主題：中國租賃市場新政解讀及世聯(lián)紅璞公寓發(fā)展情況介紹

時間：7月21日（周五）16:00

主講：安信證券地產(chǎn)首席陳天誠

嘉賓：世聯(lián)行集團副總裁、紅璞公寓總經(jīng)理 甘偉

繼前兩天廣州市印發(fā)的《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》之后，7月20日住建部聯(lián)合其余八部門發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，租賃市場利好不斷，我們第一時間發(fā)布報告《租購?fù)瑱?quán)不同命，租賃雙方平權(quán)更重要？——房地產(chǎn)租賃市場系列研究一》《世聯(lián)行：發(fā)力布局長租公寓、中報業(yè)績超預(yù)期》解讀。

一、安信地產(chǎn)陳天誠團隊解讀租賃新政

1、租購?fù)瑱?quán)不同命、學(xué)區(qū)房不會下跌因優(yōu)質(zhì)教育資源的相對稀缺：1）租購?fù)瑱?quán)早已提出：關(guān)于“租購?fù)瑱?quán)”的表述其實早已有之，一般而言，對本地區(qū)戶籍租戶符合一定條件就有免試就近入學(xué)的資格是都可以的，這是義務(wù)交易法規(guī)定的。2）優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺是關(guān)鍵矛盾：租購?fù)瑱?quán)執(zhí)行起來是沒法完全公平的，包括之前的多片劃區(qū)政策，因為優(yōu)質(zhì)教育資源是相對稀缺的，勢必會導(dǎo)致有先有后，有排位問題。3）新市民戶籍權(quán)利是問題：廣州規(guī)定公辦小學(xué)原則上需報讀3公里以內(nèi)的學(xué)校，且基本只要符合“人戶一致”原則、監(jiān)護人租賃房屋所在地為唯一居住地就均可入學(xué)。但權(quán)利主體僅包括“本市戶籍、非戶籍策性照顧借讀生和非戶籍積分入學(xué)”三類，相對而言戶籍政策和教育資源不公才是新市民入學(xué)難的根源，真正要做到租購?fù)瑱?quán)，那又只能是搖號入學(xué)了。

2、租購實難同權(quán)、解決“租賃雙方平權(quán)”才是當(dāng)務(wù)之急：租購?fù)瑱?quán)其實在具體執(zhí)行時很難做到，且也不需要強調(diào)，畢竟產(chǎn)權(quán)屬性完全不同，政府需要解決的是租賃雙方平權(quán)的問題，目前的環(huán)境中承租人和出租者相對來說是不平等的，比如出租者的隨意提房租甚至隨意中止租賃合約、出租者對租賃物業(yè)的相關(guān)義務(wù)不履行、缺乏公正有信譽的中介機構(gòu)（往往中介機構(gòu)更傾向于維護出租者的權(quán)益）等，如果沒有規(guī)范和嚴格的法律去促進租賃雙方平權(quán)，租賃市場的發(fā)展始終會受到壓制。

3、供需兩端齊發(fā)力、租賃市場和企業(yè)發(fā)展將迎大機遇：此次廣州租賃政策，在供需兩端都給了非常多的支持，1）需求端：租房公積金提取比例提升至40%、實行實物保障和租賃補貼并舉、保障承租人長期穩(wěn)定租約等；2）供給端：增加租賃用房供地、允許商用房改造為租賃房、允許房主改造后出租、對出租人和中介機構(gòu)的稅負減免等，3）企業(yè)端：成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司、鼓勵規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化的租賃企業(yè)發(fā)展。這些政策如果能最終落地，并大力推廣將對租賃市場的發(fā)展有較大的促進作用。

