高端酒店籌建立項階段的工作要點（《酒店培訓》第681期）

蔭餘堂后人 2017-06-04

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（以下內容僅供對籌建工作流程、相關事項了解和參考。建議籌建過程請教或聘用專家機構。）

高星級酒店籌建之 ——項目立項階段的籌建要點

高星級酒店的籌建工作可劃分五大階段：項目立項階段、規(guī)劃設計階段、建造施工階段、開業(yè)籌備階段和營運管理階段。

在我國酒店管理類的書籍真是太多太多了在百度引擎中輸入“酒店管理”搜索一下達到N百萬頁，但是對于酒店籌建類的書籍卻寥寥無幾。

項目立項階段位于酒店籌建工作之首，正可謂是萬事開頭難。想投資酒店的投資人，但是不是自己的專業(yè)也又不懂，請職業(yè)經(jīng)理人來做，有的職業(yè)經(jīng)理人只做過酒店的后期運營對于酒店前期的籌建仍似云似霧，顯得力不從心。下面就談一談本人的一些看法，如有不足之處希望不要招來磚頭，也算是拋磚引玉吧。

酒店項目立項階段劃分為：一是選址與定位（“七定規(guī)劃法”）；二是項目策劃與建設可行性分析報告；三是項目規(guī)劃報批。

一、選址與定位（可概括為“七定規(guī)劃法”）

酒店能否賺錢首選在于酒店建設項目的科學選址；而選址的困難又在于市場的定位。市場定位即需要掌握目標顧客的需求，更需要對競爭對手的情況進行細致的分析（知己知彼百戰(zhàn)不殆）。

從以上分析得出酒店調研的程序：

競爭對手的分析——目標市場顧客（調研）——市場定位——酒店選址

地點的重要性：商圈不是人為構建形成的，而是在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中逐漸形成的。作為一個商業(yè)企業(yè)，若想在今后的發(fā)展中獨占鰲頭，占據(jù)地利人和優(yōu)勢，必須占據(jù)有利的商圈，才能在未來的商戰(zhàn)中多幾分勝算的把握，這就如同在戰(zhàn)爭中，必須占據(jù)有利的地形一樣。因此，在業(yè)內有這樣一句話：“第一是位置，第二是位置，第三還是位置！”

1、定點（選址與確定店址）

第一個酒店選址要做到“三看”：大看區(qū)域、中看城鄉(xiāng)、小看地段。一般來說恰當?shù)木频晡恢眠x址有兩種：一是看商業(yè)行政中心，二是看交通方便的風景名勝區(qū)域。

注：【這里面呢選址還要涉及到風水，地區(qū)的風水。地區(qū)的風水呢由風水師，我們老家這里的話說就是“陰陽先生”啦，內部布局也有風水之說，內部的風水就是由籌建負責人來進行內部規(guī)劃，（包括樓梯的出口方向、電梯的出口方向、游泳池在酒店的位置、廚房的設置等等）】。

第二個是先看宏觀，后微觀

區(qū)域選址存在一個宏觀和微觀選址問題。

宏觀區(qū)域選擇主要是看目標區(qū)域的政治情況（如人文因素（人文就是文化、市場觀念、消費收入等等）、地理因素（本區(qū)域有無其它自然災害、地質條件等）、可持續(xù)發(fā)展因素/制度形式、法律、課稅通貨膨脹，價格控制、許可政策等等）

微觀區(qū)域選擇主要是同行業(yè)競爭對手、交通情況、目標客戶群、酒店的開房率、酒店平均房價、營業(yè)收入/支出水平與結構分析、水煤電路等公共工程設施的投資開發(fā)情況、地段用途類型、周邊開發(fā)計劃、工商圈、居民收入水平、供給因素、勞動力市場供應情況等等。

