借名買房后可能會出現(xiàn)比較大的房價波動、借名者和被借名者某一方經(jīng)濟(jì)陷入困難、發(fā)生矛盾或者其他的因素或突發(fā)情況導(dǎo)致雙方之間發(fā)生糾紛，為避免上述糾紛的發(fā)生，在發(fā)生了上述糾紛后為了能比較妥善地解決，雙方之間應(yīng)當(dāng)簽訂一份協(xié)議，明確借名買房的事實(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任。在此協(xié)議中雙方需注意一些關(guān)鍵的事項(xiàng)，在此協(xié)議之外雙方還需通過采取一些其他措施（如抵押）等來保障“代持房”關(guān)系的穩(wěn)定。

一、名義買房人可能因?yàn)楸唤杳黾幼约旱囊恍┛深A(yù)料或不可預(yù)料的成本或風(fēng)險

例如自己被借名所買的是首套房，在該房屋出售前再買房就是二套房，在其給自己買房時就要多付首付多承擔(dān)稅費(fèi)，甚至要多付按揭貸款的利息。再如，2016年11月28日上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等部委出臺的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》規(guī)定有貸款記錄的首付比例提高到五成（針對普通住房）或者七成（針對非普通住房）【符合下列情形之一的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；……】，這種不可預(yù)測的政策也會增加自己不可預(yù)測的成本。因此，名義買房人需與真實(shí)的買房人約定好對自己損失的合理補(bǔ)償。

二、實(shí)際買房人需在協(xié)議里寫清楚借名買房的事實(shí)及相關(guān)后續(xù)安排

包括借名買房的原因（沒有購房資格）、購房款的支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬，注明銀行卡號等）、貸款的償還方式（按月轉(zhuǎn)入名義買房人的還款賬戶）、房屋的權(quán)利歸屬（歸名義買房人所有。這里需要注意的是，協(xié)議中可以這么寫，但是如果發(fā)生訴訟，法院不一定判決將標(biāo)的房屋過戶到實(shí)際購房人名下，如在訴訟過程中實(shí)際購房人仍然沒有購房資格，法院一般就不會判決將房子過戶到實(shí)際買房人名下）、待實(shí)際買房人具備購房資格后辦理過戶手續(xù)及相關(guān)權(quán)利義務(wù)及具體如何操作的詳細(xì)約定（如以什么樣的方式過戶？一般是買賣的方式；再如，稅費(fèi)誰來承擔(dān)？一般是實(shí)際買房人；等等）。

三、協(xié)議之外還需采取措施防止名義買房人處分房屋

對此一般采取抵押加實(shí)際占有的方式。即實(shí)際買房人（作為債權(quán)人和抵押權(quán)人）與名義買房人（作為債務(wù)人和抵押人）簽訂抵押借款合同，將房屋抵押給實(shí)際買房人，以防止在實(shí)際買房人不知情的情況下名義買房人將房屋出售給第三人。在此需注意的是，如果抵押金額比較高，還能在一定程度上防止在實(shí)際買房人不知情的情況下名義買房人將房屋抵押給第三人。在此還需注意的是，在雙方簽訂上述抵押借款合同之外還需另外簽訂一份協(xié)議（陰合同）說明上述借款是不存在的。另外，實(shí)際占有也是有效防止房屋被名義買房人出售的方法，一般也是實(shí)際買房人出資購房的重要目的之一（居?。?。

