在1997年前后，隨著上海第一個都會型購物中心梅龍鎮(zhèn)廣場、地區(qū)型購物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城幾乎同時亮相，購物中心這一新興商業(yè)業(yè)態(tài)便在魔都——上海開啟了漫漫征程。此后，港匯、恒隆、新天地、正大、來福士、百聯(lián)西郊、大寧、K11、IFC、浦東嘉里城等風格各異的購物中心層出不窮。

雖說，這些購物中心先鋒在開業(yè)之初幾乎全部不被看好，甚至面臨當時優(yōu)勢百貨企業(yè)的封殺與嘲笑(2010年之前，百貨店總體上還是掌控著滬上商業(yè)主動權(quán))。但自2011年開始，城市外擴加速，上海市級商圈數(shù)量進一步猛增(五角場、虹橋、中山公園、中環(huán)由區(qū)級商圈升級為市級)，購物中心加速擴展，百貨業(yè)發(fā)展步入下滑通道。

TIPS：目前全上海年銷售額超過20億元的百貨店只有3家，超過20億的購物中心則多達十來家。

再加上奧特萊斯在上海四處開花，除了百聯(lián)青浦奧特萊斯業(yè)績勇冠全國外，浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)、米格天地、上海國際時尚中心、奕歐來分布于全市，百盛優(yōu)客、飛洲國際等城市奧萊也相繼興起。

這讓上海商業(yè)正呈現(xiàn)多維度、多元化的發(fā)展趨勢。一方面，商業(yè)競爭日趨激烈;另一方面，特色創(chuàng)新的休憩型、娛樂型、生活型項目，都有各自的生存空間。在這個百家爭鳴、百花齊放，同時也是物競天擇、大浪淘沙的年代。上海商業(yè)的中堅力量正厚積薄發(fā)積極創(chuàng)新應變，如K11、淮海755、百盛優(yōu)客、大悅城、大寧國際商業(yè)廣場、嘉亭薈、浦東嘉里城、IAPM、七寶萬科廣場。

據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，發(fā)展至目前，上海已擁有各類大中型商業(yè)項目超過200家。但同時，由于商場越來越多，分布越來越密，導致商圈分化在所難免，部分以傳統(tǒng)中小型百貨店為龍頭的市級商圈出現(xiàn)衰退，比如淮海路、四川北路。即便是蟬聯(lián)了近一個世紀的“中華第一商圈”——上海南京東路也由于多商圈分流而將寶座轉(zhuǎn)讓給了南京新街口。當然，如將南京東路加上南京西路，則整個大南京路依然是全國第一商圈。

一、上海歷年店王類型&所屬商圈比對

1、上海歷年TOP12商場類型比對

事實上，在2000年之前，上海商業(yè)市場完全由百貨店一統(tǒng)江湖，但1995前后萌芽的購物中心至2000年開始小試牛刀勉強進入十二強，并在2005年終于和百貨平起平坐，2010年迎來拐點大幅反超百貨，奧萊表現(xiàn)更是出眾。

2015年則基本延續(xù)了2010年的格局，具有面積、硬件和體驗多種優(yōu)勢的購物中心表現(xiàn)依然搶眼，但坪效仍然不如百貨企業(yè)。

在此期間，整個行業(yè)主要呈現(xiàn)出兩大趨勢：1、單店規(guī)模越來越大(1990年前單店最大的一百也不足2萬方，平均面積僅1萬方)，純零售業(yè)態(tài)占比越來越低體驗業(yè)態(tài)占比越來越高;2、外資企業(yè)占比較高占據(jù)半壁江山，本土百聯(lián)強勢，外地企業(yè)則只有萬達一家入圍。

2、上海歷年TOP12商場所屬商圈比對

細數(shù)上海歷年商場總數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)：

1995/1996年前后，全市已開業(yè)各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數(shù)量比約為5：100：0，總數(shù)約105;

2000/2001年前后，全市已開業(yè)各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數(shù)量比約為15：95：0，總數(shù)約110(在該期間，大量新興時尚百貨取代傳統(tǒng)國營百貨，先施瑞興鴻翔永旺等第一代外資百貨同時退出);

2005/2006年前后，全市已開業(yè)各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數(shù)量比約為45：80：3，總數(shù)約128;

2010/2011年，全市已開業(yè)各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數(shù)量比約為90：70：6，總數(shù)約166;

2015/2016年，全市已開業(yè)各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數(shù)量比約為200：50：10，總數(shù)約260。

而上海歷年TOP12商場所屬商圈也呈現(xiàn)出多商圈，去中心化，向內(nèi)中環(huán)新興商圈發(fā)展的趨勢，但百貨強店仍集中在市中心。

3、2015/2016年度上海店王構(gòu)成&商圈分析

2015/2016年度上海店王構(gòu)成分析

備注：以上表格中含2016的商業(yè)項目，其2015年業(yè)績并未達到。只是根據(jù)今年日均營業(yè)額計算，預計2016或2017年有望達標。

目前，上海擁有大大小小購物中心200余家。不僅在總數(shù)上是百貨(50來家)的4倍，且在總業(yè)績店王數(shù)量上購物中心也徹底碾壓百貨，但在坪效上上海百貨業(yè)整體仍大大超過購物中心業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計，在年營業(yè)額30億以上的11家商場中，百貨有2家，仍設(shè)百貨主力店的購物中心有5家，可見百貨業(yè)雖整體下滑但仍占有相當?shù)匚?。而年營業(yè)額15億以上的26家商場中，外資企業(yè)13家占據(jù)半壁江山(新鴻基恒隆各占2席)，本土企業(yè)中百聯(lián)獨霸8席，過江龍萬達占據(jù)3席。