2、定位（市場定位、功能定位、文化定位）

1、酒店定位的內涵

市場定位：通過市場調查研究分析，細分市場，最終確定為哪些或哪類客人服務，即目標市場客戶群；

功能定位：根據(jù)市場定位，確定為目標客戶群提供哪些服務、哪類服務和那種檔次的服務等。

文化定位：是酒店的靈魂，它決定了酒店的內涵和個性，往往受地域文化、人文文化、企業(yè)文化等綜合影響。

2、酒店定位的方法

（略）

3、定檔（確定酒店的檔次）

（略）

4、定規(guī)（確定酒店規(guī)模）

酒店規(guī)模確定有5個步驟：

1、考慮房間的數(shù)量、一般來說，70—150間為一個檔次，150—300間房為一次檔次，300間以上為一個檔次。

2、考慮房間的面積。

3、考慮餐廳的數(shù)量與面積結合。

4、考慮附屬功能元素的組合（面積）。酒店附屬配套設施包括：員工餐廳、工服房、員工宿舍、垃圾處理房、庫房及冷庫、設備用房、管理用房等。

5、考慮酒店室外面積、布局與外部環(huán)境的協(xié)調性。

5、定類（確定酒店特色與類型）

選擇建立五星級的類別：是商務酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？

酒店類別各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）

餐飲娛樂休閑會議會展住宿

商務酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★

度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★

商務會議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★

商務會展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★

6、定能（確定酒店功能及配套）

星級酒店特征及功能配套參考表

(略)

功能平面布局(酒店主體部分)（僅供參考）

☆-1F:

◇地下停車場，約3500㎡

◇設備房:配電房、發(fā)電機房、空調機房、鍋爐房、水泵房、維修操作間、工程部二級庫房、消防水池；

◇酒店總庫

◇洗衣房

◇員工附屬設施房：員工餐廳、員工廚房、員工培訓室、員工圖書室、員工更衣室、員工醫(yī)務室；

◇客用電梯、員工電梯、消防樓梯；

☆1F：

◇前廳大堂：大廳（兩層中空）、總臺、前廳辦公室、行李房、貴重物品寄存房、大堂副理區(qū)、禮賓臺、客人臨時休息區(qū)、商務中心、商場、精品屋、書店、鮮花店、餅屋、總機房、消防及安全監(jiān)控中心、公用衛(wèi)生間；

