中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松

以下為觀點(diǎn)全文

住房交易迎來存量時(shí)代

有一個(gè)評估指標(biāo)，叫家庭套數(shù)比，或戶均套數(shù)比，就是城鎮(zhèn)家庭個(gè)數(shù)和整個(gè)城鎮(zhèn)住房的套數(shù)比。巴曙松認(rèn)為，2010年這個(gè)比例基本達(dá)到1∶1，供給已經(jīng)基本達(dá)成平衡，這意味著在城鎮(zhèn)的人群總體性的住房短缺問題基本得到解決。新房供需平衡，“增量時(shí)代”正在遠(yuǎn)去。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場還在出現(xiàn)一個(gè)非常典型的新特點(diǎn)，就是二手房的流動(dòng)性在上升。

2016年，中國二手房的交易額超過6萬億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%。從這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)市場正在告別增量、迎來存量時(shí)代。巴曙松說，一個(gè)以增量為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，和一個(gè)以存量為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，價(jià)格趨勢會(huì)呈現(xiàn)很多新的特點(diǎn)。2016年，北京、上海的二手房交易額占比已經(jīng)高達(dá)74%和72%，二手交易量已經(jīng)平均達(dá)到了新房的三倍。除了北京、上海、蘇州、南京，甚至包括天津、廈門這些地方都開始接近這個(gè)指標(biāo)，甚至東莞也是這樣。

原來銀行開發(fā)商做開發(fā)貸，進(jìn)入存量房時(shí)代之后，銀行怎么做金融服務(wù)？什么環(huán)節(jié)進(jìn)行貸款？什么環(huán)節(jié)去進(jìn)行配套服務(wù)？這帶來一個(gè)價(jià)值鏈的轉(zhuǎn)變。所以從二手房的流通、租賃、裝修、維護(hù)、搬家、保潔，一系列的落地化的金融服務(wù)會(huì)逐步地成為未來新的增長點(diǎn)。

“3+6核心城市格局”

中國的城鎮(zhèn)化開始進(jìn)入了一個(gè)大城市圈、大都市群的發(fā)展階段，購房需求進(jìn)一步向城市圈集聚。巴曙松認(rèn)為的“3+6核心城市格局“，就是未來一段時(shí)間城市群的一個(gè)主要格局。“3”就是三個(gè)主力城市圈：環(huán)北京城市圈、環(huán)上海城市圈、環(huán)深圳城市圈，加上6個(gè)主要城市：南京、合肥、武漢、長沙、重慶和成都。

巴曙松說，從宏觀層面看，“3+6城市格局”占全國人口約五分之一，創(chuàng)造的GDP占比達(dá)到36.8%，從房地產(chǎn)層面來看，房地產(chǎn)交易規(guī)模接近全國的60%，二手房的成交金額占比達(dá)73.5%。從不同的角度，它們在房地產(chǎn)市場、在城鎮(zhèn)化未來的發(fā)展趨勢里都占據(jù)著重要的地位。所以要分析房地產(chǎn)市場的走勢，就盯著這三個(gè)城市群加六個(gè)城市的走勢。

緊縮時(shí)代帶來下行壓力

巴曙松將中國的城市分為一線城市、強(qiáng)二線城市、弱二線城市、三四線城市。他認(rèn)為，一線城市在政策和市場的制約下，目前缺乏大幅上升的基礎(chǔ)，總體上從金融角度來看，緊縮時(shí)代帶來了下行的壓力。他拿出截止到今年8月24日的數(shù)據(jù)：共有53個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，有125條限購，166條限貸，有15個(gè)城市認(rèn)房又認(rèn)貸，共有32個(gè)城市、1個(gè)?。êＤ希?shí)行“限售”，“317調(diào)控”以來北京出臺(tái)了約23項(xiàng)調(diào)控政策，部分城市首套首付高達(dá)60%，部分城市首套房利率上浮30%。上浮20%的有浦發(fā)銀行，上浮10%的有中信和民生，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的有16家，執(zhí)行9.5折的有2家，二套房貸利率上浮20%的有18家，上浮10%的有3家。

