前言

樓花（off-plan），在中國又叫做期房，指尚未竣工就開始預(yù)售的樓房。10多年前，澳洲并沒有樓花這個概念，直到10年前香港人開始踏足澳洲的地產(chǎn)界，澳洲的樓花才開始出現(xiàn)。所以對于對于樓花而言，在澳洲才起步不久，很多法律條款并不完善，也有很多買家對樓花買賣存疑，那么我們現(xiàn)在就給大家系統(tǒng)的介紹一下在澳洲要如何選擇一個有價(jià)值的樓花以及購買樓花的流程。

購買澳洲樓花的流程，與中國購買期房有很大的不用，首先澳洲樓花的首付10%并不會給開發(fā)商，而是將這筆訂金存在一個第三方的信托賬戶中，在房子完工交房（settle）之前，開發(fā)商無權(quán)挪用。那么，澳洲樓花的優(yōu)劣，以及銷售流程究竟是怎樣的呢？

首先，要購買澳洲的樓花，前期功課以及調(diào)查要做好

購買樓花的主要優(yōu)勢是以現(xiàn)在的房價(jià)買入，但代價(jià)是房子沒有建成之前就要付款。如果選擇得當(dāng)?shù)脑挘苡锌赡芤援?dāng)前的市場價(jià)格買入的一套房產(chǎn)，在竣工時(shí)就已經(jīng)升值了！

那么，要如何選擇一套有價(jià)值的樓花呢？

投資前的調(diào)研要做好

1. 了解行情

在決定購買之前，選擇一家銀行進(jìn)行估值是一個明智的做法，這是了解房價(jià)合理與否的最直接的辦法。如果要買的是公寓樓，可將自己選定的樓花與附近售出的樓房價(jià)格進(jìn)行對比，盡可能多的了解市場行情。

2. 了解房產(chǎn)的優(yōu)勢

在購買房產(chǎn)之前，要多走幾家，考慮好房產(chǎn)的有利因素，比如地理位置，房屋大小，陽臺，車位，采光等。并且向管理人員詢問物業(yè)，污水以及垃圾處理費(fèi)用等等開支。

3. 調(diào)查研究

首先要計(jì)劃好自己的預(yù)算，盡可能在自己預(yù)算范圍之內(nèi)買到最有潛力的房產(chǎn)。要確定某個區(qū)域是否具有增值的潛力，可以從人口增長，增長幅度等信息，也可以從基礎(chǔ)設(shè)施條件，道路通暢程度來進(jìn)行分析。

4. 多聽多問

如果你看中了一套房產(chǎn)，不一定就去開發(fā)商的公司直接詢問，可以多走幾家，問問其他人對這套房產(chǎn)的評價(jià)，再做決定。而且一般來說，部分樓花的合同沒有規(guī)定開發(fā)商指定房產(chǎn)交割的日期。但大部分合同都會有一個“落日條款（Sunset Clause）”，用來對雙方利益進(jìn)行保護(hù)。但期房的合同一般都高度保護(hù)開發(fā)商，所以在決定簽約之前，應(yīng)將合同謹(jǐn)慎交由律師檢查，如果有什么擔(dān)心的問題，可以讓律師補(bǔ)充在合同里，以防止日后若有什么變化，這時(shí)候合同上補(bǔ)充的條款或許能夠幫到你。

5. 房產(chǎn)估值

期房的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房大的多，其主要因素還是交割的風(fēng)險(xiǎn)。如果不打算全款，貸款方的估值師會在成交前對這套房產(chǎn)進(jìn)行估值，比如說，簽合同時(shí)買入的價(jià)格是65萬澳幣，但是估值師的估價(jià)只有55萬，這樣交割的風(fēng)險(xiǎn)就增大了。由于買的是樓花，沒有任何一個貸款機(jī)構(gòu)會在樓花竣工前給出確切的價(jià)值評估，所以他們也無法給出確切的貸款金額。任何獲批的放貸都是與估值或購買價(jià)格按一定比例進(jìn)行掛鉤的，以較低價(jià)為準(zhǔn)。所以在房屋成交之前，要對房屋的差價(jià)補(bǔ)齊做好應(yīng)對準(zhǔn)備。