◇中餐廳、游泳池700㎡、中庭休閑區(qū)（1～3F）328㎡

◇客用電梯、VIP專用電梯、員工電梯、消防樓梯；

☆2F：

◇多功能宴會廳635㎡及廚房300㎡

◇休閑茶廳180㎡

◇粵菜餐廳 480㎡及廚房220㎡

◇棋牌包間170㎡

☆3F：

◇日式餐廳260㎡

◇酒吧120㎡

◇西餐廳240㎡，西餐廚房195㎡

◇夜總會：歌舞廳345㎡，KTV包房423㎡

◇SPA包房區(qū)：男賓730㎡，女賓420㎡

◇電梯前室及SPA前室140㎡

◇乒乓球室90㎡

◇桌球室60㎡

◇游戲室50㎡

◇健身房130㎡

◇醫(yī)務室33㎡

◇圖書室50㎡

◇美容美發(fā)150㎡

◇管理用房共80㎡

◇其他公共通道500㎡

☆4-22F：

◇客房300～320套

◇與客房服務相關聯(lián)的附屬房：客房中心、行政樓層服務臺、工作間等；

◇客用電梯3臺，員工電梯1臺，消防樓梯兩處；

◇4F部分考慮設置為酒店行政辦公用房；

☆23F：

◇總統(tǒng)套房

◇工作間

★會議中心：

☆1F：

◇60㎡會議室 3個；

◇96㎡會議室 1個

◇192㎡會議室 2個

◇90㎡貴賓休息室1個

◇合計為212㎡的大小10間員工用房

◇公用衛(wèi)生間兩處，合計面積120㎡；

◇會議前室及公共通道面積為1000㎡；

☆2F：

◇1200人的大會議廳

◇公用衛(wèi)生間兩處，合計面積120㎡；

◇會議前室及公共通道面積為480㎡；

◇90㎡貴賓休息室1個

◇73㎡員工工作間2間

☆3F：

◇70㎡會議室 5個；

◇90㎡會議室 1個

◇48㎡貴賓休息室1個

◇150㎡的員工工作間5間

◇公用衛(wèi)生間兩處，合計面積120㎡；

◇會議前室及公共通道面積為390㎡；

7、定資（確定總投資規(guī)模、資金籌措方式、資金供應方式等）

☆估算數(shù)額：（不包括二次裝修中各點裝修面積等）

舉例：總建筑面積為5.18萬㎡，客房302間，452個床位，確定酒店的建造價格。

◇ 若按建筑面積來估算（國內公開的五星級酒店的投資，按建筑面積，其經(jīng)驗數(shù)值為每平方米造價約5000元），投資額約為2.59億元；

◇ 若按客房數(shù)估算，國內五星級酒店每個客房的投資額經(jīng)驗數(shù)值約為80萬元，則總投資額約為2.56億元。

◇ 按兩項投資估算額取平均值計，投資總額約為2.575億元（不含土地價值）。

初步確定地點和初步方案后，投資方要邀請各方酒店專家對方案進行優(yōu)化

初步選址方案至少要考慮和評估國內專業(yè)人士認可10個方面的因素：

（1）中長期市政規(guī)劃，防范政府拆遷風險

①注意建筑物、街道與重建，避免盲目上馬建店；

②初步確定的酒店位置務必向當?shù)卣块T咨詢并獲得政府書面承諾；

③要避免在有產權爭議地段建店；

④所有證照必須齊全符合法律、政策手續(xù)。

（2）當?shù)厣虡I(yè)狀況

收集和評估酒店周圍商業(yè)快速的相關數(shù)據(jù)，并作出客觀準確評估。

（3）競爭行政評估

可能會導致直接的惡性競爭、建店營業(yè)初期避免直接的競爭。

（4）規(guī)模與外觀

應給予停車場與其他設施足夠規(guī)模容量。要考慮未來消費者的接受能力。

（5）地價

考慮潛在價值與現(xiàn)實價值的綜合評估。不論市中心或城郊，關鍵看消費住戶、流動人數(shù)規(guī)模大小?？紤]地價上漲是否對營業(yè)收入、產出產生較大影響。

（6）能源供應

選址必須具備“五通一平”的標準，即通路、通水（供水和排水）、通電、通信、同暖和地貌平整。要特別注意水的質量、電力和煤氣的供應。要作經(jīng)濟核算。

（7）區(qū)域與交通

①周邊小區(qū)、街道與商業(yè)街環(huán)境；

②到購物中心、商業(yè)區(qū)、娛樂區(qū)的距離和方向

③交通狀況的統(tǒng)計與分析

④檢查是否便于車輛來回通過和泊車

⑤位置的顯眼程度；

⑥從每個角度都能通過眼睛獲得酒店感性認識，視為最佳地址。

（8）旅游資源

根據(jù)旅游區(qū)域過往旅客數(shù)量多少、類型選址位置。

（9）公共服務于設施

評估保安、防火、垃圾廢物處理和其他所需的服務，同時評估服務設施、費用及質量。

（10）巖土工程勘察

新酒店項目綜合經(jīng)濟技術指標有：規(guī)劃總用地面積、規(guī)劃凈用地面積、酒店總建筑面積（地上建筑面積、地下建筑面積）、公共綠地面積、機動車泊位數(shù)、綜合容積率、總建筑密度、綠地率等。