投資建議：我們認為“租購?fù)瑱?quán)”實質(zhì)上很難實現(xiàn)，政府出臺租賃新政的意圖應(yīng)該是促進“租賃雙方平權(quán)”和“構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系”，從法制上維護穩(wěn)定的租約，需求端保障承租人利益和尊嚴，供給端鼓勵出租人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并扶持集約化和專業(yè)化大型租賃企業(yè)發(fā)展，由此建立一個更具吸引力的租賃市場，從投資角度我們持續(xù)看好租賃市場的發(fā)展機遇，建議關(guān)注：1）住宅租賃：世聯(lián)行、萬科；2）租賃管理：嘉寶集團；3）商業(yè)租賃：金融街、陸家嘴等。

二、世聯(lián)行集團副總裁、紅璞公寓總經(jīng)理甘偉解讀新政

我們注意到這兩天密集不斷的政策利好，大致上我覺得分成幾個關(guān)鍵詞：

第一個是房源總量會提升、商改住和工改住可能性加大，我們要補充房源進入租賃行業(yè)，這個行業(yè)會形成一個井噴，規(guī)?；瘯蔀楸厝唬辛艘?guī)?；判枰獙I(yè)化，這是一個大的前提。因此剛才陳總解讀的，接下來商改住、工改住的可能性會越來越大，這是中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，原來的用地性質(zhì)規(guī)劃并不清晰的或者目前積壓庫存比較多的怎么轉(zhuǎn)成能夠住的房子，房子是拿來住的，這是很重要的一個解讀。我特別同意陳總說的，無論是對于公寓的經(jīng)營行業(yè)，還是商業(yè)租賃行業(yè)，可能都會是一個非常大的利好。

第二個是市場秩序的規(guī)范、租賃企業(yè)的規(guī)模化是前提，目前的市場秩序還不太規(guī)范，這在很多的城市，尤其在一線城市北上深，大家在去年到今年上半年都在做一件事情就是整頓租賃市場，廠房、倉房、小的二房東不規(guī)范的行為。整個行業(yè)在重新洗牌。所謂的市場秩序規(guī)范就是在重新洗牌的過程，原來的租賃行業(yè)一個是二房東，一個是從2011、2012年到現(xiàn)在成長出來的創(chuàng)業(yè)公司，在這個過程當(dāng)中，市場的進入者已經(jīng)從創(chuàng)業(yè)型公司，甚至一些酒店類的公司，基本上轉(zhuǎn)成了地產(chǎn)系，帶來了專業(yè)化，規(guī)模和能力，這是非常重要的信號。住房租賃企業(yè)的大型化和規(guī)?；?，是規(guī)范市場秩序的保障和前提。

第三個是政策支持會持續(xù)加大、包括給租賃企業(yè)補貼，目前稅收和消防驗收時兩大痛點，世聯(lián)從2015年開始做公寓，有兩年的時間，1）兩大痛點：最大的痛點包括稅收的政策，包括原來村集體用地、回遷房、酒店的項目改造之后，工業(yè)、商業(yè)改造之后的消防，消防在中國是一個優(yōu)先級的條例和法律，動不動最后不能開業(yè)，甚至強行拆除，消防驗收的痛點是非常厲害的。這方面政策的松綁和突破，會使得這個行業(yè)迎來實質(zhì)性的大的利好。2）部分城市走在前面、比如廣州曾醞釀出臺每平米50元的補貼：關(guān)于目前的租賃住房企業(yè)各個城市試點，各個區(qū)的區(qū)長和市長怎么做，廣州確實是目前走在了各城市的前面，在去年，廣州的租賃辦，包括廣州市的住宅管理局就開始，廣東省目前有一個公寓行業(yè)協(xié)會，我是常務(wù)副會長，跟我們溝通和交流了很多次，讓我們報大型租賃行業(yè)的名單。當(dāng)時的一個方案是在正式的政策出來之后，會給到前十名的大型住房租賃企業(yè)適當(dāng)?shù)难a貼，當(dāng)時的補貼金額暫定每平米50塊錢，補貼兩年。50塊錢什么概念呢？一個半月到兩個月的補助，等于免租了兩個月一年，如果對我們這種在廣州已經(jīng)做到了遙遙領(lǐng)先，全廣州最大的公寓商來講，是極大的利好。