6. 交割

公寓樓花的交割日期是根據(jù)竣工日期來決定的，只要最終審批一通過，產(chǎn)權(quán)辦事處為每套房產(chǎn)開出獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商為了盡快回收資金，會將交割日期定于注冊14日之后，不過有一些開發(fā)商會將日期延期到30天之后，這都取決于你的合同與開發(fā)商，所以如果你覺得沒有足夠的時(shí)間準(zhǔn)備資金，要提前與開發(fā)商進(jìn)行商議進(jìn)行延期，否則，如果不能在截止日期前交割，你將面臨罰款！

7. 房屋大小與家具內(nèi)飾

如果買的是公寓樓，要優(yōu)先考慮可居住面積以及是否帶家具。所以在支付訂金之前，要向開發(fā)商確認(rèn)房屋總面積以及可居住面積，通常居住40平米以下，多數(shù)銀行是不愿意為其做抵押貸款的。另外要詢問房屋是否是帶家具的，因?yàn)槟菍槟闶∪ヒ还P不小的開支。這就是為什么我們會提前向客戶提供電梯長寬高的尺寸，方便客戶為新居預(yù)家具不至于買了新家具“搬不回家”的尷尬。

8． 首付

通常來講，開發(fā)商會要求在購買時(shí)預(yù)先交10%的訂金，放到信托賬戶里，而在購買的合同里則會標(biāo)明，這筆前在放入信托賬戶期間收到的利息如何分配以及其他注意事項(xiàng)。所以在簽字之前，務(wù)必讓律師完整閱讀并給你解釋一遍。

9. 違約

買家違約：由于近期貸款政策的收緊，以及中國外匯限制，很多買家不能按時(shí)進(jìn)行交割，對于這些實(shí)在無法成交的買家，若真的無法成交，開發(fā)商會按照合同，在交房日期之后會收取客戶放在信托賬戶中那10%的訂金，然后由開發(fā)商將房屋收回進(jìn)行再次出售，出售所得加上你先付的10%若達(dá)到他們的預(yù)期額則不會向客戶再收費(fèi)用，若出售所得比預(yù)期額低的話，開發(fā)商有權(quán)向客戶追回差價(jià)。但是一般而言，開發(fā)商不至于為了一點(diǎn)點(diǎn)利益去傷害客戶，除非是定價(jià)有問題的樓盤，否則前期預(yù)交10%，就算毀約開發(fā)商也樂意接受，因?yàn)橛辛?0%的保障，他們不至于虧損。并且，如果由于違約發(fā)生民事糾紛,這樓房就不行出售，到時(shí)候損失的還是開發(fā)商自身，這也是他們不樂意看到的。具體的法律相關(guān)的信息，請咨詢律師，我們文章僅做參考。

賣家違約：澳洲房價(jià)由于前幾年的飛漲，有個樓花在出售時(shí)甚至漲了一倍，這時(shí)候有的開發(fā)商就不愿意以原來的低價(jià)出售，他們就是將交房日期拖到“落日條款”結(jié)束以此將合同作廢，但澳洲法律也在慢慢完善這方面的空白，2015年11月頒布了修正法案，以此限制開發(fā)商利用落日條款取消購房合同從而謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益。在新的落日條款之下，開發(fā)商不可以單方面取消或者將購房合同自動取消。如果開發(fā)商真的因?yàn)椴豢煽沽Χ坏貌唤K止合約，則需要給買方28天的書面通知，并說明取消合同的原因以及不可在落日條款規(guī)定日期之前完工的原因。換句話說，也就是只有在買方同意的前提下，賣方（開發(fā)商）才可以取消合同。否則，開發(fā)商需要經(jīng)過州高等法院拿到一個許可令之后才能取消合同。

澳洲樓花購買流程

要購買澳洲的樓花，正常的流程要先簽一份預(yù)訂的合同，交一部分訂金，一般（1000-5000）左右，合同擬定好以后，經(jīng)由雙方律師講解，修改，直到雙方都滿意為止，才進(jìn)行簽字。通常來講，在雙方都簽字同意合同的情況下，都會有5天的冷靜期，這5天時(shí)間雙方都可以終止合同，但是5天過后，合同就開始生效，雙方都不可以無理由終止合同。冷靜期過后14天之內(nèi)，開發(fā)商會要求買家繳納10%的訂金，并存到律師的信托賬戶之內(nèi)，在交割之前，開發(fā)商是沒有任何理由拿到這筆錢的，當(dāng)然，存到信托賬戶的錢也會產(chǎn)生利息，而這筆錢通常是由雙方平分，除非合同里有特別注明分配方式。

