房主死亡，房產(chǎn)部門不為我辦理房屋過戶手續(xù)合法么？

我于1996年10月從一位姓劉朋友那里買得我市中華南公安家屬院一套房屋，當時屬于劉某母親單位集資期房，劉父早逝，劉母有兩男兩女，劉母把集資權(quán)讓與了她的小兒子，也就是我這位姓劉的朋友劉某，劉某一年后又加價轉(zhuǎn)讓給了我，當時我們簽訂了合同，也辦理了交款手續(xù)，房子建成后，劉某也給了我們鑰匙入住，但房證當時沒有下來，未能辦理過戶手續(xù)，前年房證辦了下來，我的朋友劉某也把房證給了我，但名字未辦過戶登記，房證名字還是他母親的名字。2011年年前朋友劉某的母親去世，此時這所房子已經(jīng)比原來訂合同的時候價格翻了將近8倍，我督促他趕緊和我去房管部門辦理變更登記手續(xù)，房管部門卻說，辦過戶，要本人親自來，要是本人不在人世，就要按遺產(chǎn)公證處理，否則不能辦過戶？現(xiàn)劉某的兄妹以當時劉某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不知情為由，拒不辦理公證協(xié)助，并要求我的朋友劉某要回我的房屋，當做遺產(chǎn)繼承，請問，1、我和劉某的合同有效么？2、我該怎么辦理過戶變更手續(xù)？

冶煉中心答復(fù)：

首先，你和朋友劉某在96年簽訂的那份房屋買賣合同是你們雙方真實意思表示，雙方合同合法有效，。《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雖然沒有辦理過戶登記，但這并不影響合同效力。

在這個事例中，劉某母親在單位集資建房的時候，把自己的期房集資權(quán)讓與了她的小兒子，是一種贈與行為，她作為一名完全民事行為能力的人，這種讓與行為應(yīng)當認定合法有效，雖然房證辦下來寫的是劉母的名字，但這并不影響你同劉某的合同關(guān)系合法有效。劉某母親處分集資房時，依然在世，且具有完全民事行為，所以她用不著和其他子女協(xié)商，現(xiàn)劉某的兄妹以當時劉某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不知情為由是沒有法律依據(jù)的，故此房屋從法律關(guān)系上講，不在遺產(chǎn)分割范圍，不能作為繼承財產(chǎn)加以分割。

至于如何辦理過戶手續(xù)，因為房管部門作為登記主管部門，對于當事人所發(fā)生的民事行為不清楚也沒必要搞清楚，只能照章辦事，因此并無過錯。還回到原來你們的合同來說，合同法規(guī)第六十條規(guī)定當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，從這個角度說，你付清了房款，你的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，而出售人也就是你的朋友應(yīng)當履行房屋過戶變更的協(xié)助義務(wù)。從你提供的情況來看，你的朋友劉某和你去過房產(chǎn)部門，這說明他還是承認這個事實，認可你們的協(xié)議，所以你可以和他一起去公證部門就雙方買賣房屋一事向公證部門說明情況，做一份法律事實公證，如果房管部門非要財產(chǎn)繼承公證，你就得和你朋友劉某的兄妹做工作，在你那份房屋買賣事實公證書上簽字。如果別人不予配合，那你只有到法院提起訴訟，要求法院判決房產(chǎn)所有權(quán)歸你，在憑借這份判決辦理變更登記，別的估計沒有什么高招。

下面有一個出賣人將房屋出售后又反悔的案子，我從網(wǎng)上搜到的，你可以讀一下，也許喂給你一些幫助。

案號：一審（2008）古民一初字第223號、二審（2008）并民終字第1535號

    案情

    原告：黃某

    原告：施某

    被告：張某

    原告黃某與原告施某系夫妻關(guān)系。原告黃某原系某礦務(wù)局煤氣化公司的職工。1993年12月25日，原告黃某向該公司購買了某市指揮部16號樓5單元4層56號70%產(chǎn)權(quán)的住房一套，并取得該房屋的《房屋產(chǎn)權(quán)證》一份。該產(chǎn)權(quán)證注明購買公有住房人為黃某，該證中沒有施某的姓名。另該產(chǎn)權(quán)證在遵守事項中注明“本單位職工在購買該公有住房五年后可以按規(guī)定出售”。1999年7月22日，原告黃某與施某因工作調(diào)動要離開某，且黃某與被告張某系朋友關(guān)系，故經(jīng)原告黃某與被告張某協(xié)商后簽訂了一份《購房協(xié)議》，將某市指揮部16號樓5單元4層56號住房以57000元的價款賣與被告張某。購房協(xié)議沒有施某的簽字。該協(xié)議簽訂后，被告張某于當日將57000元支付原告黃某。同時原告黃某也將該房屋的所有鑰匙及房產(chǎn)證等相關(guān)住房手續(xù)全部交給了被告張某。該房屋一直未辦理過戶登記。2008年原告黃某與施某以該房系交由被告張某代管，原告施某對買賣房屋不知情及該房屋未進行過戶登記為由訴法院，請求判決原告黃某于1999年7月22日與被告簽訂的《購房協(xié)議》無效，并判決確認該房屋歸原告黃某與施某所有。