這是我們對這次政策的解讀：一個是積極盤活存量，第二個是政策引導(dǎo)，第三個是鼓勵大的企業(yè)，第四個是給予資金和政策方面的補貼和幫助，這對于整個行業(yè)的利好是可以顯見的。

三、世聯(lián)行紅璞公寓發(fā)展現(xiàn)狀

紅璞以集中式公寓為發(fā)展方向、以包租長租為手段、核心DNA是2B的深度服務(wù)能力：紅璞是在2015年年中的時候開始專注做公寓業(yè)務(wù)，今天在全國25個城市做了公寓的布局，目前在運營的數(shù)量接近3萬間的規(guī)模。我們主要的做法是整棟或者是整個小區(qū)來包租運營，一般的租約十到十五年，這樣一種方式獲得長久的租賃權(quán)，我們做適當(dāng)改造、裝修，然后再投入市場，甚至把一個商業(yè)房重新隔成小間，每間20到30平米的白領(lǐng)長租公寓，這叫集中式公寓，我們會分享未來長租約帶來的資產(chǎn)租金上漲的一個收益。

紅璞認為未來得二線者得天下、在廣州市場絕對領(lǐng)先、武漢和杭州緊隨其后、目前進入25城共計3萬間、在12個試點城市當(dāng)中僅兩城未開展業(yè)務(wù)，一個是東北的沈陽，一個是三線城市的肇慶，其他的十個城市，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、合肥、鄭州、佛山，我們都落地了公寓項目。目前這個量在全國應(yīng)該是排在第一第二位，我們應(yīng)該是在行業(yè)規(guī)模領(lǐng)先的一個公司。目前主要的發(fā)展城市，特別吻合12個試點城市的布局。廣州我們已經(jīng)成為市場的絕對領(lǐng)先，超過1萬間的量。武漢、杭州，我們是當(dāng)?shù)氐睦洗?，尤其在杭州，杭州是今年市場最火爆的一個城市，租金在上升，廣州的租金也在上升。目前來看，我們在武漢、杭州也成為了當(dāng)?shù)毓⒌牡谝幻?，還有成都和鄭州，這些都是我們比較核心的城市。我今年上半年也在說，得二線城市得天下，你會發(fā)現(xiàn)真正租賃市場的放開，租賃市場大的井噴，一定是在中國強二線城市，作為未來從二線、強二線、一點五線城市向新一線城市邁進的城市，是最具有活力和潛力形成新型的房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)和環(huán)境。

整體出租率超90%、基本投資回收期為4-5年、凈利率水平近15%（詳見問答環(huán)節(jié)）：目前紅璞的狀態(tài)非常好，集中式公寓我們改造的產(chǎn)品本身品質(zhì)有保障，不是像商品房合租房，裝修有一定的局限性。我們的指標(biāo)是裝修完一個月對外出租率達到了91.2%，裝修完兩個月出租率達到了94.5%，這是非?？上驳囊粋€指標(biāo)，也是驗證了租賃是一個大的行業(yè)，租房是真正的房地產(chǎn)的剛需市場，買首套房不是剛需，因為對于大城市來講，買房越來越成為遙不可及的事情。房地產(chǎn)租賃一定會成為撐起房地產(chǎn)行業(yè)的一個大旗，這也是眾多的開發(fā)商不斷的涌入進來做這個業(yè)務(wù)的一個動因，這是下半場的一個主旋律。

四、問答環(huán)節(jié)

Q：向您請教兩個問題，可否介紹一下紅璞集中式公寓財務(wù)上大致的測算，比如投入資金改造和裝修以后，大概多少年以后能夠收回成本，以及大家通常比較關(guān)心的一些財務(wù)的數(shù)據(jù)。