借名買房需注意的事項(xiàng)和需防范的風(fēng)險很多，本文不能全部羅列，有興趣的朋友可以私下找我交流。

附李丙與李乙房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：李丙與李乙系姐妹。2004年3月24日，李丙與案外人李丁簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定，李丙向李丁購買本市汶水東路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，建筑面積68.2平方米，房屋總價人民幣(以下幣種均為人民幣)39.4萬元。2004年3月18日李丙向李丁支付購房定金1萬元。2004年3月24日李乙匯款給李丙13萬元，李丙用其中10.9萬元支付系爭房屋首付款。同日，李丙為購買系爭房屋向中國農(nóng)業(yè)銀行虹口區(qū)曲陽支行貸款27.5萬元，其中公積金貸款10萬元，商業(yè)貸款17.5萬元。之后，李丙攜子王甲居住系爭房屋。2006年2月李丙陪同兒子赴加拿大留學(xué)，出國前李丙將系爭房屋的所有購房憑證及房地產(chǎn)權(quán)證交付李乙。李丙出國期間，系爭房屋由李乙出租管理。 2004年至2009年期間，李丙用其公積金沖還系爭房屋貸款共計(jì)39,847.58元。2009年12月22日，李乙匯款23萬元至李丙還貸賬戶，該款中的226,264.67元用于一次還清系爭房屋貸款余額。截止該日，系爭房屋貸款本息共計(jì)償還327,405.27元。2009年12月31日，李丙、李乙簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定，由李乙受讓李丙所有的系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價款為100萬元；雙方確認(rèn)在2009年12月31日之前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同對于付款時間、付款方式、交房時間、違約責(zé)任的承擔(dān)均未作約定。合同簽訂當(dāng)日，李丙、李乙申請辦理系爭房屋權(quán)利變更登記手續(xù)?，F(xiàn)李丙訴至原審法院，要求李乙支付購房款77萬元。 原審法院另查明：2005年12月25日，李丙在日記中寫到：“…，在上海所購的這幾座房子，李丙鄭重聲明：房款全是經(jīng)李乙籌集轉(zhuǎn)給李丙代辦的，李丙沒有任何權(quán)利插手它們，怎樣處理或安置它們，全由李乙來決定。…?！?006年2月9日，李丙向李乙出具一份《證明》載明：上海市汶水東路XXX弄XXX號XXX室房產(chǎn)是三姐李文燕的房產(chǎn)，只是用了李丙的名字，房款全部是李文燕所出。李丙、李乙的姐妹李文霞及李丙之子王甲作為證明人在該《證明》上簽字。2007年6月29日，李丙又向李乙出具一份《證明》載明：上海市汶水東路XXX弄XXX號XXX室是三姐李乙的房屋，房產(chǎn)證上的名字僅是借用李丙的名字，房款全是三姐李乙的。李文霞作為見證人在該《證明》上簽字。李丙還出具過一份書面材料載明：“…2004年3月2日(二審中，雙方均確認(rèn)“2”后面有空格，當(dāng)時記不清具體日期)在上海虹口區(qū)汶水東路XXX弄XXX號XXX室置房子一套，三姐出資12萬元整買此房子?！??！?。 原審法院再查明：2009年8月9日，李乙與其二姐李甲就雙方的經(jīng)濟(jì)往來對帳并在對帳明細(xì)中寫明：“…不記得什么時間借(二姐李甲)10萬元正，…以上借款減去代二姐交房款等還欠二姐人民幣17萬元。因是姐妹有些錢也算不清了，所以從今往后再有其他借條就不算了。”2011年5月，李甲向河南省安陽市文峰區(qū)人民法院起訴稱，2009年8月9日其與李乙對帳，李乙欠其17萬元，2009年9月11日至2011年2月19日李乙分別還款13萬元，還欠4萬元。2001年3月姐弟幾個出資幫助五妹在上海購房，房屋轉(zhuǎn)讓后，李丙應(yīng)得的房屋增值3萬元被李乙取走，故要求李乙償還欠款7萬元及利息。該案經(jīng)一審、二審，判決由李乙償還李甲4萬元及相應(yīng)利息。 