經(jīng)過上述選址過程，最后形成《建設項目選址意見書》。

二、酒店初步戰(zhàn)略規(guī)劃與建設可行性分析報告

在上述選址與定位的基礎上，結合投（融）資分析和經(jīng)營預測財務分析，形成酒店初步戰(zhàn)略規(guī)劃。

1、酒店初步戰(zhàn)略規(guī)劃主要內容包括：

店初步戰(zhàn)略規(guī)劃

一、酒店定位

二、客源市場分析

1、本地經(jīng)濟狀況分析

2、競爭對手分析

3、本地旅游業(yè)分析

4、客源定位

三、酒店服務項目

四、功能平面布局、規(guī)模

五、設計建議

六、成本控制

七、預算

★投資預算

★月度經(jīng)營預算

八、資金回報分析

2、建設可行性分析

1、摘要

2、項目規(guī)劃

3、地區(qū)環(huán)境評估

4、酒店行業(yè)概括

5、市場、競爭和項目定位

6、發(fā)展規(guī)劃

7、市場影響

8、營運和管理

9、投資與財務分析

10、風險與對策分析

11、融資計劃

12、結論

三、項目規(guī)劃報批又劃分成五個步驟：一、資源；二、文件；三、設計（建設工程規(guī)劃設計方案）；四、審查；五、報建（為了做好后期設計做準備）。

一、資源：獲得土地

第一步 合法獲得土地所有權或占有權、使用權。

辦事流程：

一、土地使用者，應依法進行土地登記。經(jīng)過土地使用者申報、權屬審核、地籍調查、登記注冊、按規(guī)定繳費，最后發(fā)放土地使用證。

二、初始登記的土地使用者，應提供土地權屬證件，房屋所有權證或建筑執(zhí)照等相關的證明材料，填寫土地部門統(tǒng)一的表格。

三、土地變更登記

1、買賣房屋：該申報人應提供房屋所有權證，商品房買賣契約（統(tǒng)一格式），商品房銷售許可證，賣方的土地使用證，該幢分配窗口表等。

2、析產、繼承、轉讓：該申報人應提供房屋所有權證，原使用人土地使用證，公證書等。填寫土地部門統(tǒng)一的表格。

四、每周本科負責將上述申報資料上交市局地政地籍處。等制證返回后10個工作日內立即通知使用者領證。

五、在登記過程中，現(xiàn)場需勘查、測量、設標。土地使用者應給予和配合。土地部門應將辦事情況及時知土地使用者。

六、土地使用者登記后，其地塊進行地籍調查，經(jīng)辦事人初審，科長復審，經(jīng)領導批準，方可領取土地使用證。領取土地使用證時，須提交土地登記收件單。

注：獲得《國有土地使用權出出讓（轉讓）合同》

第二步 做好勘查設計

辦事流程：

申請地質勘查資格的單位，應向地質礦產主管部門的資格管理機關提交下列文件：

（一）地質勘查單位資格申請書；

（二）法人資格證明文件復制件；

（三）主管機關關于法定代表人、技術負責人及專業(yè)技術人員的證明文件；

（四）固定資產、流動資金證明材料復制件。

資格管理機關自收到地質勘查單位資格申請書之日起三十日內，依照本辦法的規(guī)定進行復核，并作出是否批準發(fā)證的決定。對符合要求的發(fā)給地質勘查單位資格證，并收取證費；對不符合要求的不予發(fā)證，并向申請者說明理由。

地質勘查單位有下列情形之一者，可以申請辦理換證手續(xù)：

（一）經(jīng)審查批準需要改變業(yè)務范圍的；

（二）單位分立、合并、更名的；

（三）法律、行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定需要注銷原證換領新證的。

凡申請勘查項目登記的單位，應持有省地質礦產主管部門頒發(fā)的地質勘查資格證，并按照規(guī)定取得工商行政管理部門發(fā)給的營業(yè)執(zhí)照，方能從事批準業(yè)務范圍的勘查。