A：因為我們是上市公司，具體特別精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)我不方便說，但是我可以講一下，這個行業(yè)目前平均狀態(tài)是一樣的，市場的租金是透明的，對外的租金也是透明的，每平米的租金占收入的比大概55%到60%是我們的底租，大概1.6倍到1.8倍。

目前的回收周期，這個行業(yè)都差不多，四年到五年，我們有十年以上、平均十二年的租約，前面幾年的回收周期相對偏長。我們不到兩年的業(yè)務(wù)，還沒有經(jīng)歷完整的周期，到底會不會比目前的測算值會好呢？目前來看是好的，測量首年的出租率遠遠低于目前實際的出租率的。當(dāng)我的出租率上來之后，這種情況下租賃市場蓬勃發(fā)展，尤其在一些核心城市，租金可以往更高預(yù)期的情況下，會遠遠好于目前我們的測算值。既然還沒有完成到這一步，我們還不好說，目前來講偏樂。

Q：咱們現(xiàn)在存量的房屋平均剩余的租約還有多少年？

A：我們2015年下半年開始做，裝修期三個月，最早的也是2015年底才開始進入市場，到現(xiàn)在才一年半的時間。如果平均的租約到十年到十二年，至少還有八年半到十年的租期，還非常長。當(dāng)然，也不排除會解約，對資產(chǎn)有新的處置，那是另外一回事。我們都有非常清晰的賠償條款，不像小業(yè)主的隨意性和變動性那么活躍。

Q：咱們平均每平米改造和裝修合并的預(yù)算會達到什么水平？

A：我們畢竟是一家服務(wù)公司，我們有很多的客戶，太不一樣了。比如說有的城市廠房改造成公寓，成本會比較高，除了裝修以外，還有一些土建的費用，推倒重來。但是非常多項目物業(yè)有基礎(chǔ)裝修，我只需要做一些整改就夠了，因為他畢竟是一個租賃，我只要給他一個非常清晰的空間就夠。平均價格還算不清楚，有的項目可能1萬多塊錢加裝一下電器就夠了，有的要三四萬，有的五六萬有一些改造的成本，包括地面的整改，窗戶全部換掉，還要做化糞池、消防設(shè)備，那個就多了。我們在廣州做了很多城中村，它也是個小單間，不具備改造的條件，我們因地制宜，都是市場最活躍最有潛力的租客群體。我們做的高中低都有，主流的或者高端一點甚至偏藍領(lǐng)的人員也都有，一個城市不見得都是純白領(lǐng)的狀態(tài)，現(xiàn)在有太多的客群的細分，90后的階層和群體的細分跟我們當(dāng)時的想象已經(jīng)不太一樣了。

Q：如果紅璞這個品牌跨越藍領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、金領(lǐng)公寓，我們會不會做子品牌，還是說紅璞這一個品牌覆蓋所有的市場？

A：其實是這樣的，可能再往后走，品牌會做一些細分，但是目前我們是靠產(chǎn)品線而不是靠品牌的細分，我們還沒有做純藍領(lǐng)公寓，純藍領(lǐng)公司是2B的業(yè)務(wù)，我們還是2C的以個人的租客為主的方式。這里面白領(lǐng)是最大的一個群體，它可能會往上走。我們可能沒有形成純藍領(lǐng)，還是以白領(lǐng)為主。

Q：如果我們覆蓋了不同層次的客群的情況下，我們收房的時候內(nèi)部是用什么手段和方式控制收房的質(zhì)量和價格呢？我們也接觸過一些公寓公司，現(xiàn)在大家測算出來的投資回報應(yīng)該比您這邊差很多，八到九年才能夠回本。四到五年意味著您收的房子成本很低，裝修控制比較好，內(nèi)部怎么管理確保收的房子達到這么好的效果呢？

A：第一，據(jù)我了解，五年左右的回收期是行業(yè)市場的正常水平，如果到七八年，這個業(yè)務(wù)沒法干了，我不知道這個數(shù)據(jù)哪兒來的。

