特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究（開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 商業(yè)模式投融資模式）

快讀書(shū)館 2017-08-16

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特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究

住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國(guó)范圍開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作，計(jì)劃到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)。

2016年10月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了第一批127個(gè)中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單。 2017年7月22日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了第二批300個(gè)中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單。

在這個(gè)過(guò)程之中，深度剖析與解讀，結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出特色小鎮(zhèn)的綜合開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式，以期待為推廣與建設(shè)特色小鎮(zhèn)工作起到積極的作用。

一

特色小鎮(zhèn)的本質(zhì)解讀

特色小鎮(zhèn)是指依賴(lài)某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。是旅游景區(qū)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)合一，產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式。

（一）

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展架構(gòu)

1、以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)

特色小鎮(zhèn)主要聚焦自身優(yōu)勢(shì)的特色產(chǎn)業(yè)；延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成“產(chǎn)業(yè)本身+產(chǎn)業(yè)應(yīng)用+產(chǎn)業(yè)服務(wù)”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群機(jī)構(gòu)。

2、以旅游為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)

以特色產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)；以旅游的十二要素為內(nèi)容，打造泛旅游產(chǎn)業(yè)集群結(jié)構(gòu)。

3、旅游目的地架構(gòu)

特色小鎮(zhèn)不完全是旅游，但又必須是旅游；每一個(gè)特色小鎮(zhèn)都是一個(gè)以4A景區(qū)為主導(dǎo)的旅游目的地。

4、新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)

人口聚集，帶來(lái)城市居住及配套服務(wù)的發(fā)展，進(jìn)而形成城鎮(zhèn)化架構(gòu)。

5、智慧化與互聯(lián)網(wǎng)引擎

以通信和信息技術(shù)為支撐，以游客互動(dòng)體驗(yàn)為根本，以便捷優(yōu)化管理為保障的智慧化旅游，可促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。因此特色小鎮(zhèn)是以“雙產(chǎn)業(yè)”即特色產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)為主，“三引擎”即產(chǎn)業(yè)引擎、旅游引擎、智慧化及互聯(lián)網(wǎng)引擎相協(xié)調(diào)，“三架構(gòu)”及產(chǎn)業(yè)鏈整合架構(gòu)、旅游目的地架構(gòu)（景區(qū)）、城鎮(zhèn)化架構(gòu)共同支撐的發(fā)展架構(gòu)。

（二）

特色小鎮(zhèn)的總體特征

1、以特色的產(chǎn)業(yè)及環(huán)境資源為基礎(chǔ)

產(chǎn)業(yè)資源是特色小鎮(zhèn)打造的前提；環(huán)境資源是特色小鎮(zhèn)打造的重要依托；資源如何轉(zhuǎn)化為面向市場(chǎng)的核心吸引力是其核心指向。

2、以堅(jiān)定的政府政策及投融資支持為依托

以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)+文化+旅游+社區(qū)”的四重功能；各功能之間并不是簡(jiǎn)單的大糅合，而是相互之間有機(jī)的整合與融合。

3、以產(chǎn)城一體化綜合開(kāi)發(fā)為手段

主要表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展；功能的綜合配置；土地的綜合開(kāi)發(fā)；配套的綜合建設(shè)；目標(biāo)的綜合打造等方面。

4、以泛旅游為引擎與目標(biāo)歸宿

擁有完善的城鎮(zhèn)及旅游配套設(shè)施；擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)（包括旅游服務(wù)于公共服務(wù)）。

5、以產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為盈利核心

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：直接獲利，享受升值效益；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房產(chǎn)銷(xiāo)售、房產(chǎn)回收經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：經(jīng)營(yíng)收益等。

（三）

特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)培育

特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)為雙產(chǎn)業(yè)為主，即“特色產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)”。

其中自身特色產(chǎn)業(yè)主要指新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)經(jīng)典產(chǎn)業(yè)，諸如信息經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、健康、時(shí)尚、金融、高端裝備等新興產(chǎn)業(yè)；茶葉、絲綢、石刻、文房、青瓷等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。泛旅游產(chǎn)業(yè)主要是“旅游+農(nóng)業(yè)”、“旅游+鄉(xiāng)村”、“旅游+工業(yè)”、“旅游+健康”、“旅游+體育運(yùn)動(dòng)”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面內(nèi)容。

特色產(chǎn)業(yè)的架構(gòu)

泛旅游產(chǎn)業(yè)的架構(gòu)

（四）

特色小鎮(zhèn)發(fā)展的基礎(chǔ)是人口聚集

人口聚集的變遷是城市化的重要表現(xiàn)，人口聚集是城市化的基礎(chǔ)。人口的兩種聚集模式，包括長(zhǎng)期居留型聚集與中短期流動(dòng)性聚集，這兩種人口聚集模式的結(jié)合，姜維城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)大量的就業(yè)人口和消費(fèi)人口，形成城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)，決定著城鎮(zhèn)發(fā)展格局。

1、特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的人口聚集及城鎮(zhèn)化發(fā)展邏輯

特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)就業(yè)人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進(jìn)地產(chǎn)、金融、公共服務(wù)等配套產(chǎn)業(yè)及設(shè)施的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)城鎮(zhèn)化架構(gòu)的形成。