注：形成《工程地質勘查報告》

二、文件：完成以下文件報批審查：

1、《建設項目選址意見書》

申請《建設項目選址意見書》需報送哪些圖紙、文件和資料？取得哪些審批文件？并應注意哪些事項？

（一）建設單位應報送下列圖紙、文件：

1、《建設項目選址意見書》申請表1份。

2、土地權屬證明文件：

（1）出讓、轉讓或劃撥土地，需提供征地批準文件或供地單位供地文件（縣級以上國土部門土地出讓、轉讓或劃撥意見書）1份；

（2）自有、招標、拍賣、掛牌土地，需提供相關土地權屬文件（國土證、國土出讓合同或劃撥決定書）復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。

3、擴建項目需提供產權證復印件1份。

4、聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議1份。

5、1:500地形圖6份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

6、其它需要說明的圖紙、文件等。

（二）建設單位送齊上述圖紙、文件，經(jīng)規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日六天審批完畢，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設單位下列審批文件：

1、經(jīng)審核同意的，核發(fā)蓋有“成都市規(guī)劃管理局”章的《建設項目選址意見書》1份；

2、經(jīng)審核不同意的，將予以書面答復（蓋有“xx市規(guī)劃管理局技術管理專用章”的函復意見書1份）。

（三）建設單位在辦理《建設項目選址意見書》應注意下列事項：

1、如屬工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，在向規(guī)劃管理部門申請建設項目選址意見書的同時，應征詢消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等相關管理部門的選址意見。

2、改建、擴建、拼建項目用地存在兩個或兩個以上權利人的，應征得所有權利人同意。

3、凡已（在）建的建設項目需補辦規(guī)劃手續(xù)的，應先到成都市勘測院實測竣工圖。

4、加、更名建設項目，建設單位應持成都市國土管理部門的土地批文及相關文件重新申請“一書兩證”的相關手續(xù)，報建時應退還原已取得所有審批的文件及圖紙。因遺失等原因無法全部退還時，應登報聲明（15日）。

5、建設單位在收到市勘測院的勘測放線資料后，應及時向規(guī)劃管理部門申請辦理規(guī)劃設計條件（或規(guī)劃設計要求）和《建設用地規(guī)劃許可證》。

6、涉及規(guī)劃地鐵控制線的建設項目，應征求市地鐵管理部門意見；

7、涉及規(guī)劃紫線范圍內的建設項目，應征求市文化部門意見；

8、涉及土地整合的建設用地，應征求市國土部門意見。

2、《建設工程規(guī)劃設計要求》

《建設工程規(guī)劃設計要求》范本

城市建設工程規(guī)劃設計要求通知書

( ) 號(存根)

：

經(jīng)領導研究，同意你單位申請建設的工程進行設計。根據(jù)《中華人民共和國規(guī)劃法》和《xx省<城市規(guī)劃法>實施辦法》，工程設計必須符合以下規(guī)劃設計要求：

一、必須委托具有相應資質等級的設計單位在批準的規(guī)劃經(jīng)線內進行設計。

二、必須使用城市規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一提供的座標、高程和按國家規(guī)范測繪的1：500(或l：200)地形圖。

三、總圖必須包括室外道路、堡坎、綠化、化糞池、陽臺、雨蓬等懸挑物水平投影，管線等內容，必須注明擬建建筑室內外地坪標高、控制軸線尺寸。

四、設計必須符合國家防火、消防安全、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保及其專業(yè)規(guī)范，用地范圍內涉及到給水、排水、電力、電信、天然氣管線、人防工程、市政、交通、綠化和文物古跡等，應征求有關部門意見。

