房?jī)r(jià)似乎停下了上漲的勢(shì)頭

這種“連跌11月”的說法，并不是那么讓人信服和舒服。比如深圳，深圳房?jī)r(jià)自2016年9月開始下跌，已經(jīng)連跌11個(gè)月。但查看一下數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，除了2016年10月，突然跌去了將近6000元之外，從2016年10月到2017年8月，深圳房?jī)r(jià)僅僅跌了1229元，平均每個(gè)月跌去123元，相比于5.5萬元的均價(jià)幾乎可以忽略不計(jì)。

不過不管怎樣，至少現(xiàn)在房?jī)r(jià)不會(huì)嗖嗖地往上竄了。房?jī)r(jià)暫時(shí)冷卻，投資者和購(gòu)房者也應(yīng)該冷靜一下了，不僅僅說要觀望市場(chǎng)，更要從既往的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展出適應(yīng)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的新思路；而不是一味地盯著房?jī)r(jià)漲與跌。

為什么房?jī)r(jià)不再是房產(chǎn)投資的核心因素呢？拜資本市場(chǎng)的不確定性所賜，房產(chǎn)投資行為和個(gè)人經(jīng)濟(jì)生活變得無常和不可預(yù)測(cè)，并且大趨勢(shì)上說，未來更是如此。這令人望而卻步，也令人容易陷入瘋狂的境地，比如瘋狂的囤積資產(chǎn)。但反過來說，這也是一種機(jī)遇與解放，引導(dǎo)我們?cè)絹碓皆敢馊〉每刂茩?quán)。這種控制權(quán)，不僅僅是對(duì)于資產(chǎn)規(guī)模的控制，更要對(duì)資產(chǎn)類型加以控制，簡(jiǎn)單說，就是從單一盈利方式、單一資產(chǎn)持有變?yōu)楦佣嘣姆绞健?/p>

比如，我們常常羨慕拆遷改造的擁有“三套房”，很多地方拆遷給到的房產(chǎn)，多是集體土地上的房產(chǎn)，這樣的“三套房”，其實(shí)就是單一居住功能；不是“城中村”的投資者，或許沒有機(jī)會(huì)一下獲取這樣的“三套房”，但每個(gè)人都應(yīng)該通過各種方式，擁有自己的三套房。

第一套：自住房

自住房是基本生活的保障，也正因?yàn)橛凶宰〉男枨?，才?huì)讓房?jī)r(jià)如此敏感；人人都需要住房子，卻不是人人都能買得起房子，否則，黃金也很貴，比特幣一度也很貴，但并沒有聲音指責(zé)它們價(jià)格太高。不過，換個(gè)思路想想，只要能住進(jìn)去，為什么一定要買呢？只要有棲身之所，為什么一定要不停換大房子呢？把居住的基本功能與較高需求混為一談，于是就與個(gè)人能力發(fā)生矛盾，生活的幸福系于自己無法企及、卻被人為定義為“剛性需求”的房子上，幸福感從何而來呢？

因此，第一套自住房，要按能力衡量，而不是按照需求；有實(shí)力買的，就要根據(jù)自己的實(shí)際收入，把月供控制在家庭總收入的35%之內(nèi)，首付必須是百分百自有，不要過多的背負(fù)債務(wù)；而在租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)的大趨勢(shì)下，租房也可以實(shí)現(xiàn)這第一套房功能。

第二套：增值房

過去二十年地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，給人的感覺是，房子總會(huì)漲價(jià)，而且會(huì)漲出一個(gè)讓人驚嘆的高度；坊間也多有“上市公司賣套房扭虧為盈”的逸聞。但房產(chǎn)的增值必須要注意兩點(diǎn)：一、增值收益是一次性的，賣了就沒有了；這套房賺了100萬，那就是100萬，之后再有盈利，也與你無關(guān)。二、房產(chǎn)增值同M2增長(zhǎng)同向同幅度，也就是說，房子確實(shí)漲了100萬，但實(shí)際購(gòu)買力是否能增長(zhǎng)100萬就不一定了。

