文/朱紅之淚

科普很重要

2005年以前，軌道交通幾乎是一線(xiàn)城市的專(zhuān)屬物品，尤其是北京上海，廣州深圳都不可與北京上海放一起比較。

至于二線(xiàn)省會(huì)城市，地鐵更是聞所未聞的事物。

2001年陸毅林心如拍攝《男才女貌》的時(shí)候，他們?cè)诘罔F里相遇，不僅僅使得電視劇新潮無(wú)比，還讓中華大地的人們認(rèn)識(shí)到了上海的“摩登”與繁華。

《男才女貌》劇照

“地鐵”像是一個(gè)未來(lái)世界的事物，給從未體驗(yàn)過(guò)的年輕人以巨大的感官刺激，激發(fā)他們?cè)丛床粩嗟貨_向北京上海。

從2005年起，對(duì)二線(xiàn)城市建設(shè)軌道交通的限制才逐漸放開(kāi)，各大二線(xiàn)城市都在拼命的建設(shè)地鐵或者其他軌道交通，抓住機(jī)遇大干快上的急先鋒南京，開(kāi)通里程已經(jīng)超過(guò)200公里。

武漢、蘇州、成都、沈陽(yáng)、西安、長(zhǎng)沙、杭州、鄭州、昆明、天津、青島、哈爾濱等城市地鐵也陸續(xù)開(kāi)通。

幾乎所有人都知道，地鐵一通，黃金萬(wàn)兩，可是關(guān)于軌道交通的各項(xiàng)知識(shí)，卻十分匱乏。

今天哥哥我來(lái)作下科普工作者。

一）大小與運(yùn)量

軌道交通有很多種形式，不僅僅是我們常說(shuō)的地鐵，還包括輕軌、有軌電車(chē)、BRT快速公交等。

那么怎么區(qū)別這些軌道交通方式呢，最主要的區(qū)分方式是運(yùn)量。

普通的有軌電車(chē)（上海張江、松江、延安路71路車(chē)）以及BRT快公交（國(guó)內(nèi)代表性的常州、廈門(mén)、成都）都屬于中運(yùn)量運(yùn)輸系統(tǒng)，對(duì)交通改善和城市發(fā)展影響有限。

上海張江有軌電車(chē)

71路中運(yùn)量公交車(chē)

地鐵和輕軌屬于大運(yùn)量交通運(yùn)輸系統(tǒng)，是大型交通運(yùn)輸保障工程，任何一條線(xiàn)路的確定和規(guī)劃都是城市的大事，牽涉到利益格局。

在一個(gè)吸引四面八方年輕人來(lái)工作生活的大城市，外地年輕人是不會(huì)關(guān)心公交車(chē)的，給他們的第一直觀(guān)交通印象一定是地鐵，他們會(huì)沿著地鐵尋找住所。

大量的外地人代表著大量的居住生活需要。

什么?你所在的城市外地人不多？那也沒(méi)什么房地產(chǎn)可言了。

地鐵與輕軌并沒(méi)有清晰的區(qū)分，并不是說(shuō)地面上就是輕軌，地下就是地鐵，從客運(yùn)量上看，上海的三、四號(hào)線(xiàn)雖然在地上，但是是“地鐵”。重慶大多數(shù)軌道交通都在地面上，但是他們是“地鐵”，并不是“輕軌”，因?yàn)樗麄兊倪\(yùn)量很大。

上海地鐵2號(hào)線(xiàn)A型車(chē)廂

客運(yùn)量越大，其所需要的建設(shè)成本就越高，投入就越大。

客運(yùn)量主要看車(chē)型、車(chē)廂節(jié)數(shù)、發(fā)車(chē)時(shí)間間隔、座位擺放方式（橫排豎排）來(lái)判斷。

地鐵車(chē)廂有ABC三種，車(chē)廂內(nèi)的空間面積是A>B>C，上海地鐵二號(hào)線(xiàn)是A型車(chē)廂，八號(hào)線(xiàn)是B型車(chē)廂，六號(hào)線(xiàn)是C型車(chē)廂。

車(chē)廂節(jié)數(shù)就是一列列車(chē)有幾節(jié)車(chē)廂，一般是6節(jié)或者8節(jié)，少數(shù)也有4節(jié)的。

