì)息。每月償付按揭金額不超過(guò)收入的30%，貸款期限最長(zhǎng)25年，或者到購(gòu)買(mǎi)者65歲。

• 資格：至少一個(gè)購(gòu)買(mǎi)者是新加坡公民；

• 收入：?jiǎn)紊聿怀^(guò)6000新元/月，家庭不超過(guò)12000新元/月，多代家庭不超過(guò) 18000新元/月。

• 產(chǎn)權(quán)剩余期限：不低于20年。

• 其他：申請(qǐng)日前30個(gè)月內(nèi)，沒(méi)有其他房產(chǎn)。

（2）銀行貸款

最長(zhǎng)貸款期限為30年，最高貸款比例為80%。銀行貸款沒(méi)有收入上限設(shè)置，不滿足HDB貸款條件的家庭可以從銀行取得貸款。

（3）公積金制度

公積金：是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，員工需要繳納20%的薪酬到個(gè)人公積金賬戶，雇主需要繳納17%到員工賬戶。公積金可以用來(lái)支付首付和償還按揭。

1.3、嚴(yán)格限制投機(jī)行為

嚴(yán)格的申請(qǐng)條件和退出機(jī)制，保障組屋用于居住而非投機(jī)。

申請(qǐng)條件保障組屋用于解決中低收入家庭的居住需求，防止投機(jī)。組屋申請(qǐng)嚴(yán)格的收入條件限制，將高收入家庭“擠出”到私人住宅或二手組屋市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)條件將擁有私人住宅的家庭排除在組屋市場(chǎng)之外，確保組屋不能成為高收入家庭資產(chǎn)升值的工具。只有兩次申請(qǐng)新組屋的機(jī)會(huì)，以及同時(shí)只能擁有一套組屋的限制，防止投機(jī)占多，而組屋和私人住宅巨大的差價(jià)，保障組屋是申請(qǐng)家庭能夠負(fù)擔(dān)的最好居住條件，保證組屋的居住用途。

嚴(yán)格的出租和轉(zhuǎn)售條件，進(jìn)一步避免投機(jī)行為。組屋居住五年之內(nèi)不可出租，五年之后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住。而轉(zhuǎn)售的限制更加嚴(yán)格。未住滿五年必須原價(jià)賣(mài)給HDB；住滿五年，繳納10%-15%的附加費(fèi)后，獲得完整產(chǎn)權(quán)，可在二手組屋市場(chǎng)公開(kāi)出售，但整個(gè)過(guò)程須在HDB登記。

此外，新加坡法律規(guī)定，如果弄虛作假騙購(gòu)騙租，會(huì)受到罰款、監(jiān)禁或兩者兼施的懲罰。

1.4、新加坡模式是階梯化供給，不是打壓房?jī)r(jià)

新加坡模式是實(shí)現(xiàn)住房階梯化供應(yīng)的手段，而不是為了打壓房?jī)r(jià)。在新加坡組屋覆蓋率提升到80%的過(guò)程中，私人住宅價(jià)格上漲明顯。并且，相對(duì)市場(chǎng)化的二手組屋，價(jià)格也呈上漲趨勢(shì)。

新加坡私人住宅的價(jià)格很高。中部地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)是15000新元/平方米；非中部地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)10000新元/平方米。是二手組屋價(jià)格的2-3倍，是新組屋價(jià)格的3-5倍。新加坡核心區(qū)域?yàn)豕?jié)路附近均價(jià)高達(dá)28000新元，超過(guò)13萬(wàn)人民幣/平方米。

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，新加坡私人住宅價(jià)格整體呈上漲趨勢(shì)，1975-2017年，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)14倍，1991-2017年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)228.5%，與美國(guó)水平相當(dāng)。可見(jiàn)，保障住房的供給，并不會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)化商品房?jī)r(jià)格的下跌。私人住宅由于能享受資產(chǎn)增值的收益、配套設(shè)施和服務(wù)更好，是高收入群體的選擇，也是具備購(gòu)買(mǎi)私人住宅的家庭爭(zhēng)取達(dá)到的選擇。家庭月收入在10000-14000之間，具備購(gòu)買(mǎi)組屋的收入條件的家庭，有20%選擇購(gòu)買(mǎi)私人住宅，這表明，雖然組屋保障完善，但私人住宅的增值空間和完善配套仍然是中高收入居民的選擇。

2、德國(guó)：以租賃為核心的階梯化供應(yīng)體系

德國(guó)是租賃比率最高的國(guó)家。根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，德國(guó)租賃比率高達(dá)54.5%。超過(guò)一半的德國(guó)人都是通過(guò)租房來(lái)解決居住需求。而核心城市柏林租賃比率甚至達(dá)到85.8%，漢堡達(dá)到77.4%，不來(lái)梅達(dá)到61.2%。遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)國(guó)家及核心城市。