第二，我們目前的測算，畢竟我們是一個市場營銷型的公司，銷售新房起家，全國有2萬多人，對市場的判斷是我們的精英和能力，包括銷售能力，從前端拿房到后端把房子租出去，這都是我的銷售精英。我們對市場判斷，該怎么樣的價格拿房，通過我們對市場的租金的判斷和收租率的判斷來決定，這可能是我們一個先天的優(yōu)勢，不只是我們有錢還是沒錢，全國有多少網(wǎng)點，最主要的是這些幫人天天在市場當(dāng)中，他們沒有干別的事，就是在不斷的跟客戶打交道，跟市場的業(yè)主、經(jīng)營方打交道，所累積的一個市場意識，如果沒有這個市場意識，價格和出租率如果沒辦法保證的話，所有的數(shù)據(jù)都是沒有意義的。我們把這兩頭做清楚了，當(dāng)我的規(guī)模大了之后，結(jié)構(gòu)性的降低成本就成為可能，現(xiàn)在基本上我的戰(zhàn)略供應(yīng)商保證質(zhì)量、保證工期，能夠合理結(jié)構(gòu)化的降低成本，這是非常不錯的。我們也遇到了開發(fā)商做這一塊的成本比我高，并不一定他比我做的東西檔次要高，而是他用開發(fā)商的集采，商品房賣樓的集采系統(tǒng)來做這是不合理的，我想這是業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)和前提。

Q：甘總您能不能評價一下，市場上面有做N+1模式的，按照廣州現(xiàn)在的新政，允許房屋對房子進行改造，是不是N+1或者N+2這種模式也能夠被市場所認可，或者說被政策所認可，未來這種集中式公寓和N+1的分散式公寓，您認為哪種方式可能更有前景呢？

A：兩個角度來看，我想這個問題大家也都會問。第一，咱們政策的前提是要增加房源總量，積極盤活存量，商品房算不算存量呢？應(yīng)該不算，把原來不可以住的房子現(xiàn)在變成可以住，這是一個大的旋律，因此，一些大批量改造的規(guī)模上的集中式物業(yè)是更可取的，分散式物業(yè)本身是市場已經(jīng)在供應(yīng)的房源，你做N+1是為了對應(yīng)客戶需求做的事情。

第二，目前集中式公寓和分散式公寓最大的區(qū)別在于收益率完全不一樣，分散式公寓目前息稅前利潤，我們看過美國的、中國的自如都在1%左右的利潤率，這是靠高效的運營所造成的規(guī)?；土髁縼碜龅囊患虑椋且粋€O2O的行業(yè)。集中式公寓我們算了賬，息稅前的利潤可以達到15%到20%，這是非常明顯的兩個不同，在美國的一些成熟的市場也能夠看到，整個的稅前利潤非常高，這兩個行業(yè)變得跨度非常大，集中式公寓一定是這個行業(yè)未來發(fā)展的最主要的方向

Q：我想問兩個問題，第一個問題就了您剛剛提到的，我們在很多試點城市做租賃的業(yè)務(wù)，比如說像深圳、廣州，有沒有政府采購的租房服務(wù)在里面？第二個問題，前面那個朋友也問到了，在于定價，因為我們以前看房地產(chǎn)公司看的都是周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在變成租賃服務(wù)這種模式之后，周轉(zhuǎn)還看不看？還是看長期租金提升的幅度？還是看規(guī)模？

A：政府采購主要講的是像人才公寓這一塊，目前我們都有一些試點，包括深圳的人才公寓，住建局都在做，我們跟他們也有溝通。目前來講，在一線城市，想合作有一定的困難，大家都有一些回避，跟民企合作會被認為是風(fēng)險。在廣州、武漢、寧波一些城市，我們跟政府、跟團委的合作，人才公寓的項目我們做了一些合作的企業(yè)，做輕資產(chǎn)的運營公司。世聯(lián)紅璞拿房，并不見得只是純包租的方式，也有托管的方式，也有用合資公司的方式，有的是收益分成的方式更靈活去獲取房源。最主要的是能夠真正的把租賃的規(guī)模做大，能夠把物業(yè)實實在在管起來。

