萬(wàn)達(dá)核心商業(yè)模式：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程控制　http://news.winshang.com/news-141345.html

　　萬(wàn)達(dá)核心商業(yè)模式：項(xiàng)目獲取和開(kāi)發(fā)方式　http://news.winshang.com/news-141341-2.html

　　萬(wàn)達(dá)核心商業(yè)模式：全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張模式   http://news.winshang.com/news-141343.html

一、模式的調(diào)整方向

萬(wàn)達(dá)對(duì)租售模式進(jìn)行調(diào)整，只將部分社區(qū)商業(yè)（步行街等）對(duì)外銷(xiāo)售，增加銷(xiāo)售回款；主力店、主要商鋪?zhàn)猿纸?jīng)營(yíng)，控制項(xiàng)目整體水準(zhǔn)； 加入住宅、辦公等物業(yè)，并對(duì)外銷(xiāo)售，并嚴(yán)格控制現(xiàn)金回流速度。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)情況，大致可分為一種以收租為主（五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），一種以銷(xiāo)售為主（周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）。

以上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例：

項(xiàng)目總投資：22億元。項(xiàng)目總面積：40萬(wàn)㎡（其中銷(xiāo)售約5萬(wàn)㎡） 　　

以上海周浦萬(wàn)達(dá)為例：

項(xiàng)目總投資：近30億元   項(xiàng)目總面積：32萬(wàn)㎡

二、三代產(chǎn)品收益構(gòu)成

與第一代、第二代產(chǎn)品不同，第三代產(chǎn)品中，核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不售”而可銷(xiāo)售面積部分顯著提升。最核心的變化是，第三代產(chǎn)品的銷(xiāo)售部分，改變?yōu)閷?duì)持有商業(yè)部分整體經(jīng)營(yíng)不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，大型城市綜合體對(duì)持有商業(yè)部分的人流、消費(fèi)能力產(chǎn)生促進(jìn)作用。

租售比例　　

Z第三代產(chǎn)品中，核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不售”。在萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”中，銷(xiāo)售回款占據(jù)了非常重要的作用。關(guān)于銷(xiāo)售對(duì)現(xiàn)金流的支撐，萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部定位是——“完成銷(xiāo)售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略X持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性”。

當(dāng)前，對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部要求是：

l    抓好銷(xiāo)售工作，抓好銷(xiāo)售回款，這是保證現(xiàn)金流的主要來(lái)源；

l    要重視工程付款，在任何情況下都要保證工程進(jìn)度；

l    科學(xué)安排現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)用途；

三、以售養(yǎng)租

從銷(xiāo)售回款及租金收益來(lái)看，萬(wàn)達(dá)只有不斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才能保證資金流平衡，因此萬(wàn)達(dá)目前正在通過(guò)加大銷(xiāo)售回款來(lái)改變這一現(xiàn)狀。自有資金來(lái)源方面，萬(wàn)達(dá)的基本思路是“以售養(yǎng)租”，即通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售部分的銷(xiāo)售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金。

在分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的情況下，前期銷(xiāo)售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來(lái)源支持作用很大。項(xiàng)目銷(xiāo)售部分的利潤(rùn)，以及商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后的租金收入，有效地解決了商業(yè)持有部分的資金成本。加之經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的中長(zhǎng)期抵押貸款，不僅解決了項(xiàng)目本身的資金缺口問(wèn)題，還可以為集團(tuán)其他項(xiàng)目貢獻(xiàn)一定資金，并由此形成了“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的良性循環(huán)模式與資產(chǎn)滾雪球效應(yīng)?！　?/p>

【商業(yè)思考】“以售養(yǎng)租“模式思考

客觀而言，以售養(yǎng)租并不是萬(wàn)達(dá)的發(fā)明，香港新鴻基稱(chēng)得上該模式的典范，但新鴻基強(qiáng)調(diào)的是公司層面“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流平衡，而萬(wàn)達(dá)更注重項(xiàng)目層面“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流平衡（即在城市綜合體內(nèi)部，通過(guò)住宅和寫(xiě)字樓的出售，來(lái)支持其商業(yè)和酒店的持有）；新鴻基靠的是模式創(chuàng)新提高租金回報(bào)，相比之下，萬(wàn)達(dá)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”模式的優(yōu)勢(shì)在于“產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無(wú)縫銜接，并且形成了核心競(jìng)爭(zhēng)力”。

不過(guò)“以售養(yǎng)租”模式對(duì)企業(yè)的規(guī)?；T(mén)檻要求較高，實(shí)現(xiàn)租售平衡所需的時(shí)間也較長(zhǎng)，尤其在出售部分遭遇市場(chǎng)低谷時(shí)，出租部分的現(xiàn)金流壓力會(huì)更大。實(shí)際情況也確實(shí)如此。萬(wàn)達(dá)早期的以售養(yǎng)租一直沒(méi)有取得理想的效果，與其過(guò)度追求“快速擴(kuò)張”不無(wú)關(guān)系。

事實(shí)上，現(xiàn)代“租售并舉”本質(zhì)上非常強(qiáng)調(diào)金融模式的創(chuàng)新，萬(wàn)達(dá)也一直在尋求融資渠道的突破。只不過(guò)，在市場(chǎng)需求被扭曲、房地產(chǎn)管控政策日新月異的中國(guó)，這條路走得尤為艱辛。