德國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)作為福利產(chǎn)業(yè)而非支柱產(chǎn)業(yè)，保障居民的需求。德國(guó)的住房制度被認(rèn)為是最成功的，一方面是因?yàn)樽》抗┙o充足，保障完善，切實(shí)解決居民住房問(wèn)題；二是房?jī)r(jià)穩(wěn)定，漲幅和波動(dòng)遠(yuǎn)小于其他發(fā)達(dá)國(guó)家。德國(guó)模式的關(guān)鍵在于住宅供給充足、租賃保障完善以及打擊投機(jī)和暴利行為。

2.1、鼓勵(lì)多方參與住房建設(shè)，保障供給充足

德國(guó)二戰(zhàn)后初期，住房供給嚴(yán)重不足。1949年德國(guó)房戶比不到0.65，面臨嚴(yán)重的房荒，德國(guó)通過(guò)《住宅建設(shè)法》對(duì)社會(huì)住宅和自有住宅的建設(shè)給予貸款、補(bǔ)貼、土地供給、稅收等方面的優(yōu)惠，鼓勵(lì)住房建設(shè)。1978年時(shí)，德國(guó)房戶比達(dá)到1.21。住房供給出現(xiàn)富余，此后隨著家庭規(guī)模小型化、移民潮（難民潮）等富余住宅被消化，房戶比基本處于略高于1的合理水平。

與新加坡政府壟斷組屋建設(shè)不同，德國(guó)鼓勵(lì)私人、開(kāi)發(fā)商、合作社等多主體建房，而市政建房占比很小。根據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)存量住房最主要的構(gòu)成主體是居民家庭，占比64.3%，其中自住比例為41.9%，出租比例為22.4%。而專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商及小型物業(yè)企業(yè)、住房合作社、市政及教堂占比分別為23.5%、5.4%、6.8%。政府直接供給的比例非常小，通過(guò)給予其他主體貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等，鼓勵(lì)其他主體參與住房建設(shè)。

而我們進(jìn)一步估計(jì)租賃市場(chǎng)各供應(yīng)方的供給比例為：居民家庭38.6%，小型物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商40.4%、住房合作社9.3%、市政及教堂11.7%。其中，市政及教堂提供廉價(jià)的租賃住房；住房合作是集中建房、低價(jià)租賃給社員；而居民、專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商、物業(yè)公司則是以市價(jià)出租，享有物業(yè)增值的收益。德國(guó)租金收益率一直穩(wěn)定在4%-5%的水平，而近期德國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債收益率只有0.35%，存款利率也只有0.3%，1995年以來(lái)多數(shù)年份在3%以下。因此業(yè)主有足夠的積極性將房屋出租，獲取穩(wěn)定收益。

住房供應(yīng)方1：居民家庭

居民家庭是最重要的房屋供給方，占比超過(guò)64.3%，也供給了租賃市場(chǎng)38.6%的房源。1956年《住宅建設(shè)法》對(duì)自有住宅建設(shè)進(jìn)行扶持，主要措施包括提供土地、提供貸款支持和利息補(bǔ)貼，給予稅收減免等優(yōu)惠。目前，主要的扶持措施為：（1）建房費(fèi)用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40％，從而降低房主應(yīng)納稅的收入；（2）申請(qǐng)建房的貸款也可從應(yīng)納稅的收入中扣除。此外，財(cái)政還給予收入較低的購(gòu)房人不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼，超過(guò)80%的德國(guó)人都可以享有不同額度的補(bǔ)貼。

德國(guó)支持居民自建住房的主要金融措施是住房?jī)?chǔ)蓄制度。居民與銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同，每月存入一定金額，存款額達(dá)到合同額的40-50%時(shí)，按照存款額、存款時(shí)間的長(zhǎng)短等先后順序，可獲得貸款資格，貸款采取固定利率，存4%貸6%。

住房?jī)?chǔ)蓄制度的其他獎(jiǎng)勵(lì)措施：（1）儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)：低收入家庭存款達(dá)到一定額度獲得10%的獎(jiǎng)勵(lì)；（2）建房/購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)：通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄建房，政府給予貸款總額一定比例的貸款補(bǔ)助。

住房供應(yīng)方2：小型物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商

小型物業(yè)公司和專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商供給租賃市場(chǎng)40.4%的房源。1950年和1956年為鼓勵(lì)大型住房企業(yè)承擔(dān)住房建設(shè)，《住房建設(shè)法》對(duì)私人主體興建社會(huì)住房予以政策支持，給予長(zhǎng)期低息貸款和補(bǔ)貼政策。但是約定在貸款未到期前，按照成本價(jià)房租租給政府指定的家庭，貸款到期償還后，房租可以市場(chǎng)化。該項(xiàng)政策2001年廢止，受資助的保障房基本轉(zhuǎn)為市場(chǎng)房。構(gòu)成住房供給的主要力量。