但與此同時(shí)，改善性換房需求仍然旺盛。

津冀成交量呈斷崖式下滑

巴曙松說，在二三線城市，不同地方分化非常顯著，最典型的是天津、河北，在高壓的政策下，成交量出現(xiàn)斷崖式的下滑。但是其他幾個(gè)地區(qū)還比較平穩(wěn)，像沈陽、煙臺(tái)、合肥，調(diào)控前后差不多。巴曙松說，弱二線城市政策環(huán)境相對比較寬松，迎來了價(jià)格弱勢中的一輪小幅上升，像濟(jì)南、重慶、長沙、煙臺(tái)、青島等。強(qiáng)二線城市，就是比較活躍的二線城市，個(gè)別地方提前回暖，如成都價(jià)格開始有明顯的回升，其他的基本上價(jià)格差距變動(dòng)都不大。

三四線城市的銷售在全國的占比，庫存顯著降低，但從目前趨勢看，中長期乏力。2017年以來，三四線城市的銷售開始發(fā)力，上升了大約5個(gè)百分點(diǎn)，對去庫存起到了積極的作用。從開發(fā)投資來看，巴曙松的觀點(diǎn)是：如果考慮到人口老齡化和城鎮(zhèn)化趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落應(yīng)該是一個(gè)大趨勢。

上行缺乏支撐動(dòng)力

目前新房市場重點(diǎn)城市都處在“限價(jià)”的特殊環(huán)境中，“限價(jià)”一定程度上導(dǎo)致了供應(yīng)量的下滑、價(jià)格一定程度的非市場化。巴曙松分析說，從成交量來看，一線和重點(diǎn)二線城市由于新房限價(jià)，供應(yīng)量的減少可能帶來市場成交量水平相對較低，但是項(xiàng)目的去化率狀況良好。從成交價(jià)上看，因?yàn)樾路康膬r(jià)格相對非“市場化”加上限價(jià)環(huán)境，預(yù)計(jì)后期價(jià)格小幅波動(dòng)，部分不規(guī)范市場因?yàn)椤跋迌r(jià)”可能產(chǎn)生其他費(fèi)用。

量價(jià)快速上行的三四線城市缺乏基本面支撐，中長期市場可能面臨深度回調(diào)。

從二手房市場看，巴曙松認(rèn)為政策基調(diào)預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)，下半年的二手房市場成交量價(jià)將在低位保持穩(wěn)定。2017年下半年以來，限購限貸的行政調(diào)控并未放松，且下半年信貸環(huán)境仍將延續(xù)“緊”的特征，這使得市場的上行缺乏支撐和動(dòng)力，房市應(yīng)是趨向穩(wěn)定。

未來十年租賃增長空間大

巴曙松說，這次調(diào)控不同于以往的“一錘子”政策，本輪調(diào)控全面且持久，政策方向由前期抑制需求轉(zhuǎn)向增加供給及發(fā)展租賃。他進(jìn)一步分析：租賃在發(fā)達(dá)國家的居住結(jié)構(gòu)中占有重要地位，美、日、英三國的租賃家庭占比普遍在35%左右，而中國租賃人群占比僅21%。在國際主要大都市中租賃人群占比較高，中國當(dāng)前一線城市的租賃人口尚未超過40%，未來租賃人群占比會(huì)繼續(xù)提高。

租房產(chǎn)業(yè)鏈能拉動(dòng)GDP增長，增加就業(yè)崗位，以美國為例，通過新建公寓、存量的運(yùn)營，租戶本身在租房子的時(shí)候的消費(fèi)，這幾個(gè)方面成為替代原來的蓋新房子、新增投資，越來越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另外一個(gè)增長的動(dòng)力。租賃面向的是相對剛性的居住需求，所以未來十年，租賃可望成為中國房地產(chǎn)市場增長空間最大的一個(gè)市場。

文章來源：金融讀書會(huì)