剛才談到第二個問題，到底是周轉(zhuǎn)還是看它未來的長租約的收益率。從目前來講，我們一定得保證這個業(yè)務(wù)是掙錢的，我從來不認為這個業(yè)務(wù)我們是貼錢、虧損，在別的業(yè)務(wù)當(dāng)中去尋求更多的收益，比如后端的服務(wù)。大的流量之后，形成更多的服務(wù)，那是一個美好的憧憬。但首先它要盈利。目前有很多的基金也在想跟我們談穩(wěn)定的一個項目的租金收益權(quán)的金融服務(wù)，大家都在做這塊的資產(chǎn)計劃，我們作為上市公司，可能還不需要用這樣一種方式去做。其實目前找我們的特別多，包括股權(quán)，一些資金的介入，剛才前面的先生也談到了，目前的地產(chǎn)基金往這方面的介入越來越踴躍。

Q：我們看周轉(zhuǎn)還是看規(guī)模？

A：我覺得是看規(guī)模，這個規(guī)模是有利潤的、有效的規(guī)模。燒錢模式已經(jīng)難以為繼，這個行業(yè)如果燒錢模式可以的話，創(chuàng)業(yè)公司今天不會人為邊緣化。

Q：我的第一個問題，想請您介紹一下我們現(xiàn)在的房源主要來自于哪幾個方面？第二個問題，商改住政策對我們獲取房源有什么幫助？在房源市場上，各種各樣的機構(gòu)也非常關(guān)注長租公寓這塊市場，您感到在房源市場上有競爭的壓力嗎？

A：這其實是一個問題，房源端的問題。獲取房源的速度決定了你的規(guī)模基礎(chǔ)，是世聯(lián)賴以生存的優(yōu)勢。我們核心的DNA是2B的深服務(wù)能力，我們更多的時候是如何幫資產(chǎn)端、業(yè)主方形成一個完整的資產(chǎn)解決方案，最終你的方案是不是讓大家覺得滿意。比如我們剛才說合作開發(fā)的方式，他的房子本來要賣，在賣的過程當(dāng)中，我們是不是疊加運營服務(wù)，使它增值，我來裝修、銷售、管理，小業(yè)主給他回報，這就疊加了我很多業(yè)務(wù)，進去之后，形成了綜合的資產(chǎn)解決方案。對我們來講，一棟樓2萬方，我們可能商業(yè)運營，寫字樓的包租運營和公寓的包租運營我們都同時做，形成了綜合類的整體包租的方案。

為什么大家拿房子很困難呢？整棟樓你如果只拿幾層來干，對業(yè)主方來講不痛不癢。我們天天接觸資產(chǎn)端的客戶，這是我們先天的優(yōu)勢。開發(fā)商的方式更多的是買，用買的方式去做，很多物業(yè)是非完全產(chǎn)權(quán)，只能買，買的方式非常受到局限。如果是商品房，我們的租金回報率算不過賬，我們整體的一線城市和強二線城市的租金回報率就在1.5%到2%之間。

剛才談到商改住，確實，目前除了幾個一線城市之外，商改住本身是可以做的，包括像杭州這種城市，政策非常開放，所謂的商講住，沒有把寫字樓物業(yè)叫辦公物業(yè)，叫商辦物業(yè)，因為本身的租賃公寓就是一個商業(yè)，不是住宅，長租公寓本身是經(jīng)營型的商業(yè)，所以商辦物業(yè)本身沒有問題，這個政策只是在一線城市能夠打開一些瓶頸和局限，使它能夠盤活?，F(xiàn)在的拿房壓力一定是大的，尤其在一些核心城市，廣州、杭州、南京，目前已經(jīng)往一線沖，房價和城市級別往上沖的，還是有很大壓力，因為大家都在爭，無形中會抬高底租。這是大家都面臨的問題，如果大家都不爭了，這個行業(yè)也不叫風(fēng)口行業(yè)。