目前，市場(chǎng)化的供給方主要包括私人住房公司、保險(xiǎn)公司、信用機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信托基金及其他住房物業(yè)機(jī)構(gòu)，等等。以市場(chǎng)價(jià)租給租戶，賺取穩(wěn)定的租金收益。

住房供應(yīng)方3：住房合作社

住房合作社占租賃住房比例的9.3%。住房合作社普遍存在于歐洲。具體模式是集中建房，集中持有，低價(jià)租給社員使用。居民加入合作社，將錢(qián)存入合作社，存款達(dá)到一定規(guī)模后，獲得租用合作社房子的資格。具體方式是，加入合作社，建房前每個(gè)會(huì)員繳納一次性會(huì)員費(fèi)，用作建造款，不足部分由政府提供貸款，住房建好后，每個(gè)會(huì)員按月支付房租，房租較市場(chǎng)價(jià)低。房屋所有權(quán)歸合作社，社員就有終身居住權(quán)，且居住權(quán)可繼承。并且由于德國(guó)合作社較多，社員可以更換不同的合作社。若期間退出、搬遷，合作社將退還此前所有房款。

在70年代之前，政府對(duì)住房合作社提供非常大的支持，如100年無(wú)息貸款等；70年代之后，德國(guó)住房問(wèn)題初步得到解決，貸款期限縮短到10-15年，并且收取利息。1990年開(kāi)始，住房合作社開(kāi)始市場(chǎng)化，政府支持減少，吸引了一部分純粹投資人的進(jìn)入，一部分社會(huì)合作社的建房也通過(guò)私有化轉(zhuǎn)給社員。實(shí)際上，住房合作商的住房貢獻(xiàn)遠(yuǎn)高于7%。

住房供應(yīng)方4：市政、教堂的社會(huì)福利住房

市政、教堂提供的住房占租賃市場(chǎng)的比例為11.7%，是德國(guó)的“廉租房”，保障低收入家庭的居住需求。在二戰(zhàn)后初期，市政住房公司除自己建設(shè)社會(huì)福利住房外，扶持其他私人主體建設(shè)社會(huì)福利房。目前，政府無(wú)須再提供保障住房。社會(huì)福利住房的租金相對(duì)市場(chǎng)租金有較大優(yōu)惠，一般相當(dāng)于市場(chǎng)租金的40-60%。福利住房面向低收入群體，沒(méi)有住房，當(dāng)前住房支出占收入的比重遠(yuǎn)高于30%，失業(yè)者、單親母親、殘疾人等可以申請(qǐng)。

2.2、完善租賃保障體系，平衡“購(gòu)”和“租”

德國(guó)如此高的租賃比率，其中一個(gè)重要的原因就是德國(guó)租賃保障非常全面。德國(guó)的租賃保障體制不僅確保居民租得起房，也保障了租房和購(gòu)房在權(quán)益保障、心理地位上的相對(duì)平衡。

保障居民住得起房：一是為最低收入的家庭提供社會(huì)福利房，占德國(guó)總?cè)丝诘?%左右，租金是市場(chǎng)租金的40-60%。二是通過(guò)住房補(bǔ)助金向低收入家庭提供貨幣補(bǔ)貼，使他們?cè)谥Ц斗孔庵?，還可以維持基本生活。具體為，居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)；其中，居民實(shí)際交納租金要與家庭住房需要相結(jié)合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50％。補(bǔ)貼比例約占德國(guó)總家庭數(shù)的2%左右。這意味著德國(guó)在租房上的財(cái)政補(bǔ)貼并不多，租房家庭中，約85%的家庭無(wú)需依靠政府補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化選擇。

保障租賃權(quán)益：

（1）租金管制：德國(guó)將租金增長(zhǎng)率控制在經(jīng)濟(jì)增速之內(nèi)。19世紀(jì)《住房租賃法》起初規(guī)定3年內(nèi)房租累積漲幅不得超過(guò)30%，2012年12月規(guī)定房租3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)15%，2015年規(guī)定租金最大上漲幅度不得超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%。

（2）租賃合同保障：在期限上，房東不能隨意解約。德國(guó)租房合同分為有期限和無(wú)期限兩種，無(wú)限期合同保證了租房人能夠長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常須提前３個(gè)月通知對(duì)方。如果租期超過(guò)５年，須提前半年通知對(duì)方；租期為８年，須提前９個(gè)月通知；租期達(dá)到10年或以上，則須提前一年通知。

