|
項(xiàng)目底商4折頁(yè) ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ 封面 黃金路上 黃金17鋪 開(kāi)發(fā)商＋地址＋電話＋地圖 ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ PART1 社區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì) 生財(cái)又道 社區(qū)“春熙路”，藏富知多少？ ■ 投資不投機(jī),買(mǎi)鋪不買(mǎi)股！ 美國(guó)理財(cái)大師格雷厄姆這樣定義投資與投機(jī)：投資是一次成功的投機(jī)，而投機(jī)是一次不成功的投資。地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此，置業(yè)買(mǎi)鋪其實(shí)是一種理財(cái)，在確保本金安全和滿意回報(bào)的基礎(chǔ)上，講求長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)健、戰(zhàn)略性理財(cái)理念。盯緊您的錢(qián)袋子，買(mǎi)房買(mǎi)股，不如買(mǎi)鋪。 ■ 寧要春熙一寸，不要社區(qū)一尺？ 一直以來(lái)，以春熙路為代表的老商圈，不斷將財(cái)富傳奇重塑金身。但過(guò)于單調(diào)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局，讓人不得不感嘆“春熙路除了買(mǎi)衣服，還能做啥”；交通擁堵等因素更讓人們購(gòu)物時(shí)間成本大增，“去看美女看時(shí)尚”倒成了去春熙路的最佳理由。 其實(shí)，商業(yè)財(cái)富不僅僅隱匿于最古老的商圈。相比而言，社區(qū)商鋪，大有可為。 ■ 第一個(gè)吃“螃蟹”，第一時(shí)間嘗“蟹黃”！ 從最初的內(nèi)環(huán)到一環(huán)，直到現(xiàn)在的二環(huán)三環(huán)，成都人的居住版圖已經(jīng)擴(kuò)展了數(shù)倍，財(cái)富版圖也在擴(kuò)展。人群住到那里，日常超市、時(shí)尚潮流商品、餐飲、電影院、專(zhuān)賣(mài)店就開(kāi)到那里，財(cái)富也就流動(dòng)到那里?！?/font> ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ PART2 區(qū)域商機(jī)分析 城市中的土地 也有肥沃與貧瘠的區(qū)別 ■ 快捷黃金路：降低購(gòu)物成本，提高財(cái)富效率 羊西國(guó)際新區(qū)，交通規(guī)劃完善：近13條公交線路經(jīng)過(guò)，地鐵2號(hào)線和7號(hào)線也將近距離穿過(guò)，一個(gè)未來(lái)十年之內(nèi)不會(huì)堵車(chē)的區(qū)域，除了這里，還能是哪里？誕生在車(chē)輪之上，就是時(shí)間、成本和效益。 ■人居數(shù)字：世界上最大的財(cái)富，是人口。 人口稀少、房屋空置，這樣的區(qū)域，物業(yè)價(jià)值談何而起？現(xiàn)在，這里正在經(jīng)歷一場(chǎng)“事變”：高新西區(qū)、政府機(jī)構(gòu)、國(guó)際規(guī)模企業(yè)、中高端住宅小區(qū)，都正在陸續(xù)遷移且常駐。短短幾年之內(nèi)，這里的新增人口將達(dá)到近10萬(wàn)，驚人的數(shù)字意味著驚人的財(cái)富。不用分析，只需想象，這樣的地段，自然催生出有價(jià)值的投資。 ■人群財(cái)富指數(shù)：做富人的鄰居，您的鋪?zhàn)硬粫?huì)變窮。 不僅僅是居家，快速成長(zhǎng)型企業(yè)、外地企業(yè)成都分公司、駐蓉辦事處、小型工作室.....更多追求生活舒適度的商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)涌向這里消費(fèi)，大量中高收入人群入住，將徹底改變這里的城市面貌，也將徹底激發(fā)這里的商業(yè)潛能。 ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ PART3 消費(fèi)能力 客從鋪前過(guò) 錢(qián)從客中生 3大商圈支撐，10萬(wàn)居家日常消費(fèi)群 ■核心消費(fèi)圈 周邊幾大新興住區(qū)、數(shù)個(gè)已經(jīng)入住的小區(qū)，至少約40000人核心消費(fèi)圈，已為底商的商業(yè)日常運(yùn)作提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。 ■次級(jí)消費(fèi)圈 隨著羊西國(guó)際新區(qū)版塊基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，和大型居住區(qū)及教育基地人口的持續(xù)導(dǎo)入，公務(wù)消費(fèi)群、商務(wù)消費(fèi)群、學(xué)者消費(fèi)群等將構(gòu)成以底商為核心的2公里內(nèi)的40000人的次級(jí)消費(fèi)圈，他們大多數(shù)都是知識(shí)層次較高，有著豐厚收入的高端消費(fèi)群。 ■輻射消費(fèi)圈 底商商業(yè)運(yùn)營(yíng)成型后，將后周邊商業(yè)形成特色明顯的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，到時(shí)周邊人群將到此消費(fèi)，形成5公里為半徑的商業(yè)輻射圈，帶來(lái)的是約20000人口的輻射消費(fèi)圈。 ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ PART4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 為財(cái)富而規(guī)劃 聚人氣吸財(cái)氣 ■社區(qū)生活特區(qū)，精準(zhǔn)鎖定消費(fèi)需求 臨街商業(yè)規(guī)劃4000余㎡，共有17套商鋪，面積約120-360㎡，純一樓沿街鋪面。店鋪連廊互通，層高合理，營(yíng)造出豐富多樣的消費(fèi)空間，是一個(gè)集日常超市購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚家居、生活服務(wù)、SOHO辦公于一體的全生活商業(yè)廣場(chǎng)。 ■開(kāi)放式生活街區(qū)，更多消費(fèi)人群進(jìn)得來(lái) 臨街商鋪，位處黃金路邊，開(kāi)放便利的交通格局，外部空間與城市交通相聯(lián)，內(nèi)部有可共享的完善商業(yè)配套和景觀；多樣化的經(jīng)營(yíng)形式，高度結(jié)合商業(yè)氛圍的科學(xué)性配套和整體性相融，注重消費(fèi)感受，為投資經(jīng)營(yíng)者打開(kāi)通往高端消費(fèi)的大門(mén)。 ■合理配置商業(yè)資源，提升經(jīng)營(yíng)持久動(dòng)力 對(duì)于新興的社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，重心應(yīng)該是在商業(yè)市場(chǎng)的培育上。在為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高品質(zhì)的生活購(gòu)物環(huán)境的同時(shí)，合理配置商業(yè)資源，科學(xué)業(yè)態(tài)規(guī)劃，以滿足多元化的消費(fèi)需求；同時(shí)嚴(yán)格業(yè)態(tài)控制，以保護(hù)經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)量的持續(xù)擁有，提升盈利能力。 ■臨街商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布
■鋪位分割圖 ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ PART5 社區(qū)商業(yè)趨勢(shì) “鋪張”，并不浪費(fèi)。 ——大商鋪投資忠告 ■忠告1 投資屬長(zhǎng)線，回報(bào)需耐心 按照社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律，發(fā)展成熟期需要3～5年時(shí)間。以目前成都市場(chǎng)水平，社區(qū)商鋪的年投資回報(bào)約在8%～11%之間，10年左右能夠收回成本。 ■忠告2 關(guān)注環(huán)外大型居住區(qū) 這從世界頭號(hào)商業(yè)巨頭沃爾瑪進(jìn)駐成都便可得知，選擇的并非大型商場(chǎng)、超市、百貨等商業(yè)扎堆的中心區(qū)域，而是在新興住宅大量興起的環(huán)外區(qū)域，其社區(qū)商業(yè)具備極大的實(shí)用價(jià)值和升值空間。 ■忠告3 商鋪面積、業(yè)態(tài)雷同者勿碰 根據(jù)社區(qū)商業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，商鋪的面積大小往往決定了業(yè)態(tài)的不同，這也就決定了區(qū)域商業(yè)的差異化經(jīng)營(yíng)，從而確保了“有錢(qián)大家賺，顧客個(gè)個(gè)滿”的商家、顧客、競(jìng)爭(zhēng)商家三贏局面。發(fā)展下去，社區(qū)商業(yè)入住率就會(huì)直線上升，最終造成整個(gè)社區(qū)商業(yè)的大幅增值。 ■忠告4：遠(yuǎn)離“比例失調(diào)”者 通常情況下，社區(qū)商業(yè)配套建筑面積占整個(gè)社區(qū)的比例不應(yīng)該超過(guò)10%，通常情況下在5%左右較為合理。