常見的問題

1. 澳洲買房要怎么找律師？

最好是找朋友推薦，或者口碑比較好的律師。

2. 找華人律師還是找老外比較好？

其實(shí)這各有優(yōu)勢，華人律師一般由于朋友介紹通常價(jià)格便宜，并且講解起合同來也比較容易懂。外國律師則更喜歡書面溝通，這樣更明確，所以你通?？梢赃x擇電子郵件或者短信與他們進(jìn)行交流。

3. 樓花在交割前我是否可以轉(zhuǎn)售？

這取決于當(dāng)時(shí)簽訂的合同，一般來講，如果開發(fā)商同意，在簽訂額外的保障條款以及新的轉(zhuǎn)售合同的情況下，是可以實(shí)施的，但是由于轉(zhuǎn)售風(fēng)險(xiǎn)較高，開發(fā)商一般會要求先找好買家，并且會和接手的買家簽訂無條件轉(zhuǎn)售合同，為了保障開發(fā)商自身的利益，只有在轉(zhuǎn)售合同簽訂以后才會同意進(jìn)行轉(zhuǎn)售，但是也會有一些開發(fā)商不同意轉(zhuǎn)售，這都取決于購買樓花時(shí)簽訂的合同。

4. 是否存在期房建成后銀行不貸款的風(fēng)險(xiǎn)？如果發(fā)生這種事我該怎么做？

銀行不貸款的風(fēng)險(xiǎn)照目前的狀況來說還是有的，即使銀行已經(jīng)做過預(yù)批（Pre-approval），但由于近期政策變更，交割時(shí)候仍有貸不到款的風(fēng)險(xiǎn)，所以為了避免這個風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在成交半年前，你應(yīng)該提前聯(lián)系銀行，提前進(jìn)行問詢，這樣如果貸款不成功，還有時(shí)間進(jìn)行補(bǔ)救，轉(zhuǎn)售或是籌資。如果在距離成交截止日期不足一個月，應(yīng)盡快與開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)系，嘗試要一個延期。

5. 購買樓花是要繳納哪些費(fèi)用？成交以后我還要付什么費(fèi)用？

①  首先，如果房產(chǎn)是貸款購買的，則幾乎貸款機(jī)構(gòu)會向新屋貸款人收取一次性的開戶費(fèi)用，而有一些貸款機(jī)構(gòu)為了爭取業(yè)務(wù)會免除該項(xiàng)收費(fèi)；

②  評估費(fèi)，大多數(shù)銀行也收取帳戶的年費(fèi)用或月費(fèi)用。另外機(jī)構(gòu)通常會要求對購房者的欲購房產(chǎn)作評估，以確保購房者所支付的價(jià)格是公平的。這雖然是為了購房者的利益，但評估費(fèi)通常需要由購房者支付。

③   律師費(fèi)，根據(jù)律師的服務(wù)內(nèi)容不同，收費(fèi)則不同。購房者在購買房產(chǎn)的過程中往往都要請律師，律師會幫助購房者完成房產(chǎn)交割的整個程序，收費(fèi)一般在800-1500澳幣不等。

④  物業(yè)管理費(fèi)，對于整體開發(fā)的別墅社區(qū)或公寓而言，需要繳納物業(yè)管理費(fèi)，布里斯班市中心公寓樓的物業(yè)管理費(fèi)從4000 – 8000不等，金額根據(jù)不同項(xiàng)目而異。（若購買的是house，則不收取物管費(fèi)）

⑤  市政費(fèi)，這是每年都要支付的費(fèi)用，用于社區(qū)管理和垃圾處理等事宜，需要每季度支付。

⑥  水費(fèi)，水費(fèi)用于排污管道的維護(hù)和維修，需要每季度支付。

⑦ 印花稅，自住房和投資房的印花稅計(jì)算方法也不盡相同并且海外買家還要支付額外的費(fèi)用。

總結(jié)

對于很多第一次在澳洲買房的朋友，一定要先找專業(yè)的房產(chǎn)顧問或有過買房經(jīng)驗(yàn)的朋友咨詢，詳細(xì)了解澳洲房產(chǎn)與中國房產(chǎn)的不同，不能光靠在中國買房的經(jīng)驗(yàn)來澳洲買房，避免投資失利。