我為什么高度重視內(nèi)置金融村社聯(lián)合社體系建設(shè)（之九）——沒有內(nèi)置金融村社聯(lián)合社體系作為組織農(nóng)民和整合資產(chǎn)資源的前置條件，已經(jīng)上馬的特色小鎮(zhèn)和田園綜合體建設(shè)項目絕大多數(shù)都會成為半拉子工程。

現(xiàn)在，特色小鎮(zhèn)大熱，田園綜合體大熱。

各類智庫機(jī)構(gòu)的文章和研究報告幾乎天天都有新的，周周都有研討會，不熱都不行了。

什么是特色小鎮(zhèn)?

什么是田園綜合體？

這里不想做討論。

我想說的是:搞清楚特色小鎮(zhèn)、田園綜合體是什么東西很重要，但怎么做特色小鎮(zhèn)、田園綜合體可能更重要。對投資人而言尤其是。

特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的投資人是誰？

我看主要是政府財政和銀行，其次是打農(nóng)民的土地的主意，再次才是社會資本。但主導(dǎo)者是社會資本。

現(xiàn)在絕大多數(shù)特色小鎮(zhèn)或田園綜合體項目，一般的做法是：先策劃一個方案和一個規(guī)劃本子，再拿這兩個本子去忽悠投資和申報項目，先把政府和銀行搞定。第二步是依靠政府去搞定農(nóng)民，期待政府出面從農(nóng)民哪里低價征收土地。第三部是招商引資，規(guī)劃落地。。。?？傊?，和城市房地產(chǎn)商的思路大體一致。

這樣行嗎？

這樣不行。

特色小鎮(zhèn)或田園綜合體，不可能像城市的房地產(chǎn)開發(fā)那樣---有高額的土地極差地租可以追求；靠征用農(nóng)民的土地（農(nóng)轉(zhuǎn)非或集體建設(shè)用地變成國有建設(shè)用地）搞特殊小鎮(zhèn)或田園綜合體是賺不到錢的。

現(xiàn)在的政策環(huán)境不支持用去過的方式從農(nóng)民手上“搶地”，“搶地”是有風(fēng)險的，當(dāng)搶到的土地的增值收益不高的時候---收益覆蓋不了風(fēng)險、靠潛規(guī)則去化解風(fēng)險就行不通了。風(fēng)險是不可控的。

社會矛盾已經(jīng)很突出了，必須考慮農(nóng)民自身的發(fā)展權(quán)、收益權(quán)，必須考慮農(nóng)民可持續(xù)共享特色小鎮(zhèn)或田園綜合體發(fā)展成果。否則，政府不會像以前那樣冒風(fēng)險扶持資本。

我已經(jīng)發(fā)現(xiàn)好幾個特色小鎮(zhèn)、田園綜合體項目剛剛開始，就陷入進(jìn)退兩難的困境的案例了。前幾天，有個已經(jīng)投資十多億而陷于困死狀態(tài)的投資人來求解。這還不算太慘，投資上百億處于困死狀態(tài)的也有。

有陷入困死狀態(tài)的“先行者”說：必須優(yōu)先考慮用村民集體建設(shè)用地、農(nóng)地等搞特色小鎮(zhèn)或田園綜合體建設(shè)，必須和農(nóng)民合作搞特色小鎮(zhèn)或田園綜合體建設(shè)。

說的很好，代價換來了收獲。

是的，中央有集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以“同地同權(quán)同價進(jìn)入市場”的政策，中央還有“土地增減掛鉤”的政策，中央還有異地搬遷安置的政策，中央還有土地置換的政策，我們搞特色小鎮(zhèn)、田園綜合體建設(shè)為何不用足這些政策、而非要用城市建設(shè)用地做特色小鎮(zhèn)、田園綜合體呢？中央有“資源變資產(chǎn)、資金變股金、村民變股民”的三變政策，為什么不讓農(nóng)民或村民集體成為特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的投資主體之一？中央鼓勵和扶持農(nóng)民組織內(nèi)部發(fā)展合作金融，為什么不用合作金融支持集體土地產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)、而一定要找大銀行支撐土地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)？

總之，一句話：必須以改革創(chuàng)新總攬?zhí)厣℃?zhèn)、田園綜合體建設(shè)的大局，探索有中國夢時代特色的特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的建設(shè)實現(xiàn)方式與營運(yùn)模式。