我們說(shuō)一條地鐵線(xiàn)路是8A線(xiàn)路，指的是該條地鐵線(xiàn)路已經(jīng)達(dá)到軌道交通最大客運(yùn)量標(biāo)準(zhǔn)，8節(jié)A型車(chē)廂簡(jiǎn)稱(chēng)8A編組，一般用于城市主動(dòng)脈線(xiàn)路，其所到之處商業(yè)繁華，人口稠密，如果是開(kāi)發(fā)區(qū)域，軌道交通將會(huì)輸送大量人流到此匯集。

很多時(shí)候城市規(guī)劃的人預(yù)估不足，導(dǎo)致線(xiàn)路人滿(mǎn)為患，比如上海的8號(hào)線(xiàn)，如此密集的南北大動(dòng)脈居然是B型車(chē)廂，6號(hào)線(xiàn)居然是C型車(chē)廂，16號(hào)線(xiàn)居然只有三節(jié)車(chē)廂，典型的對(duì)該區(qū)域的交通現(xiàn)狀預(yù)估不足，從而埋下交通隱患。

長(zhǎng)沙現(xiàn)在開(kāi)通的地鐵都是B型車(chē)廂，成都迄今為止開(kāi)通的4條地鐵線(xiàn)路也都是B型車(chē)廂，這些都是對(duì)城市發(fā)展認(rèn)識(shí)不到位，預(yù)估不足造成的失誤。從這些早些年的規(guī)劃可以看出，二線(xiàn)省會(huì)城市過(guò)于保守，主干線(xiàn)路運(yùn)量過(guò)小，后期將有巨大壓力。

終于成都今年開(kāi)通的7號(hào)線(xiàn)要是A型車(chē)廂了。

二）快慢、上下與城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

我們都知道，火車(chē)開(kāi)的速度的快慢與站間距有關(guān)，站間距很近，速度也就上不去。

一般城市市區(qū)地鐵的站間距在1.5公里左右，近的甚至只有800米，如果你仔細(xì)觀(guān)察，同一條地鐵線(xiàn)路，站間距遠(yuǎn)的甚至可以到5公里一個(gè)站。

上海市中心城區(qū)基本上地鐵站間距為1.5公里。到了郊區(qū)，11號(hào)線(xiàn)嘉定段，9號(hào)線(xiàn)松江段，17號(hào)線(xiàn)青浦段，幾公里一個(gè)站點(diǎn)的情況非常普遍，列車(chē)時(shí)速超過(guò)80公里。

如果你更細(xì)心一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，站間距擴(kuò)大、列車(chē)速度加快、站點(diǎn)設(shè)在地面高架上而不是地下，經(jīng)常是一起發(fā)生的現(xiàn)象。

同一條軌道交通線(xiàn)路，會(huì)有兩種形式：一是地下站、站間距近、列車(chē)速度慢，另一種是高架站、站間距大、列車(chē)時(shí)速快。

通常情況下，地下線(xiàn)路的造價(jià)成本是地上線(xiàn)路的3到4倍，假如地上線(xiàn)路造價(jià)為1公里1億，地下線(xiàn)路起碼在1公里3億以上。

地皮不值錢(qián)就不要下地了，上天成本低

下地不僅僅成本高還容易出安全隱患和事故，地下盾構(gòu)受到各種復(fù)雜地質(zhì)條件的影響，杭州地鐵修建了很多年，其原因就是修建過(guò)程中到處塌方，西安、成都、北京還容易挖到文物古跡，需要現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)考古工作。

那么什么情況下軌道交通一定要入地呢？

地皮值多少錢(qián)是關(guān)鍵。

地皮值不值錢(qián)，就看地鐵上天還是入地。

因?yàn)檐壍澜煌ǖ厣线€是地下的設(shè)置反應(yīng)的是這個(gè)地區(qū)的城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，土地級(jí)別的高低，容積率的高低。

只有城市里的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，重點(diǎn)高等級(jí)土地，高容積率，高人口承受力的區(qū)域，才會(huì)設(shè)置地下車(chē)站，安排短站間距，因?yàn)樵搮^(qū)域人口密集，或者未來(lái)的規(guī)劃人口密集，才會(huì)讓規(guī)劃部門(mén)如此下力氣，下代價(jià)讓地鐵入地，讓站點(diǎn)靠近。