此外，房產(chǎn)增值落袋為安之后，接下來怎么辦？再買入房產(chǎn)？然而市場(chǎng)上房子并不是只有你的漲價(jià)， 房產(chǎn)投資的擴(kuò)大再生產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是擴(kuò)大再負(fù)債，而且由于房?jī)r(jià)高了，房子貴了，你的負(fù)債也就會(huì)多了；即便把前期的增值部分都投入到房產(chǎn)上，盡可能多的交付首付，使得月供維持之前的水平不變，那又圖什么呢？明明賺了錢，明明是百萬富翁、甚至千萬富翁，每個(gè)月依然要繳納月供，可用于消費(fèi)的部分不見增長(zhǎng)，怎么能說財(cái)富增加了呢？

因此，對(duì)于第二套增值用的房子，見好就收，設(shè)定退出機(jī)制，做只吃魚身的投資者，不要妄圖把整條魚都吃下；越到最后，風(fēng)險(xiǎn)越大，市場(chǎng)的波動(dòng)可能會(huì)顛覆之前的收益。這方面最成功的例子是李嘉誠(chéng)，他總是在人們看漲的市場(chǎng)中拋售資產(chǎn)，看似“不開竅”的行為，算下來真正到手的財(cái)富卻是最多最穩(wěn)妥。

第三套：現(xiàn)金流房

房子怎么帶來現(xiàn)金流？方法很簡(jiǎn)單，往外租。只要能租出去，就會(huì)有租金；至于租金多少，空置時(shí)間長(zhǎng)短，這就是體現(xiàn)投資者眼界的地方了。北上廣房子易出租，但由于前期投入過多，導(dǎo)致租金回報(bào)率不夠高，平均下來連2%都不到，再加上貸款利率在5%，等于這樣的房子投資者要倒貼3%，因此就不能稱為現(xiàn)金流房。

哪里的房子可以承擔(dān)的其吸金的功能？算法上面也介紹了，收入大于支出就行了。這里不做具體市場(chǎng)的推薦，只是要提醒投資者：你的三套房，決定了你的財(cái)富方式；并不是說只有現(xiàn)金流才是唯一創(chuàng)富的手段，而是要根據(jù)自己的實(shí)際情況，來重新規(guī)劃和配置自己的房產(chǎn)。如果手中資金量不足，期望一種更為奢侈的生活，那就可以考慮配置可以帶來現(xiàn)金流的資產(chǎn)；如果眼界夠深邃，達(dá)到了李嘉誠(chéng)的水平，買入賣出也未嘗不可，只是很少有人能有這個(gè)魄力，不信就看看你周圍的人，誰(shuí)能在當(dāng)下看準(zhǔn)機(jī)會(huì)賣房子呢？如果是剛剛起步，就不要為房子耗盡自己的全部財(cái)富與精力，租住是個(gè)好的選擇——至于有些人說，現(xiàn)在買不起，未來更買不起，那是針對(duì)止步不前，就靠一份工作一點(diǎn)點(diǎn)漲工資作為收入的人；對(duì)于這樣的人，我倒覺得，現(xiàn)在痛苦的買套房，未來可能會(huì)更加痛苦。

總之，“房事”，是人生大事，但不是人生唯一的事。在愈發(fā)多元、黑天鵝頻頻出現(xiàn)的時(shí)代，把握住自己的節(jié)奏，比跟風(fēng)追求一個(gè)看似高收益的項(xiàng)目，更為重要，也更為安全。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員、遠(yuǎn)見財(cái)訊特邀地產(chǎn)評(píng)論員，中國(guó)外國(guó)專家局澳籍專家資質(zhì)，多家媒體房地產(chǎn)專欄作者、作家，微信號(hào)劉磊房產(chǎn)評(píng)論。