Q：我能不能追問一個細節(jié)上的問題，您剛才說產(chǎn)權(quán)不是很完整的產(chǎn)權(quán)，您這邊可以幫他做一些服務(wù)，您能不能舉一點具體的例子，剛才您說的都是小B方面的業(yè)主。我還想問一個問題，在核心二線城市像杭州、南京這些地方，我們每平米的租金達到什么水平？

A：第一，目前很多房子是不能賣的，包括現(xiàn)在的商品房只能做純租賃和自持物業(yè)，這已經(jīng)成為趨勢。很多人在北京、廣州、上海拿的地是純租賃的，不能賣了，以后非常多的項目，哪怕是完全產(chǎn)權(quán)的商品房，也必須讓你推遲，這成為國家房地產(chǎn)的一個非常清晰的政策趨向。第二，包括廠房，可能更多的時候是一個大產(chǎn)權(quán)，是很難切割的，租金收益權(quán)可能更容易，整體轉(zhuǎn)讓是沒有太多故事可講。包括村集體用地，中國除了國有的產(chǎn)權(quán)就是村產(chǎn)權(quán)，村集體用地在大部分的城市不能進入市場交易，我們叫小產(chǎn)權(quán)房或者回遷房，有局限性。商品房只是目前市場供應(yīng)當(dāng)中的一部分，有很多不能進入市場自由流通的房子，這是一個問題。

剛才講到了杭州和南京的租金價格，目前的租金價格這段時間有一定上漲，大概的情況是在1塊5到1塊8，甚至到2塊左右的每平米每月的價格，有的時候可能會沖到2塊多，可能會比較有壓力。

Q：我們需要擴張的時候，需要資金方面的支持，您能不能介紹一下，您和房地產(chǎn)基金或者您作為房地產(chǎn)基金的發(fā)起方，您如何通過金融和杠桿，幫助資產(chǎn)更快速的周轉(zhuǎn)過來。

A：現(xiàn)在我們剛開始做，這個市場做類reits的方式如果是持有物業(yè)在退出做得比較多了，整體收購寫字樓來發(fā)基金我們也做了嘗試，關(guān)于公寓我們還沒有正式做。我們做包租關(guān)于租賃金融才剛剛開始。我們做了一些嘗試，正在積極洽談塊，大家有興趣的話，都可以跟我來談?wù)w的合作方向，這個我們現(xiàn)在還沒有?，F(xiàn)在規(guī)模還不算大，幾萬間的量我們還能做，再往后走，做的更大，資金的需求更大一些。

Q：咱們在獲取房源上面有什么內(nèi)部指標(biāo)嗎？比如多久能夠回收、回報率達到多少比例咱們才去做。

A：第一個同事講過了，我們目前的回收周期基本上是四年到五年之間，超過五年我們會比較謹慎。租約的前提是在十年以上，如果不到十年的話，我們會卡得更緊一點，我們內(nèi)部的審核是以一個非常保守的方式去做的。

內(nèi)部收益率，每個項目不一樣，我們在做規(guī)模的時候，沒有辦法按照一個數(shù)字去做，這個數(shù)字是動態(tài)的，不能保證未來這么長的時間內(nèi)，它就一定能實現(xiàn)。但是我覺得先把回收期算清楚，高的話會達到20%多，甚至更高；低的話可能還到10%，我們沒有那么剛性的一個指標(biāo)。可能我們一段時間之后我們在做一個修正，我們經(jīng)過了一年兩年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，再做一些修正，在經(jīng)營過程當(dāng)中再調(diào)整。

Q：我還想問一下，在房源的獲取上，如果是一些工業(yè)廠房的改造或者物業(yè)的改造，這上面是不是以前政府卡得比較緊，但是有了鼓勵發(fā)展租賃住房的政策下來以后，包括消防設(shè)施的改造上，在獲取許可上面會不會開了一個綠燈呢？