這里有三個最主要的問題必須通過創(chuàng)新解決：

高度分散的小農(nóng)如何組織起來，成為有主體性的市場主體進(jìn)入市場，參與特色小鎮(zhèn)、田園綜合體建設(shè)、營運(yùn)，分享收益；

農(nóng)村高度碎片化的資源資產(chǎn)如何集約經(jīng)營起來，最大限度的發(fā)揮資源資產(chǎn)的市場價值和社會價值；

“三變”如何實現(xiàn)起來，即資源資產(chǎn)的金融化、證券化、貨幣化、市場化如何實現(xiàn)。從根本上說，是集體產(chǎn)權(quán)如何和特定形式的金融主體匹配起來，特定的金融主體能夠有效支持集體產(chǎn)權(quán)充分實現(xiàn)，并支撐其自由交易起來。

縱觀中國農(nóng)村改革以來所有改革實踐，能夠回應(yīng)上述三個問題的，只有村社內(nèi)置金融為切入點(diǎn)的內(nèi)置金融村社聯(lián)合社體系建設(shè)實踐，能夠把小農(nóng)組織起來（成為有組織的現(xiàn)代小農(nóng)—-有效市場主體），把資源資產(chǎn)資金集約經(jīng)營起來（資源市場化配置），讓產(chǎn)權(quán)充分實現(xiàn)并交易起來（內(nèi)置金融支撐農(nóng)民承包權(quán)和集體成員權(quán)的充分實現(xiàn)）；促進(jìn)“資源變資產(chǎn)、資金變股金、村民變股民”。

如果想做特色小鎮(zhèn)或田園綜合體，第一步要做的是以村社內(nèi)置金融為切入點(diǎn)，把高度分散的小農(nóng)以村社內(nèi)置合作金融的形式重新組織回到村社內(nèi)部形成村社共同體；第二步是把分散在農(nóng)戶手上的資源資產(chǎn)以金融資產(chǎn)的方式收儲到內(nèi)置金融合作社；第三步是對內(nèi)置金融合作社收儲的資源資產(chǎn)證券化、股權(quán)化、貨幣化；第四步是對收儲的資源資產(chǎn)整合、漂移、整理，并重新規(guī)劃；第五步是將內(nèi)置金融合作社收儲的資源打包入股特色小鎮(zhèn)、田園綜合體項目。

如果前期完成了上述工作，再和農(nóng)民組織合作對內(nèi)置金融村社聯(lián)合社體系的資源資產(chǎn)進(jìn)行特色小鎮(zhèn)、田園綜合體規(guī)劃設(shè)計、投資開發(fā)----,這就順理成章、事半功倍了。

鄉(xiāng)建院“以內(nèi)置金融為切入點(diǎn)的系統(tǒng)性、陪伴式新農(nóng)村建設(shè)模式”，做出了郝堂村為代表的一批示范村，從一定意義上講就是田園綜合體、特色小鎮(zhèn)的1.0版。郝堂經(jīng)驗：第一，農(nóng)民組織起來，成為有效的市場主體；第二資源資產(chǎn)集約經(jīng)營起來，以集體土地建設(shè)田園綜合體和特色小鎮(zhèn)；第三集體產(chǎn)權(quán)在村社內(nèi)置金融支撐下充分實現(xiàn)和交易起來；第四在經(jīng)營鄉(xiāng)村的理念下規(guī)劃建設(shè)郝堂特色的田園綜合體。

郝堂在完成了基礎(chǔ)性的工作之后，新農(nóng)村建設(shè)（田園綜合體建設(shè)）僅僅只用了一年多一點(diǎn)的時間就完成了，集體經(jīng)濟(jì)和家庭經(jīng)濟(jì)都得到了極大發(fā)展，沒有一個人上訪。

隨著農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基本公共服務(wù)水平越來越接近城市，逆城市化趨勢也越來越明顯，特色小鎮(zhèn)熱、田園綜合體的生命力開始顯現(xiàn)，熱一點(diǎn)不是壞事。但如果搞成像前幾年的新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)、農(nóng)民上樓那樣的半拉子工程就不是好事了。農(nóng)村或村鎮(zhèn)不是城市，建議熱愛特色小鎮(zhèn)、田園綜合體建設(shè)的政府、銀行、投資者等，一定要研究透徹了再動手。千萬不可在前期工作（農(nóng)民組織起來/資源資產(chǎn)集約起來/產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)交易起來）還沒有準(zhǔn)備好時，就拿出一個高大上的規(guī)劃本子大張旗鼓的忽悠起來，這樣就埋下了半拉子工程的禍根了！???