2015/2016年度上海店王商圈分析

此外，針對店王最密集的六大主力商圈，搜鋪網(wǎng)基于店王必須既強又大的標準篩選出了以下潛力新項目，以備后續(xù)觀察：陸家嘴(百聯(lián)世紀都會、和黃世紀大都會、陸家嘴中心、中信泰富尚悅灣)、南京西路(興業(yè)太古匯)、徐家匯(新鴻基徐家匯中心)、南京東路(新世界大丸)、五角場(合生匯)、淮海中路(新天地后期)，其他新興商圈如吳中路莘莊大寧的潛力項目更是多達數(shù)十個。從以上信息幾乎不難猜測，在未來，上海商圈格局將持續(xù)大亂。

二、上海商業(yè)現(xiàn)狀&發(fā)展趨勢

上海是外資品牌入華后首選地帶，相比于內(nèi)陸其他一些城市，上海的商業(yè)市場環(huán)境、資源與發(fā)展都有相對優(yōu)越性。2015年，上海統(tǒng)一運營且達標的購物中心共有148家(全市集中性大型商業(yè)設(shè)施超過200家)，較2014年凈增19家。不過，購物中心經(jīng)營質(zhì)量并沒有與數(shù)量同步增長。根據(jù)統(tǒng)計，年營業(yè)收入在10億元以上的購物中心僅有35家，占全市已開業(yè)購物中心數(shù)量的23.6%，營業(yè)收入占購物中心營業(yè)總收入的71.2%。其中，年營業(yè)收入達30億元以上的10家購物中心，占購物中心營業(yè)總收入的1/3。

不僅是購物中心經(jīng)營出現(xiàn)兩極化，在優(yōu)質(zhì)商圈中的商業(yè)與新城商業(yè)成長性上也出現(xiàn)差距。據(jù)統(tǒng)計，中心城區(qū)購物中心營業(yè)收入同比增長3.2%，浦東新區(qū)同比增長6.8%，城郊區(qū)同比增長5%，遠郊區(qū)同比增長11.5%(單店基數(shù)低且單店總業(yè)績?nèi)月浜笥谑袇^(qū)商場)，高于中心城區(qū)購物中心增幅(但最高業(yè)績及坪效最高的高端商場仍集中在核心商圈，建筑規(guī)模及總業(yè)績規(guī)模最大的購物中心則集中在內(nèi)環(huán)及中環(huán)的地鐵站附近)。

本圖由業(yè)內(nèi)專家王瑋據(jù)上海購物中心協(xié)會數(shù)據(jù)制作

崇明、青浦、奉賢等遠郊地帶尚處于潛力城市，有較大成長空間，但大批開發(fā)商依然熱衷在超負荷運轉(zhuǎn)的中心城區(qū)前仆后繼。據(jù)統(tǒng)計，去年，中心城區(qū)新開購物中心73家，面積805.2萬平方米;浦東新區(qū)31家，面積358.4萬平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠郊區(qū)20家，建筑面積212.4萬平方米;崇明縣仍處在待建狀態(tài)。

總體來看，上海購物中心業(yè)呈現(xiàn)出供應量激增，競爭激烈，購物中心業(yè)的營業(yè)總收入增幅下降的現(xiàn)象。而在未來，則將主要呈現(xiàn)出以下三大趨勢：

1、限制商業(yè)設(shè)施過度建設(shè)

由于上海商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃缺乏約束力，前幾年上海商業(yè)設(shè)施建設(shè)過快，2008年至2013年，本市商業(yè)面積新增1810萬平方米，其中尤以浦東和郊區(qū)的商業(yè)面積增量明顯。2009-2013年，年平均增幅為5.96%。

這導致城市商業(yè)供過于求，使得商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象普遍。本市互聯(lián)網(wǎng)等線上商業(yè)發(fā)展迅猛，使得在商業(yè)布局規(guī)劃時不得不考慮對超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點有所限制。因此新的規(guī)劃提出，限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點的過度建設(shè)，未來6年“年平均增長2.6%-3.66%”，幾乎是“攔腰一刀”。

2、注重“內(nèi)涵”的提升

同時，新一輪規(guī)劃對商業(yè)建筑設(shè)施提出總量控制、存量優(yōu)化的原則，注重商業(yè)經(jīng)濟質(zhì)量的特色非常明顯。規(guī)劃提出，“中期2016至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬-7500萬平方米”;上海的商業(yè)中心更加強調(diào)功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進，特別是要“實現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無序競爭和重復建設(shè)”。

未來上海將形成“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心+特色商業(yè)街區(qū)”的“3+1”布局體系，鼓勵發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)，推進產(chǎn)業(yè)高端化、集約化、服務化發(fā)展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。

未來上海的商業(yè)不僅是外延的擴張，更是“內(nèi)涵”的提升：未來商業(yè)將向消費和服務多樣化發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經(jīng)營更加發(fā)展，對設(shè)施空間載體將產(chǎn)生進一步的需求。

3、社區(qū)商業(yè)將受重視

此外，新型社區(qū)商業(yè)將扮演更加重要的角色。新型社區(qū)級商業(yè)中心具有多重功能，依據(jù)服務人口規(guī)模和服務半徑，明確不同規(guī)模社區(qū)商業(yè)服務設(shè)施的配置標準;同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業(yè)態(tài)，拓展社區(qū)定點服務、預約咨詢、上門服務、網(wǎng)訂店取和“微生活”、“云社區(qū)”等新興服務模式。在“立體化”的商業(yè)服務體系中，上海將變得更為宜居。

（搜鋪網(wǎng) 郭歆曄）