五、建筑物臨街面外墻凸出部分，包括外包柱，門廊、雨棚、踏步、陽臺、櫥窗及其它地下設施(含基礎)等均不得超出設計紅線。

六、工程設計必須滿足以下規(guī)劃要求：

1、用地性質：　　　　　　　　　　　　　　

2、容積率：　　　　　　　　　　　　　　　

3、建筑密度：　　　　　　　　　　　　　　

4、綠地率：　　　　　　　　　　　　　　　

5、建筑高度：　　　　　　　　　　　　　　

6、建筑間距：　　　　　　　　　　　　　　

7、建筑后退：　　　　　　　　　　　　　　

8、立面造型：　　　　　　　　　　　　　　

9、建筑色彩：　　　　　　　　　　　　　　

10、工程附屬設施：　　　　　　　　　　　　

11、地塊編號：　　　　　　　　　　　　　

12、其它：　　　　　　　　　　　　　　　

七、建設工程初步設計方案經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審查同意后，方可轉入施工圖設計、建設單位或個人提交建設工程施工圖，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查，確認符合城市規(guī)劃要求后方可核民》建設工程規(guī)劃許可證》。

建設單位或個人持《建設工程規(guī)劃許可證》和其它有關批準文件，辦理開工手續(xù)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門現(xiàn)場放驗線后，方可施工。

年月日

3、《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》（此部分略）。

三、設計：投資人（申請單位）根據(jù)①《建設項目選址意見書》②《建設工程規(guī)劃設計要求》③《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》委托設計單位進行建設工程設計或進行設計修改后，向城市規(guī)劃主管部門送審建設工程規(guī)劃設計方案，送審以下文件、圖紙：

1、《xx市建設工程規(guī)劃設計方案申請表》（原件一份）；

2、1/500或1/1000（郊區(qū)1/2000）地形圖（一份），地形圖上應由設計單位用≤0.3mm的紅色或藍色實線標明下列內容并蓋章：①建設基地用地界限；②周邊地形（包括現(xiàn)狀和待建建筑位置）；③各項規(guī)劃控制線；④擬建建筑位置（包括地下和地上建筑）、建筑物角點軸線標號；⑤基地內外的建筑間距、建筑退界距離、后退建筑控制線距離、建筑物層數(shù)、綠化、車位、道路交通等；(地形圖劃示要求參見《報送建設工程規(guī)劃設計方案、建設工程規(guī)劃許可證地形圖示意圖》)；

3、1/500或1/1000建筑設計方案總平面圖（圖紙二份，電子盤片一份；市局審批三份），總平面圖上應標明的內容及要求同地形圖，總平面圖應符合國家和本市方案出圖標準，并加蓋建筑設計單位的建筑設計方案出圖章和設計負責人、注冊建筑師印章；

4、建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及設計說明文本（二套），圖紙應符合國家和本市設計方案出圖、文本制作標準，并加蓋建筑設計方案出圖章和設計負責人、注冊建筑師印章；

5、分層面積表（二份）；

6、屬高層建筑項目，周邊有文教衛(wèi)生建筑的，須加送有相應資質部門編制的日照分析報告（原件二份）；日照分析報告詳見：附1。

7、可行性研究報告或其他計劃批準文件（原件及復印件各一份）；

8、《建設項目選址意見書的通知》或《建設工程規(guī)劃設計要求通知單》或《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》文本及附圖（復印件各一份）；

9、《建設項目選址意見書的通知》或《建筑工程規(guī)劃設計要求通知單》或《國有土地使用權有償出讓合同》等文件中，要求申請單位送審的其它相關文件、圖紙；

10、設計方案修改后再次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃管理部門前次審核意見要求為準；

11、因建設項目的特殊性需要提交的其它相關材料。

四、審查：完成以下七項審查工作

1、土地審查

申請材料說明：

以下材料為報文時必須提供的一般材料，申請單位（人）還應按所申請辦文事項提供相應材料（詳見相應事項欄）：

⒈申請表《建設用地方案審批申請表》；

⒉身份證明材料：

⑴屬個人的，提供身份證（復印件）；

⑵屬企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋工商部門復印專用章）及法定代表人或負責人證明；

⑶事業(yè)單位或其它社團組織提供政府批準成立的批文復印件（核原件）或核準登記證明、法定代表人或單位負責人證明；

⑷國家機關的，提供法定代表人或單位負責人證明；

⑸單位授權他人代理的，提供授權委托書及委托代理人個人身份證明；

⑹個人授權他人代理的，提供公證的授權委托書及委托代理人個人身份證明；

⑺境外企業(yè)、組織及個人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過見證或認證，香港和澳門的需經(jīng)司法部授權的律師見證。