原審法院還查明：李丙與前夫王乙于1987年5月結(jié)婚，1988年10月生育一子王甲，1990年3月經(jīng)法院判決離婚。王乙于2004年1月9日死亡。 原審審理中，應(yīng)李丙申請，原審法院依法委托上海市精神衛(wèi)生中心司法鑒定所對李丙在2005年12月25日、2006年2月9日、2007年6月29日的民事行為能力及目前的訴訟行為能力進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為：1、鑒定診斷：應(yīng)激相關(guān)障礙，目前已緩解。2、民事行為能力的評定：李丙在2005年12月至2007年7月間具有民事行為能力。3、訴訟能力的評定：李丙目前具有訴訟行為能力。經(jīng)質(zhì)證，李丙對民事行為能力的評定結(jié)論有異議，認(rèn)為李丙有相關(guān)應(yīng)激性障礙，至少為限制民事行為能力人。李乙對鑒定結(jié)論無異議。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市虹口區(qū)人民法院(2011)虹民三(民)初字第979號】本案的爭議焦點(diǎn)為李丙、李乙之間是委托購房關(guān)系還是房屋買賣關(guān)系。 首先，從李丙2005年12月25日書寫的日記及2006年2月9日、2007年6月29日出具的兩份《證明》內(nèi)容來看，李丙確認(rèn)系爭房屋系借用李丙名義購買，購房款全部由李乙支付，系爭房屋產(chǎn)權(quán)歸李乙所有。關(guān)于李丙訴稱其在2005年被查出患有嚴(yán)重的心臟病，為防自己去世后，前夫的父母搶房屋而書寫上述證明，實(shí)際是為托孤而寫假證明的意見，因李丙經(jīng)鑒定在2005年12月至2007年7月間具有民事行為能力，該期間李丙之子王甲已基本成年，李丙也未提供相反的證據(jù)足以推翻上述日記及《證明》內(nèi)容的真實(shí)性，因此，對上述日記及《證明》的內(nèi)容，依法予以確認(rèn)。其次，從系爭房屋購房款的出資情況來看，系爭房屋首付款11.9萬元，房屋貸款本息327,405.27元，共計(jì)446,405.27元。有證據(jù)證明首付款中10.9萬元系由李乙出資，還貸款中226,264.67元由李乙出資償還。關(guān)于李丙訴稱2004年3月24日李乙匯給李丙的13萬元不是李乙的錢款，該13萬元中有10萬元屬二姐李甲所有的意見，因李甲與李乙間包括該10萬元在內(nèi)的債權(quán)已另案處理，確認(rèn)李乙就該10萬元向李甲承擔(dān)債務(wù)，故對李丙的該訴稱意見，依法不予采信。至于李乙辯稱李丙提供個人住房公積金查詢單已超出舉證期限，且該份證據(jù)不能證明李丙的公積金扣款用于償還系爭房屋貸款的意見，由于李丙的公積金扣款記錄與系爭房屋貸款的還款記錄相吻合，且不審理該份證據(jù)可能導(dǎo)致裁判不公，因此，對李丙提供的該份證據(jù)，依法予以確認(rèn)。綜上，法院確認(rèn)系爭房屋超出四分之三的購房款系由李乙支付，李丙以公積金沖貸等方式償還部分貸款。再次，從李丙、李乙簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容來看，雙方約定的100萬元房屋轉(zhuǎn)讓款明顯低于當(dāng)時的房屋市場價，且對于付款時間、付款方式、交房時間、違約責(zé)任的承擔(dān)等涉及房屋買賣的重要事項(xiàng)，雙方在買賣合同中均未作約定。除最后一筆還貸款外，李乙實(shí)際未支付李丙房屋轉(zhuǎn)讓款，李丙在合同簽訂后當(dāng)日即協(xié)助李乙辦理了房屋過戶手續(xù)。即使李丙、李乙系姐妹關(guān)系，上述情形也與一般常理不符。綜上，應(yīng)認(rèn)定李丙、李乙之間是委托購房關(guān)系，而非房屋買賣關(guān)系，李丙、李乙簽訂房屋買賣合同的目的是辦理房屋過戶手續(xù)。然鑒于李丙使用其公積金為李乙購買系爭房屋辦理貸款手續(xù)，并為李乙償還了部分貸款，現(xiàn)李乙也已獲得房屋的增值利益，李乙應(yīng)對李丙作出相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體金額由本院酌定。