推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，重點和難點在農(nóng)村不動產(chǎn)登記。因為城市的國有土地使用權和房屋所有權登記已經(jīng)比較完善，只需要在現(xiàn)有登記的基礎上統(tǒng)籌二者，理論和實務上爭議較少。但農(nóng)村因為二元土地制度等因素，不動產(chǎn)登記難點頗多，茲舉數(shù)例，以饗讀者：

其一，農(nóng)村房屋所有權的轉讓應與城市房屋所有權轉讓一樣，采取登記生效主義嗎？

《物權法》第6條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記”，第9條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，也就是說我國的不動產(chǎn)物權登記以生效主義為原則。

而法律明文規(guī)定的例外情形，主要是28條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”、29條“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力”、30條“因合法建造房屋、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”、31條“依照本法第二十八條至三十八條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”、127條“土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立”、129條“土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”、158條“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。

那么根據(jù)《物權法》第30條，農(nóng)村房屋合法建造時形成了事實物權，無需登記；但是根據(jù)《物權法》第31條，該物權設立時無需登記，處分時仍需登記始具備效力。也就是說根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，農(nóng)村房屋所有權轉讓與城市房屋采取同樣的登記生效主義，但如此規(guī)定是否妥當值得討論。

因為農(nóng)村宅基地上的房屋流轉受到嚴格限制，只限于本集體經(jīng)濟組織之間，轉讓雙方都是熟人，大幅削弱了登記公示的意義。登記生效制度對于保護善意第三人、維護交易秩序作用很大，但在此的意義微乎其微，根據(jù)中央“簡政放權”的精神，似乎不必要再增加一道行政程序、增加農(nóng)民和政府自身的負擔。其次考慮農(nóng)村習俗和房屋所有權轉讓登記的實際情況，大量的房屋所有權轉讓并未登記，如果嚴格依照《物權法》第31條，就會導致農(nóng)村大量房屋所有權轉讓無效，本來在農(nóng)村生活中交付生效、權屬明晰、運轉正常的房屋所有權轉讓模式反而因為《物權法》的橫插一腳、強行要求登記變得岌岌可危。實踐中還出現(xiàn)了一些農(nóng)民在將房屋所有權轉讓給本村人后，因為拆遷利益而以未經(jīng)登記為由主張房屋所有權轉讓無效。嚴格依據(jù)《物權法》第31條字面意思，農(nóng)民的訴求應當?shù)玫街С?，但這無疑是違背誠實信用原則的，也不利于維護交易安全。

第二，宅基地使用權主體與房屋所有權主體是否會出現(xiàn)分離？

“房地一致”是我國城市土地和房地產(chǎn)法律規(guī)范確立的基本原則，要求土地使用權人與其上房屋所有權人一致，該原則長期遵行沒有爭議，但能否當然地適用于農(nóng)村則需要討論。

因為農(nóng)村宅基地使用權主體有一定的模糊性。包括宅基地在內的農(nóng)村集體土地的所有權主體是農(nóng)民集體而非農(nóng)民個人，那么宅基地使用權主體為誰？法律無明文規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”，有論者據(jù)此認為宅基地使用權主體為農(nóng)村家庭單位“戶”而非農(nóng)民個人。筆者認為該論點不足取，因為“戶”只是國家為便于管理而認可的單位，不是民事主體類型；再者，以“戶”為單位無法處理自然人分割自己權利份額等問題，會架空農(nóng)民個人的權利。但由此亦可見，與城市國有土地使用權與房屋所有權當然的一致相比較，農(nóng)村“房地一致”原則適用時存在一定的爭議。

而且在農(nóng)民合法建房后喪失農(nóng)業(yè)戶口又申請登記房屋所有權時，雖然該農(nóng)民此時已不享有宅基地使用權，也不應據(jù)此就駁回其房屋所有權初始登記申請。房屋是合法修建的，認定合法或者非法房屋的時間節(jié)點應是房屋修建之時，能更好地保護農(nóng)民的利益。

因為宅基地使用權能否繼承在法律上沒有明文規(guī)定，一些登記機關以宅基地使用權無法繼承而駁回當事人因繼承關系而登記成為房屋所有權人的申請，這也是欠妥的。即使宅基地使用權能否繼承有爭議，但根據(jù)《繼承法》第3條，房屋屬于可以繼承的公民財產(chǎn)，此時應適當突破“房地一致”原則，對繼承人的房屋所有權予以登記。實際上最新的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》42條已經(jīng)承認了宅基地使用權的可繼承性“因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移申請登記的，申請人應當根據(jù)不同情況，提交下列材料......”。

第三，農(nóng)村違建房屋一律不能登記？

《土地管理法》第62條“農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第41條“申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：......（二）不動產(chǎn)權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料”，這些條文填充了《物權法》第30條“合法建造房屋”中“合法”之內容。然而，沒有權屬來源材料、房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料，是否一定導致不能登記的后果，不無疑慮。

在長期的農(nóng)村宅基地上房屋建造的實踐中，因為農(nóng)村沒有登記習慣和意識、登記機構和登記程序不健全、管理不嚴等原因，大量的宅基地上房屋建造之時并沒有履行相應的審批手續(xù)，或者“少批多建”，如果一律認定為非法違建住宅而不予登記，就會使農(nóng)村大量宅基地上房屋成為“違法建筑”，帶來管理的難題，也損害了農(nóng)民的利益。因此《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第41條第5款設置了“其他必要材料”的兜底條款，為宅基地上房屋所有權的登記申請材料開了口子。

那么這些“其他必要材料”包括哪些？筆者認為房屋登記機構受理登記申請后的公告程序、集體經(jīng)濟組織出具的證明書或者證人證言、農(nóng)村宅基地符合《土地管理法》第62條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一戶宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”的一戶一宅和面積要求的證明材料等，都可以作為宅基地使用權和房屋所有權的證明依據(jù)。

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