以下內(nèi)容節(jié)選自《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)藍(lán)皮書：產(chǎn)業(yè)格局與運(yùn)營(yíng)模式探討》

伴隨著人口紅利的下降和重點(diǎn)城市城鎮(zhèn)化日趨成熟，中國(guó)房地產(chǎn)增量正逐漸走向穩(wěn)定。15-16 年重點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)和收入比日漸攀新高，買房的門檻越來越高。與此同時(shí)，從中央到地方利好長(zhǎng)租公寓的政策接連不斷的提出，為長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期發(fā)展正在逐步搭建政策基礎(chǔ)。15 年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)者是以私募基金投資為依托的創(chuàng)業(yè)型公司為主，后續(xù)房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛加入競(jìng)爭(zhēng)行列中。房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)在存量市場(chǎng)方面的競(jìng)爭(zhēng)悄然拉開序幕。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式可以分成兩個(gè)維度：資本運(yùn)作角度可分重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)；資產(chǎn)空間分布角度可分為集中式和分散式。在重資產(chǎn)模式下，企業(yè)可以獲得資金收益和資產(chǎn)升值收益。在輕資產(chǎn)模式下,企業(yè)作為二房東主要獲取租金差的收入。集中式模式下，企業(yè)可以提供標(biāo)準(zhǔn)化公寓，通過集采建材和集中管理降低成本，盈利空間好于分散式。結(jié)合資本運(yùn)作和資產(chǎn)空間分布，我們可以將長(zhǎng)租公寓分為四象限：重資產(chǎn)分散式、重資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式、輕資產(chǎn)集中式。重資產(chǎn)集中式即具備資產(chǎn)價(jià)值和租金雙重收益，又在租金收益和成本控制端好于分散式，所以盈利空間最大。

日美成熟市場(chǎng)的龍頭租賃公司的成功存在共性。我們通過對(duì)比美國(guó)重資產(chǎn)模式代表EQR 和日本輕資產(chǎn)模式代表大東建托的運(yùn)營(yíng)模式，發(fā)現(xiàn)成功龍頭公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)具備相同氣質(zhì)：1）選取合適的地理位臵，精準(zhǔn)定位供小于求的市場(chǎng)，從項(xiàng)目建立初期降低后期租賃的空臵率風(fēng)險(xiǎn)；2）不斷打造品牌知名度吸引更多客源；3）提高日常租賃管理質(zhì)量、為客戶提供各種便利，提高客戶居住體驗(yàn)。

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