新申請協(xié)議用地（備注：在規(guī)劃選址階段已經(jīng)提供計劃立項、環(huán)保批復等材料，且沒有發(fā)生改變的，不再提供，由申請單位注明原來的辦文編號即可）

⑴《建設項目選址意見書》；

⑵國土房產部門關于該項目的用地資格和用地政策的初審意見；

⑶規(guī)劃選址意見書中明確要求的其他部門審查意見或批件。

注：對已建成建筑物的，還應提交宗地及建筑物測繪資料。

2、資金審查

（略）

3、方案審查

申請建筑方案審查須知

一、申請建筑方案審查需報送哪些圖紙、文件和資料？

1、建筑設計總平面圖（1:500或1:1000）4份；

2、建筑設計方案（含平、立、剖面圖）2套；

3、規(guī)劃設計條件（或規(guī)劃設計要求）中要求報送效果圖的，方案中應含效果圖（A3幅面）。

4、當新建建筑或用地周邊現(xiàn)狀建筑對日照有要求時，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。

5、其它需要說明的圖紙、文件等。

二、建設單位應取得哪些審批文件？

建設單位在送齊上述圖紙、文件，經(jīng)規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日八天審批完畢，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設單位下列審批文件：

1、經(jīng)審核同意的，核發(fā)以下資料：

（1）蓋有“成都市規(guī)劃管理局技術管理專用章”的建筑方案總平面圖3份、方案1套；

（2）工程項目坐標放線通知單1份。

2、經(jīng)審核需要修改的，則退回設計方案1套、建筑方案總平圖3份，并附《建筑方案審查意見單》1份。

三、建設單位在辦理建筑方案審查應注意哪些事項？

1、總平面圖必需在1/500地形藍圖上以AUTOCAD形式繪制（大型或特殊建設項目繪制比例可放寬至1/1000）。

2、總平面圖需加蓋相應資質的設計單位出圖章和注冊建筑師章以及標注綜合技術經(jīng)濟指標。

3、總平面圖中需注明用地周邊道路及紅線及道路中線、綠化分隔帶和用地紅線及坐標（以勘測院放線成果坐標為準）。

4、建筑設計方案總平圖表達信息應全面準確，具體內容如下：

（1）建設項目各項經(jīng)濟技術指標：除標明規(guī)劃設計條件中規(guī)定的內容外，還須將該項目中不同使用功能及附屬用房的面積標注在總平圖中；

（2）用地紅線，規(guī)劃道路的紅線位置、道路名稱及寬度，相鄰現(xiàn)狀建筑、擬拆除的現(xiàn)狀建筑、相鄰單位名稱；

（3）擬建建筑的外輪廓尺寸、建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離、至現(xiàn)狀建筑的距離、建筑高度、層數(shù)；

（4）標明躍層部份、躍層范圍；

（5）準確標明架空層位置、范圍和功能；

（6）機動車、人行出入口的位置、寬度，用地內部的交通組織；

（7）綠地布置及集中綠地位置；

（8）配套設施位置及面積；

（9）居住建筑和對用地周邊現(xiàn)狀居住建筑有影響的建設項目，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。

5、建筑設計方案應符合規(guī)劃設計條件、《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》及有關規(guī)劃法規(guī)，主要包括以下幾個方面：