反之，商業(yè)體量大大超過(guò)了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力和消費(fèi)數(shù)量，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資者、經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)減少，影響整個(gè)社區(qū)商業(yè)的良性發(fā)展。 ■忠告5：大商鋪要與當(dāng)街人流“親密接觸” 臨街社區(qū)商鋪?zhàn)詈镁o鄰交通主干道，并要求道路能夠滿足足夠消費(fèi)人群的滯留。社區(qū)商業(yè)寬度一般在10米左右，從而保證商業(yè)街的聚合力；服務(wù)半徑以200―800米為宜，保證居民走出家門(mén)5分鐘內(nèi)就能享受到便利的商業(yè)服務(wù)。 ‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖‖ PART6 成熟范例 榜樣力量 為您的鋪?zhàn)?，找到可以參照的坐?biāo)。 根據(jù)成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析：目前成都市東、西、南、北四個(gè)區(qū)域不同檔次的社區(qū)，都已經(jīng)形成了明顯的社區(qū)商圈，這些社區(qū)商業(yè)在業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上各有特色。 ■ 城西——金沙園社區(qū)商業(yè) 金沙園社區(qū)2002年由宏信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前居民總體入駐率高、人氣足夠、商氣足夠。 1、初期狀況：空置率較高，商鋪出租率僅62％（2005年），主要原因有兩點(diǎn)：一是投資者覺(jué)得周邊小區(qū)入住率低擔(dān)心目標(biāo)客群不足；二是沒(méi)有預(yù)估到金沙區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。 2、現(xiàn)有狀況：商鋪出租率100%，已經(jīng)形成“一鋪難求”的有價(jià)無(wú)市行情。 3、業(yè)態(tài)：餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多；建材、裝修店鋪數(shù)量較多，主要是因?yàn)樵撔^(qū)為新興社區(qū)，居民陸續(xù)入駐，對(duì)該類(lèi)服務(wù)的需求較大。 ■ 城南——玉林社區(qū)商業(yè) 玉林老區(qū)的玉林北路、東路、中路，和玉林新區(qū)的玉林西路，業(yè)態(tài)、檔次呈現(xiàn)出鮮明的對(duì)比。 1、成都人眼中“最宜做生意的地方”：該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一，人口密度大，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。 2、租金回報(bào)：玉林老區(qū)商鋪一般為35～80元/㎡·月，玉林新區(qū)商鋪?zhàn)饨疬_(dá)150元/㎡·月； 3、業(yè)態(tài)分布：服裝類(lèi)仍然比例最大；其次是餐飲，呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng)，其輻射作用吸引了整個(gè)成都市的消費(fèi)人群；房屋中介店鋪較多，二手房交易活躍；休閑娛樂(lè)比例也較大； ■ 城東南——蓮花社區(qū)商業(yè) 該社區(qū)屬城東的中低檔社區(qū)，居民消費(fèi)能力一般，社區(qū)商鋪多為住宅底商。 1、業(yè)態(tài)分布：餐飲比例較大，蓮花南路的好吃一條街成為該區(qū)域的一道特色風(fēng)景，與該區(qū)域居民消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。 2、品牌商家入駐好契機(jī)：該區(qū)域品牌商家少的現(xiàn)狀，決定了“第一個(gè)吃螃蟹”的品牌商家往往出其不意地收獲，如寶島眼鏡、時(shí)代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。 3、商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)：蓮桂西路租金一般為25～35元/㎡·月，海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪?zhàn)饨疠^高，可達(dá)60～70元/㎡·月。 |
|
|
來(lái)自： REENyg5ervjfyv > 《待分類(lèi)》
