問(wèn)：如今農(nóng)村采用轉(zhuǎn)包、租賃或由他人代耕等方式將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶已很常見(jiàn)，但是許多農(nóng)民沒(méi)有合同意識(shí)，簽訂的合同很不規(guī)范，有的甚至只是有口頭約定，因此產(chǎn)生糾紛和矛盾的也不少。請(qǐng)問(wèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)如何簽訂?都應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題?

　　答：在十多年前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還是個(gè)別情況，但是現(xiàn)在，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工甚至舉家遷入城市，于是，將承包的土地轉(zhuǎn)手給他人的情況也逐漸增多。然而由于合同意識(shí)不強(qiáng)，加之缺乏必要的指導(dǎo)，不僅流轉(zhuǎn)方式五花八門，所簽訂的合同也極不規(guī)范，為此極易產(chǎn)生矛盾和糾紛。

　　必須引起重視的是，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)，不同于強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治的普通債權(quán)合同關(guān)系，物權(quán)的流轉(zhuǎn)，在程序和形式要件等方面都有很嚴(yán)格的要求。為使所簽訂的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同合法有效，并盡可能避免糾紛，歸納一下，在簽訂合同時(shí)主要應(yīng)當(dāng)注意如下四個(gè)問(wèn)題：

　　⑴注意選擇適當(dāng)?shù)牧鬓D(zhuǎn)方式

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)法定流轉(zhuǎn)方式主要有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押等。選擇流轉(zhuǎn)方式時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，如果承包方尚無(wú)穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來(lái)源的，則不宜采用“轉(zhuǎn)讓”方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因?yàn)榇朔N流轉(zhuǎn)方式將會(huì)使承包方永久性地喪失承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，使承包方失去未來(lái)生活的保障。即使承包方家庭成員大部分都已進(jìn)城務(wù)工，一時(shí)無(wú)力耕種、經(jīng)營(yíng)承包地，但在沒(méi)有在城市購(gòu)置房產(chǎn)、享受城市社保之前也不應(yīng)輕率選擇“轉(zhuǎn)讓”方式。穩(wěn)妥的辦法是選擇轉(zhuǎn)包、出租等保留承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，并掌握好轉(zhuǎn)包和出租期限。一旦在城市生活難以為繼時(shí)，還可把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收回，作為維持生存發(fā)展的基礎(chǔ)。對(duì)于臨時(shí)性的外出打工，短期“代耕”也是一種比較好的選擇。這種方式并不涉及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，而只是一種簡(jiǎn)單的勞務(wù)用工關(guān)系，便于操作。

　?、茟?yīng)當(dāng)簽訂書面合同

　　簽訂書面合同，關(guān)鍵條款要約定嚴(yán)密。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)，而物權(quán)變動(dòng)的基本要求之一就是應(yīng)當(dāng)以不特定第三人可知悉的方式加以公示。而書面合同就是公示的基礎(chǔ)，沒(méi)有書面合同也就沒(méi)有公示。因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)必須簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同。這不僅是為了保護(hù)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的利益，也是為了保護(hù)善意第三人的利益?！?a target="_blank">農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：㈠雙方當(dāng)事人的姓名、住所;㈡流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí);㈢流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;㈣流轉(zhuǎn)土地的用途;㈤雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);㈥流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;㈦違約責(zé)任。”農(nóng)業(yè)部2005年公布施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(47號(hào)令)第21條也規(guī)定：“ 承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書面合同。”在簽訂書面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，一些關(guān)鍵條款尤其要約定嚴(yán)密。主要有，①流轉(zhuǎn)期限，除了不能超過(guò)原承包合同的剩余期限外，流轉(zhuǎn)截止時(shí)間應(yīng)當(dāng)盡可能選擇收獲、采摘農(nóng)作物之后。②土地用途應(yīng)當(dāng)盡可能細(xì)化。③流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付時(shí)間必須明確。④合同期滿后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的移交和處理。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐中，以上幾個(gè)方面最容易發(fā)生糾紛。如果約定明確，不僅可以預(yù)防糾紛，即使發(fā)生糾紛也容易區(qū)分責(zé)任，解決爭(zhēng)議。

　?、且婪ㄞk理流轉(zhuǎn)合同的登記備案

　　《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?《物權(quán)法》第129條也有基本相同的規(guī)定)。之所以如此規(guī)定，是因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)，而通過(guò)互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，新的受讓人取得的仍然是物權(quán)，而新的受讓人要想使自己通過(guò)流轉(zhuǎn)獲得的權(quán)利發(fā)生物權(quán)效力就必須將流轉(zhuǎn)行為加以公示─登記。否則，流轉(zhuǎn)合同雖然在流轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間發(fā)生效力，但卻不具有對(duì)世性─對(duì)抗善意第三人的效力。換句話說(shuō)，未經(jīng)依法登記，受讓人取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只是債權(quán)而非物權(quán)。

　?、缺Ｗo(hù)本村村民的優(yōu)先受讓權(quán)

　　《農(nóng)村土地承包法》第33條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：……㈤在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)?！彼^“同等條件”，主要是指流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)價(jià)款等主要合同條款，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的出價(jià)條件與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出價(jià)相同，承包方就應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。否則，流轉(zhuǎn)行為有可能被確認(rèn)為無(wú)效。