（3）租購(gòu)?fù)瑱?quán)：德國(guó)沒(méi)有戶籍制度，只要居民合法納稅就可享有本地公共服務(wù)。且公共資源分配比較均衡，以教育為例：德國(guó)沒(méi)有重點(diǎn)小學(xué)與普通小學(xué)之分，實(shí)施教師輪崗制，教育資源和師資力量均衡，同時(shí)對(duì)學(xué)校周邊的租金嚴(yán)格限制，禁止隨意漲價(jià)。

2.3、抑制投機(jī)行為

一方面，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為，如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)價(jià)的20%，購(gòu)房者就可以向法庭起訴，如果超過(guò)50%，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰?；鶞?zhǔn)價(jià)由評(píng)估委員會(huì)制定，保障了房地產(chǎn)價(jià)格的合理性。這相當(dāng)于一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施價(jià)格限制，確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

另一方面，通過(guò)稅收政策限制投機(jī)行為。目前，德國(guó)很多州的地產(chǎn)購(gòu)置稅近5%，公證費(fèi)為0.8-1.2%，交易費(fèi)3.5%-5%；持有稅為2%。購(gòu)買(mǎi)和持有的稅費(fèi)都比較高。轉(zhuǎn)售時(shí)，10年之內(nèi)資本利得稅為25%。超過(guò)10年無(wú)需支付資本利得稅。

2.4、階梯化供給下，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌

德國(guó)以租賃為核心的階梯化供給并不是為了抑制房?jī)r(jià)，而是保障中低收入家庭有房住且住得好。在德國(guó)高租賃比例下，德國(guó)房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌，1970-2017年，房?jī)r(jià)上漲246.2%，復(fù)合增長(zhǎng)率為2.0%。且近幾年上漲趨勢(shì)明顯，2016年漲幅達(dá)到6.5%。德國(guó)房?jī)r(jià)較低的增幅和較小的波動(dòng)是德國(guó)貨幣政策、法律限制、按揭貸款體系等多方面因素造成的，但核心原因不是以租賃為主體的住房階梯化供應(yīng)體系。

德國(guó)《住房犯罪法》限制開(kāi)發(fā)商定價(jià)不能超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)的20%，相當(dāng)于一定程度上控制房?jī)r(jià)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)非常有效。而根據(jù)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)顯示，德國(guó)住房自有率低的首要原因是居民也有購(gòu)房壓力。德國(guó)房?jī)r(jià)雖然不高，但是由于德國(guó)銀行厭惡風(fēng)險(xiǎn)，首付比例較高，德國(guó)銀行根據(jù)購(gòu)房者的收入、儲(chǔ)蓄和實(shí)質(zhì)性抵押品來(lái)確定首付比例，最低為20%，通常為40%甚至更高。而德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度也是存款額達(dá)到40%-50%時(shí)才可獲得貸款，首付比例相對(duì)較高。而同時(shí)，德國(guó)租賃保障比較完善，真正實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，且租房相比買(mǎi)房更加劃算，無(wú)須背負(fù)還款壓力。因此德國(guó)人在需要背負(fù)較大貸款壓力才能買(mǎi)房的時(shí)候，更傾向于租房。此外，德國(guó)以固定利率貸款為主、住房供給充足等原因，也對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到一定作用。

3、對(duì)中國(guó)的啟示

新加坡和德國(guó)的住房模式，為我國(guó)長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供借鑒意義。新加坡組屋制度為中國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房的供給、定價(jià)、申請(qǐng)條件、退出機(jī)制等方面提供參考意義，尤其是嚴(yán)格退出機(jī)制、嚴(yán)打投機(jī)方面。德國(guó)模式為我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供參考，建立市場(chǎng)化機(jī)制，供給端措施鼓勵(lì)多元化主體參與，需求端完善公積金和補(bǔ)貼制度，保障居民住戶房需求。

目前，中國(guó)房?jī)r(jià)高企，需要建立長(zhǎng)效機(jī)制保障中低收入居民住房需求。長(zhǎng)效機(jī)制的目的不是讓房?jī)r(jià)下跌，而是實(shí)現(xiàn)住房階梯化供應(yīng)。房屋租賃市場(chǎng)是階梯化供應(yīng)中的關(guān)鍵一環(huán)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，對(duì)城市發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定等方面都起到非常重要的作用。我們持續(xù)強(qiáng)烈看好房屋租賃主題。

投資建議：我們認(rèn)為地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的核心是階梯化供應(yīng)體系，因此未來(lái)必然大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。首推世聯(lián)行，世聯(lián)行代表一個(gè)時(shí)代，是房屋租賃的絕對(duì)龍頭，同時(shí)我們認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制的建立并不意味著將房?jī)r(jià)完全打壓下去，長(zhǎng)期看好在一二線布局的龍頭地產(chǎn)公司招商蛇口、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、新城控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策大幅收緊，政策推進(jìn)不及預(yù)期。