新房與二手房，究竟哪個更劃算？

拋開很多人心中的“新房情節(jié)”，客觀來講，買房還是選二手房比較聰明。新房容易遇見以下這些坑，而二手房很難遇到。

第一個問題是爛尾樓。

目前中國的商品房采用的是期房預(yù)售制度，就是要先交錢、簽合同，開發(fā)商再去蓋房子，蓋好之后再交付給你。

我們的期房預(yù)售制度并不能防止?fàn)€尾樓的發(fā)生，在爛尾樓發(fā)生的時(shí)候業(yè)主就有較高的概率，至少短暫地會面對錢房兩空的局面，這是我們買商品房最大的一個坑。

第二個問題是質(zhì)量災(zāi)害。

施工方想把項(xiàng)目從開發(fā)商手里拿下，是以競標(biāo)的方式，比哪個施工方的價(jià)格更低，在這樣的基礎(chǔ)上，施工方實(shí)際已沒有什么利潤可言。要想獲得利潤，他們會選擇這三方面入手，一是工程款主合同；二是規(guī)劃變更，比如原定這個房子是要這么蓋的，但是在施工的過程中發(fā)現(xiàn)這么蓋不行，要拆掉重蓋，這樣的話就得額外付錢給施工方；三是偷工減料，收了房之后反正也看不出來。

第三個問題是產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)常會有人買到五證不全的房子，或是買了房子，房產(chǎn)證卻辦下不來等等各種各樣的問題。

選二手房要從哪個方面去看？

通過一個電梯就能判斷出這個小區(qū)好不好，以后是升值還是貶值。

我們現(xiàn)在入住的房子是要交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司將這筆費(fèi)用花在電梯公司、安保公司、保潔公司上，其中電梯是整個物業(yè)費(fèi)里最貴的。如果縮減對電梯每個月的養(yǎng)護(hù)，物業(yè)公司就降低了在電梯上消耗的成本，他們就可以得到更多的利潤。

一般來說，電梯如果不養(yǎng)護(hù)，到了第8年就會出問題。一個已經(jīng)有8年、10年歷史的小區(qū)，如果電梯還是和新的一樣，那么說明這個物業(yè)公司給業(yè)主提供了相對不錯的服務(wù)，要是這個電梯已經(jīng)不行了，那么說明在過去的八年里，這個小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主之間必然是矛盾重重。

你的鄰居們可能因?yàn)閷ξ飿I(yè)公司不滿，一直不愿意交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收不到足夠的物業(yè)費(fèi)，就更不可能把錢花在小區(qū)里。由此，進(jìn)入物業(yè)公司越想掙錢-業(yè)主越不肯付錢-業(yè)主越不付錢，小區(qū)就越差的惡性循環(huán)。

房子的質(zhì)量好不好，物業(yè)好不好，會影響到你在未來20年、30年住得舒不舒服，同時(shí)也會影響房價(jià)漲幅高低。很多人問我，買什么樣的房子比較能升值呢？要我說，用心維護(hù)的房子就會升值。但是在小區(qū)里，這是你和鄰居們共同努力才能做成的事，所以，選房子更多的時(shí)候是選鄰居。

如何避開買房常遇到的這些坑？

如果想避“坑”，有兩個好方法。

第一，你可以把小區(qū)的名字告訴有維權(quán)經(jīng)驗(yàn)的律師，或許一說小區(qū)名字，他們就知道這個小區(qū)出過什么問題，因?yàn)槭裁淳S過權(quán)；

第二，你也可以用QQ搜索，可以加入該小區(qū)的業(yè)主群，業(yè)主群基本都是維權(quán)群，這樣一來，有什么問題就一清二楚了。這個方法最簡單有用。

便宜的房子能不能買？

在買房的過程中，大家經(jīng)?？紤]要找性價(jià)比高的房子，但是房子是一分錢一分貨。一般來說哪些房子便宜，哪些房子就容易出問題，便宜的房子都有哪些呢？比方說頂賬房、拆遷安置房、兩限房、商改住，它們的房價(jià)都會比周圍的房子便宜許多，但是這些房子都不值得你去買，它便宜的那1/3絕對會帶給你非常多的麻煩。

經(jīng)常會被人問商改住房、LOFT、酒店式公寓是否值得買。開發(fā)商用比較便宜的價(jià)格拿到了商業(yè)用地，再按照住宅的價(jià)格往外賣，賣出價(jià)格便宜而且不限購，看似很好的選擇。

首先，這類房子公攤面積會出乎意料的大，換句話說你買一百平米的房子到手應(yīng)該是有80平米，但是如果買的是商住樓，恭喜你，一百平米的房子能到手50平米就不錯了。

其次，很多皮包公司為了方便經(jīng)營，又不想承擔(dān)太高的租金成本，就會選這些商住樓進(jìn)行營業(yè)掛證，甚至真的在里面開店，那么這棟樓里就會進(jìn)出很多陌生人，缺乏一定的私密性。

同時(shí)這些房子因?yàn)楸旧碓O(shè)計(jì)不是住宅，隔音差、商水商電、沒有燃?xì)?、一層只有一個衛(wèi)生間等缺點(diǎn)會一一暴露。就算賣的便宜，在不限購的情況下這些房子還非常難出手，無論哪個方面考慮，這些房子都不值得購買。當(dāng)然，買來投資出租的除外，考慮租金回報(bào)率就行了。

買學(xué)區(qū)房要注意些什么？

在過去這幾年，很多開發(fā)商都宣傳自己的小區(qū)是學(xué)區(qū)房，因?yàn)槟悴徽f自己是學(xué)區(qū)房就賣不出去。可是沒有一個開發(fā)商有資格這么說，因?yàn)槲覀冮_發(fā)商賣的是期房，而我們的學(xué)區(qū)是每年春天由區(qū)教委進(jìn)行劃片區(qū)來的，教委劃片的時(shí)候看的是戶口。

學(xué)區(qū)房每一年開幾個小班是固定的，比方說今年十佳小學(xué)一年級有6個班，一個班30個位置，那么總共只能招180個學(xué)生。這個時(shí)候在學(xué)校附近新開一個期房樓盤，這個樓盤有沒有可能成為十佳小學(xué)劃片的范圍之一呢？不可能。

如果是名校學(xué)區(qū)房，你的孩子有沒有入學(xué)資格，看的是家長的戶口、戶口遷入時(shí)間、孩子的戶口、孩子戶口遷入時(shí)間。而買期房等房產(chǎn)證下來之后你才能辦戶口，等房產(chǎn)證下來通常是四年以后的事，黃花菜都涼了。即便是普通的學(xué)校，不需要戶口只憑購房合同的，期房那也要至少等兩年時(shí)間。

通常來說，開發(fā)商很難提前三年把小班給你預(yù)訂好，他沒有這個權(quán)利，所以開發(fā)商往往只是拿這個東西做宣傳?！百I房時(shí)銷售跟你說以后是某某名校學(xué)區(qū)房，交房后發(fā)現(xiàn)小區(qū)被劃到一所很差的學(xué)?！边@樣被坑的案例太多了。

附嘉定區(qū)學(xué)區(qū)房分布