三）并線(xiàn)、環(huán)線(xiàn)、射線(xiàn)與換乘

上海當(dāng)初建設(shè)軌道交通3號(hào)線(xiàn)的時(shí)候，城市還沒(méi)有那么大的軌道交通需求，規(guī)劃者們錯(cuò)誤的將3號(hào)線(xiàn)與4號(hào)線(xiàn)進(jìn)行了并線(xiàn)，也就是說(shuō)在站臺(tái)上一班3號(hào)線(xiàn)，一班4號(hào)線(xiàn)，交叉運(yùn)營(yíng)。當(dāng)初建設(shè)的時(shí)候也沒(méi)有預(yù)留兩條線(xiàn)路分開(kāi)運(yùn)營(yíng)的物理空間。

這導(dǎo)致了兩條并線(xiàn)地鐵線(xiàn)路都陷入了“殘廢”狀態(tài)，無(wú)法充分發(fā)揮線(xiàn)路的運(yùn)能。

3、4號(hào)線(xiàn)分開(kāi)成了一個(gè)基本無(wú)法挽回的悲劇，因此同樣是地鐵房，3、4號(hào)線(xiàn)的地鐵房明顯不值錢(qián)，因?yàn)樗皻垙U”。

上海4號(hào)線(xiàn)，北京2號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)都是環(huán)線(xiàn)，成都今年底開(kāi)通的7號(hào)線(xiàn)也是環(huán)線(xiàn)。

成都人好奇的將7號(hào)線(xiàn)成為2.5環(huán)黃金線(xiàn)路。

但是，需要指出的是：

環(huán)線(xiàn)作用只有射線(xiàn)的一半。

環(huán)線(xiàn)的唯一作用是將人流導(dǎo)向射線(xiàn)，如果單單一個(gè)環(huán)線(xiàn)地鐵口，也是個(gè)殘廢的地鐵口。

基本上有環(huán)線(xiàn)的城市都是環(huán)狀的，兩點(diǎn)之間直線(xiàn)最短，商務(wù)工作的人沒(méi)有任何理由坐著環(huán)線(xiàn)繞圈圈。到了換乘站，人們都會(huì)轉(zhuǎn)到射線(xiàn)上。

射線(xiàn)，顧名思義，是從市中心放射出來(lái)的線(xiàn)路，這類(lèi)型線(xiàn)路是典型的市區(qū)通往睡城之路，客流量巨大，人們一般中途不換乘，肉搏戰(zhàn)，貼身戰(zhàn)，豆奶擠爆不在話(huà)下，客流量最為巨大。

地鐵2線(xiàn)、3線(xiàn)換乘站則是一座城市的樞紐節(jié)點(diǎn)，這樣規(guī)模的站點(diǎn)一般都是CBD的合理打造對(duì)象，地鐵上蓋商業(yè)如火如荼，現(xiàn)在的政府對(duì)于這樣的地皮早就不會(huì)聽(tīng)之任之，而是處心積慮重金打造，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)不夠，最好來(lái)三座銷(xiāo)品茂。

上海徐家匯三線(xiàn)換乘

因?yàn)槿肆髁烤薮?，換乘站點(diǎn)的住宅具有非常高的出租率和流動(dòng)性，房?jī)r(jià)可能受小區(qū)品質(zhì)等影響未必是最貴的，但是出租情況和流動(dòng)性是數(shù)一數(shù)二的。

三）規(guī)劃與建設(shè)周期

地鐵建設(shè)周期很長(zhǎng)，分很多階段，一般來(lái)講，從規(guī)劃、環(huán)評(píng)、公示、動(dòng)工、開(kāi)通全周期不會(huì)小于5年，一般在6到8年。視資金到位情況和拆遷進(jìn)度而定。

因此，如果你僅僅是知道有一條地鐵在規(guī)劃中，基本上可以忽略這條信息，因?yàn)檫@簡(jiǎn)直是有生之年的故事。

只有實(shí)實(shí)在在打圍動(dòng)工，才說(shuō)明這事情已經(jīng)開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，否則線(xiàn)路取消、變道、拖延足以讓這條線(xiàn)路再也建不成。