2、泛旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的人口聚集及城鎮(zhèn)化發(fā)展邏輯

以“旅游吸引核”為基礎(chǔ)，通過(guò)旅游的“搬運(yùn)”功能，形成大規(guī)模的外來(lái)游客的聚集，游客聚集形成食住行游購(gòu)?qiáng)实榷鄻踊南M(fèi)結(jié)構(gòu)，由此形成消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聚集，構(gòu)成城鎮(zhèn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)大量的就業(yè)人口于服務(wù)人口。這些人口與當(dāng)?shù)鼐用窠Y(jié)合，產(chǎn)生對(duì)城鎮(zhèn)居住、交通、金融、文化等的需求，由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的形成。

二

特色小鎮(zhèn)的綜合開(kāi)發(fā)架構(gòu)

（一）

特色小鎮(zhèn)的打造要點(diǎn)

1、落實(shí)城鎮(zhèn)化的功能要求，構(gòu)建“產(chǎn)城人文”一體化的城鎮(zhèn)

特色小鎮(zhèn)以特色產(chǎn)業(yè)與泛旅游產(chǎn)業(yè)的整合為支持；大量就業(yè)人口及休閑化消費(fèi)的聚集為動(dòng)力機(jī)制；配套設(shè)施及服務(wù)的配置為基礎(chǔ)依托；就業(yè)人口的居住建設(shè)與旅游人口的度假居住建設(shè)為居住配套；管理、金融、運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新為相關(guān)保障。

2、發(fā)揮區(qū)域引擎綜合效應(yīng)，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化

特色小鎮(zhèn)注重產(chǎn)業(yè)培育、注重經(jīng)營(yíng)持續(xù)、注重區(qū)域帶動(dòng)等三個(gè)方面。

3、結(jié)合具體環(huán)境特征，打造生態(tài)宜居環(huán)境特色小鎮(zhèn)遵循“不占耕地”的用地原則，“大力優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境”的生態(tài)原則，“挖掘文化，打造美麗特色小鎮(zhèn)”的文化原則。

（二）

特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)架構(gòu)

特色小鎮(zhèn)以特色產(chǎn)業(yè)引擎與旅游吸引核為中心，依托核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)與休閑聚集區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)、居住發(fā)展與社區(qū)配套網(wǎng)的綜合架構(gòu)。

（三）

特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)架構(gòu)

特色產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)具體落地架構(gòu)主要分為事業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)兩個(gè)方面。事業(yè)導(dǎo)入主要分為科（產(chǎn)業(yè)科研基地）、教（教育培訓(xùn)園區(qū)）、文（產(chǎn)業(yè)博物館）、其他（比如康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院）等。產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)包括產(chǎn)業(yè)本身（科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等）；產(chǎn)業(yè)應(yīng)用（應(yīng)用示范園等）；產(chǎn)業(yè)服務(wù)（產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)+會(huì)議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)+運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂(lè)等）。

（四）

旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)架構(gòu)

旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開(kāi)發(fā)架構(gòu)模式。

旅游吸引核——特色項(xiàng)目吸引核（包括主題樂(lè)園、景區(qū)等）、風(fēng)貌吸引核（包括古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意等）、廣場(chǎng)吸引核（包括激光水秀、篝火晚會(huì)等）、餐飲吸引等。

休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集等。

商街——?jiǎng)?chuàng)意工坊街區(qū)（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂(lè)游樂(lè)街區(qū)（演藝、洗浴、養(yǎng)療等）、休閑街區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)。

居住——就業(yè)與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養(yǎng)老與度假居住第三所等。

旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

三

特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)

（一）

特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式

（二）

特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)模式

以企業(yè)主體，政府服務(wù)，政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。

（三）

特色小鎮(zhèn)的投融資模式

主要以構(gòu)建以項(xiàng)目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺(tái)相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺(tái)為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。

特色小鎮(zhèn)的投融資模式流程圖

（四）

特色小鎮(zhèn)的PPP模式設(shè)計(jì)

基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利結(jié)構(gòu)和旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，逐漸向基于政府公共基層的3P開(kāi)發(fā)的建造利潤(rùn)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+土地增值利潤(rùn)+產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)構(gòu)建的復(fù)合利潤(rùn)構(gòu)架。

特色小鎮(zhèn)的PPP模式

四

特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中的資源導(dǎo)入模式

可以以產(chǎn)業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項(xiàng)目推進(jìn)和開(kāi)發(fā)時(shí)序，將后期導(dǎo)入前期，在進(jìn)行策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)，引入后期的建造、成熟項(xiàng)目、營(yíng)銷(xiāo)、管理、服務(wù)、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過(guò)程也成為一個(gè)推動(dòng)項(xiàng)目落地的過(guò)程。

結(jié)合項(xiàng)目落地、運(yùn)營(yíng)、投融資、營(yíng)銷(xiāo)概念的前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將成為后期工作的有力指導(dǎo)。后端在策劃規(guī)劃階段，將相關(guān)成熟的IP、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)、建造機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等，以專(zhuān)家身份、投資商、服務(wù)商身份，導(dǎo)入進(jìn)來(lái)，形成落地性極強(qiáng)的方案。

結(jié)合建造導(dǎo)入

結(jié)合運(yùn)營(yíng)導(dǎo)入

以整合特色小鎮(zhèn)下的投融資平臺(tái)為基礎(chǔ)，構(gòu)建與培育區(qū)域旅游上市公司和新三板企業(yè)為核心，PPP項(xiàng)目為抓手，創(chuàng)新旅游IP導(dǎo)入為驅(qū)動(dòng)，形成創(chuàng)新的旅游投融資模式，推進(jìn)特色小鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展。

結(jié)合投融資導(dǎo)入

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