A：是的，現(xiàn)在是這樣的，除了北上深之外，廣州有一部分工業(yè)廠房改成公寓并不是不可以，從目前來講，但是難的是什么？能不能過得了消防，因為原來的工業(yè)廠房變成住，消防完全不一樣，包括荷載，本身的結(jié)構(gòu)承重，用電荷載，整個網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)，化糞池、水箱的改造，有特別大的專業(yè)方面的投入。如果消防能夠做，其他的都是錢的問題，那就沒有問題了。

Q：現(xiàn)在政策出來，北上深也能做了嗎？

A：不是的。深圳是試點城市，為什么大家覺得這個政策好像沒有細則，這種政策不太會有細則，它是一城一策、特事特辦，當(dāng)?shù)卦趺蠢斫庠趺锤桑荒苓@樣，政府不可能把一件事情規(guī)定的那么清楚，得地方去想辦法。

Q：我想請教一下，咱們進入的城市有20多個，市場租金的狀況怎么樣，我看到之前一些其他的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在反映好像租金不是特別理想。

A：出租價格確實差異非常大，一線城市，北上的合理租金水平在3000到5000一個月一間房，北京、上海之外的其他城市的租金平均水平，高一點的是杭州、南京這些城市，在2500到3000之間，廣州低一點，可能還不到2000，再往下是武漢、成都，大概在1500左右的市場租金的價格。我們看1500到3000到5000，大概有兩倍到三倍的差距了。

Q：它的趨勢呢？不局限于集中式公寓這一類，它的趨勢跟去年同比。

A：趨勢很明顯，一線城市，包括上海、深圳這些城市的租金價格應(yīng)該是穩(wěn)中有跌，強二線城市在往上漲，包括杭州、南京、廣州、鄭州和武漢。

Q：上行的幅度大概有多少？

15%左右，不會太高，已經(jīng)可以溢價，租約到期漲漲價再租沒問題。那個是兩年三年遞增一點點，3%到5%。

Q：還有一個問題，涉及到裝修，我們簽的租約十到十五年，中間是不是重新翻新一兩次？

A：這是非常好的問題，我們財務(wù)這樣測量的，按照固定資產(chǎn)折算的方式五年攤銷，裝修完了五年攤銷。到第六年按照原始裝修投入的30%做裝修的預(yù)算，我們覺得可能用不到那么多，我們都是按照比較嚴苛的方式來做。

Q：我想問一下紅璞現(xiàn)在所有項目的平均出租率大概是什么情況？

A：剛才我已經(jīng)說了，它跟上線時間有關(guān)，我們有一個裝修期，裝修期完了之后一個月，我們整體出租率達到91.2%，上線兩個月平均累計出租率達到了94.5%，超過兩個月基本滿住了，這是一個非常不錯的數(shù)據(jù)。

Q：您現(xiàn)在這個方式怎么實現(xiàn)的？高出租率怎么能夠一直維持呢？

A：這跟開發(fā)商賣樓是一樣的，在裝修期當(dāng)中已經(jīng)做了預(yù)招租。把樣板房做出來，先讓客戶看來預(yù)定，在真正交的那一刻，已經(jīng)有一些基礎(chǔ)客戶了，跟賣樓沒什么區(qū)別。

Q：我按照您剛才給的數(shù)據(jù)大概估了一下，55%到65%是你拿房的租金成本，假設(shè)60%，如果的的裝修是四到五年拿回成本，假設(shè)五年，其實裝修占整個租金收入20%左右，如果90%到95%的出租率，其實你的毛利也就是10%到15%，你說的單個項目凈利15%怎么實現(xiàn)呢？因為您還有運營的成本。

A：你多算了兩個數(shù)，我的租金成本是55%，裝修成本平均15%。

感謝支持靠譜勤奮的陳天誠地產(chǎn)團隊?。?！