    另查明，被告張某支付原告黃某的57000元價款明顯高于1999年的市場房價。該房2008年的價款大約為25萬元。

    審判

    某省某市人民法院一審認為，原告黃某與施某關(guān)于該房屋系由被告代管的理由不能成立。因為原告黃某將房屋交給被告張某時，雙方訂立了《購房協(xié)議》，且被告張某支付了高于當時市場房價的購房款，原告黃某將房屋鑰匙及相關(guān)權(quán)證全部交給被告。這說明原告黃某與被告張某的真實意思系買賣房屋，而非代管。

    原告施某稱其作為該房屋共有人，不知該房屋出售而要求確認黃某與張某簽訂的《購房協(xié)議》無效的理由也不能成立。因為原告施某作為黃某的妻子已知道收到張某的57000元，并且也知道黃某已將該房屋的所有權(quán)證交付張某。作為一個正常智力的成年人應(yīng)當知道該房已出售的事實的。

    原告施某與黃某關(guān)于以該房屋未進行變更登記為由，要求確認該《購房協(xié)議》無效的理由也不能成立。根據(jù)有關(guān)房屋交易登記的規(guī)定，交易合同是進行變更登記的必備前提條件，且根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，變更不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。原告黃某與施某應(yīng)根據(jù)該《購房協(xié)議》積極協(xié)助被告辦理變更登記手續(xù)。依照《合同法》第六十條第一款，《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，判決如下：駁回原告黃某與原告施某的訴訟請求。

    宣判后，原告黃某與施某不服一審判決，提起上訴稱，原告施某作為黃某的妻子，不知房屋已出售很有可能。一審的判斷只是主觀猜想。另外房屋的產(chǎn)權(quán)未變更，該房屋的產(chǎn)權(quán)，屬于原告黃某，故請求支持原告的訴訟請求。

    某省太原市中級人民法院認為，黃某與張某訂立的《購房協(xié)議》系雙方真實意思的表示，合法有效。該房屋產(chǎn)權(quán)證僅注明黃某為所有人，張某有理由相信黃某有權(quán)處分該房屋。未完成變更登記系政策和黃某不配合造成的，責(zé)任不在張某。二審法院判決駁回上訴，維持原判決。

    評析

    本案爭議的焦點是房屋未辦理變更登記，購房合同是否生效。

    有一種意見認為，房屋的產(chǎn)權(quán)是以房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)的。產(chǎn)權(quán)證上注明的所有人是真正的產(chǎn)權(quán)人。法院無權(quán)改變。法院只能依據(jù)產(chǎn)權(quán)證判決購房合同無效，而將房屋歸還產(chǎn)權(quán)證中注明的所有人。至于所收房款應(yīng)加銀行利息退還。

    還有一種意見認為，合同只要是雙方真實意思的表示，且沒有違反法律法規(guī)，沒有侵害他人的合法權(quán)益，均益生效。并且交易合同系進行變更登記的必備前提條件。如果合同生效，雙方就應(yīng)嚴格按合同約定的內(nèi)容無條件的履行。賣方就應(yīng)積極配合買方辦理變更登記。

    本案審判人員支持第二種意見?！段餀?quán)法》第十五條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@就為審理這個案件提供了有力的法律依據(jù)。實質(zhì)上，像以上類似的案件現(xiàn)階段出現(xiàn)了很多。究其原因，主要是近年來，房價大幅上漲造成的。因在房價疲軟的時候，賣房者出于有利于自己的因素將房屋出售。當他們看到房價大幅上漲時，就產(chǎn)生了后悔的情緒。隨即他們就想方設(shè)法，找各種理由來收回房屋。有些法院支持了他們的訴求。這就讓有同樣情況的人萌發(fā)了找回自己已失去的財富。殊不知，這樣會給買房者帶來很大傷害。他們當時買房就是迫于需要。如果現(xiàn)退出房屋，以退回的價款根本買不到房屋，這就會使買房者出現(xiàn)連住的地方都沒有了的情況。這樣很容易引發(fā)社會矛盾，導(dǎo)致不必要的事件發(fā)生。再從賣房者來分析，他們絕大多數(shù)者是本著要回來更好，要不回來也關(guān)無所謂的態(tài)度。因為他們內(nèi)心明白，自己是理虧的，故應(yīng)本著促進社會穩(wěn)定，市場健康運轉(zhuǎn)的理念堅決反對這種反悔行為。及時斬斷賣房者貪婪的想法。這樣既符合法律規(guī)定，又能促進社會和諧。

    鎮(zhèn)城底法庭

    張玉亮

    點評（譚恩惠）：該案為房屋買賣糾紛，社會轉(zhuǎn)型中政策法律變化，特別是房價上漲造成的。法官從實際出發(fā)，運用法律合理公平處理，對社會此類案件有范例效應(yīng)，起到減少社會矛盾，促進社會和諧作用。