很多人傳聞嘉善要接通上海松江9號(hào)線(xiàn)這種事情，就屬于坑蒙拐騙小白的典型手法。

上海地鐵9號(hào)線(xiàn)時(shí)速最快只有80公里，全程運(yùn)營(yíng)時(shí)間70分鐘，尚若再延長(zhǎng)30公里到嘉善，則全程運(yùn)行時(shí)間超過(guò)100分鐘，這種長(zhǎng)距離單線(xiàn)運(yùn)行是沒(méi)有可操作性的，即使修建，也是修建松江到嘉善的快速市郊鐵路，絕無(wú)可能直接延伸下去。

現(xiàn)在上海人關(guān)注的19號(hào)線(xiàn)南北大動(dòng)脈，現(xiàn)在僅僅是環(huán)評(píng)二次公示，且不說(shuō)拆遷難度有多大，即使正常情況，2025年開(kāi)通都算是快的，遇到點(diǎn)特殊情況，可以拖到2030年也不稀奇。

讓成都三圣鄉(xiāng)和大面歡呼雀躍的13號(hào)線(xiàn)工程，剛剛放出了點(diǎn)風(fēng)聲就引起了巨大的爭(zhēng)議。其實(shí)該線(xiàn)路2025年之前建成的可能性很小，天天對(duì)8年后的地鐵滿(mǎn)懷期待，足以說(shuō)明成都人的朝氣蓬勃和天真爛漫。

我們?cè)倭南抡麄€(gè)城市軌道交通發(fā)展的階段。

• 一般來(lái)講，城市軌道交通里程主要分為3個(gè)階段，開(kāi)通里程150公里以下，地鐵并不能走進(jìn)人們的日常生活，該城市尚未進(jìn)入地鐵時(shí)代，人們還在以汽車(chē)為主進(jìn)行交通。

  
  

• 開(kāi)通里程在150到300公里之間的時(shí)候，軌道交通成網(wǎng)，這時(shí)候地鐵開(kāi)通的效用最大化，人們習(xí)慣于乘坐地鐵出行，這個(gè)階段城市大拆大建，到處挖，滿(mǎn)城挖，地鐵房?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。

  
  

• 里程大于300公里的時(shí)候，市中心已經(jīng)到處都是地鐵口，地鐵建設(shè)主要在郊區(qū)開(kāi)展，此時(shí)市區(qū)地鐵口吸引力下降，郊區(qū)地鐵口新房漲幅巨大，年輕人租房在市區(qū)地鐵口老破小，買(mǎi)房買(mǎi)郊區(qū)地鐵口成為了時(shí)尚。

軌道交通的后期發(fā)展越發(fā)對(duì)郊區(qū)有利。

四）結(jié)論

說(shuō)了這么多，我們總體上來(lái)總結(jié)下軌道交通與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)：

• 房子最怕沒(méi)有人，軌道交通是人流輸送利器。

  
  

• 站間距較短的8節(jié)A型車(chē)廂編組地下放射性非并線(xiàn)軌道交通線(xiàn)路是人流量最大、人氣最旺、主動(dòng)脈級(jí)別的城市核心線(xiàn)路，其所到之處不是傳統(tǒng)市中心就是重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新區(qū)，地皮最貴，地段最好，寸土寸金。買(mǎi)沿線(xiàn)這樣的物業(yè)，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是住宅都不會(huì)有問(wèn)題，即使不是最貴的，也是流動(dòng)性、出租率最高的。

  
  

• 軌道交通不到動(dòng)工那一刻基本屬于畫(huà)餅充饑，基本不要去關(guān)注，滿(mǎn)懷期待很可能一場(chǎng)空。

  
  

• 軌道交通發(fā)展到后期，郊區(qū)地鐵房的漲幅大于市區(qū)，環(huán)線(xiàn)差距逐漸縮小。

全文完。

朱紅之淚，2017年8月27日

掃碼加入朱紅之淚小密圈與我進(jìn)行問(wèn)答互動(dòng)：

歡迎掃碼加入分答社區(qū)《房產(chǎn)精進(jìn)財(cái)富指南》：