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：一、對李丙要求李乙支付上海市汶水東路XXX弄XXX號XXX室購房款77萬元的訴訟請求，不予支持；二、自判決生效之日起10日內(nèi)，李乙補(bǔ)償李丙30萬元(含李丙代李乙償還的上海市汶水東路XXX弄XXX號XXX室房屋貸款)。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)11,500元，由李丙負(fù)擔(dān)6,900元，李乙負(fù)擔(dān)4,600元；鑒定費(fèi)3,100元，由李丙負(fù)擔(dān)。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第1961號】本院認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則。根據(jù)查明的事實(shí)，2004年3月24日，李丙與案外人李丁簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定向李丁購買系爭房屋。但李丙在2005年12月25日寫的日記以及2006年2月9日、2007年6月29日先后出具的兩份《證明》中，李丙均確認(rèn)系爭房屋系借用李丙名義購買，購房款全部由李乙支付，系爭房屋產(chǎn)權(quán)歸李乙所有。原審審理中，應(yīng)李丙申請，原審法院依法委托上海市精神衛(wèi)生中心司法鑒定，鑒定結(jié)論李丙在2005年12月至2007年7月間具有民事行為能力，即李丙能夠以自己的行為依法行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，現(xiàn)李丙上訴稱是為托孤寫的假證明，依據(jù)不足，本院不予采信。2009年12月31日，李丙、李乙簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由李乙受讓李丙所有的系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價款為100萬元，在該份合同中，雙方對于付款時間、付款方式、交房時間、違約責(zé)任的承擔(dān)等涉及房屋買賣的重要事項(xiàng)均未作約定，且合同簽訂當(dāng)日，李丙、李乙申請辦理系爭房屋權(quán)利變更登記手續(xù)，整個房屋買賣過程，無法體現(xiàn)雙方當(dāng)事人有真實(shí)的房屋買賣意思表示，與一般常理相悖。綜上，原審法院認(rèn)定雙方之間系委托購房關(guān)系，而非房屋買賣關(guān)系，本院認(rèn)同；同理，李丙上訴稱2009年12月22日，李乙匯款23萬元至李丙還貸賬戶是李乙購買李丙房屋所必須付給李乙100萬元中的23萬元，理由亦不能成立，李乙稱該款用于一次還清系爭房屋貸款余額，本院予以采信；另，雙方確認(rèn)：2004年3月24日李乙匯款給李丙13萬元，李丙用其中10.9萬元支付系爭房屋首付款，但李丙上訴稱，10.9萬元是李乙為了還李丙于1997年3月起李丙借用李乙的美元9,481.01元所折換的本息合計(jì)，對此主張，李丙未提供證據(jù)佐證，本院難予采信。原審法院根據(jù)李丙的公積金扣款記錄與系爭房屋貸款的還款記錄相吻合，確認(rèn)系爭房屋超出四分之三的購房款系由李乙支付，李丙以公積金沖貸等方式償還部分貸款，尚屬合理，故對李丙支出部分，應(yīng)在本案中應(yīng)一并予以處理，原審法院考慮到李丙使用自己的公積金為李乙購買系爭房屋辦理貸款手續(xù)，并為李乙償還了部分貸款，李乙應(yīng)對李丙作出相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償而判決李乙補(bǔ)償李丙30萬元(含李丙代李乙償還的上海市汶水東路XXX弄XXX號XXX室房屋貸款)并無不妥，上訴人李乙上訴認(rèn)為判決內(nèi)容超出李丙的訴訟請求范圍，理由不能成立。綜上，上訴人李丙、上訴人李乙的上訴請求，均依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 上訴案件受理費(fèi)人民幣8,350元，由上訴人李丙、李乙各半承擔(dān)。 本判決為終審判決。