（1）建筑性質、容積率、建筑密度、建設規(guī)模、建筑高度、層數(shù)、停車數(shù)量、綠地率、集中綠地、配套設施；

（2）建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離；

（3）地下建（構）筑物（包括汽車坡道）外墻后退道路、用地紅線的距離、人行出入口及機動車開口后退道路紅線的距離、位置、寬度；

（4）各層平面圖都應明確標明使用功能，且名稱應該規(guī)范。

6、臨街及重要節(jié)點建筑需報效果圖的，要求效果圖實景嵌入，反映與周邊建筑或環(huán)境的關系，不得以綠化效果虛化。效果圖應反映所有主要立面，且不得僅以夜景效果反映。

7、在建筑方案確定后，建議建設單位持審批通過的建筑方案，在施工圖報審前到市勘測院坐標放線。

8、報送我局的建筑方案應真實有效，如因內容不實而發(fā)生的一切矛盾、糾紛，均由建設單位負責。

9、如屬特別地區(qū)范圍的建設項目，不受本時限限制。

4、人防、消防審查

消防審查：

一、建設工程消防設計審核申報表2份，審核表封面及表內第一頁工程名稱處加蓋建設單位公章。

二、建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件，加蓋建設單位公章；（營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章）

三、新建、擴建工程的建設工程規(guī)劃許可證明文件；（如裝修工程則不需提供）

四、設計單位資質證明文件，加蓋設計單位公章；（營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章）

五、建設單位的授權委托書（加蓋建設單位公章）和受委托人的身份證復印件。

六、消防設計文件：

1、設計說明書：（A4白紙打印，每頁加蓋設計單位報審專用章）

1）封面：項目名稱、設計單位、設計日期；

2）扉頁：設計單位法定代表人、技術總負責人、項目總負責人、裝修專業(yè)負責人、電氣專業(yè)負責人、消防專業(yè)負責人的姓名，并經(jīng)上述人員簽署或授權蓋章

3）設計文件目錄；

4）設計說明書：

①工程設計依據(jù)。包括設計所執(zhí)行的主要法規(guī)和所采用的主要標準（包括標準的名稱、編號、年號和版本號），建設單位提供的有關使用要求或生產工藝等資料。

②建設規(guī)模和設計范圍。包括工程的設計規(guī)模及項目組成，承擔的設計范圍與分工。

③改建或裝修設計的面積等指標。

④工程原已設置（或新增）的主要消防設備、消防產品及有防火性能要求的建筑構件、建筑材料等。

⑤采用新技術、新材料、新設備和新結構的情況。

⑥具有特殊火災危險性的消防設計和需要設計審批時解決或確定的問題。

⑦裝修專業(yè)。包括原工程用途、分類和耐火等級等概況以及本工程概況；本工程使用功能和工藝要求、功能分區(qū)、平面布局以及對原工程改建情況；裝修各部位采用的裝修材料燃燒性能等級，除用文字說明以外亦可用表格形式表達。

七、設計圖紙：

要求1：100或1：150藍圖疊成A4交檔案館標準疊法。圖紙加蓋設計單位當年度圖紙報審專用章。

八、施工單位準備《施工組織設計》，加蓋施工單位公章

九、施工單位準備《消防安全保衛(wèi)措施》，加蓋施工單位公章

十、施工單位準備《施工現(xiàn)場用火用電制度》，加蓋施工單位公章

十一、施工單位準備由建設單位、物業(yè)單位和施工單位三方共同簽署并蓋章的《消防安全協(xié)議書》復印件。

第二個手續(xù)，等到建審意見書拿到后，要到城建檔案館進行圖紙的縮微備案（需攜帶全套圖紙及建審意見書的原件）。

第三個手續(xù)，在建審意見書拿到之后，可在進行圖紙縮微的同時，進行“建設工程現(xiàn)場消防審核”，也就是平常說的消防開工證。準備材料如下：

1、施工單位填寫《建設工程施工現(xiàn)場消防審核申報表》。（一式兩份）

2、相關的《建筑消防設計防火審核意見書》（復印件）。

3、消防安全保衛(wèi)措施和用火用電制度。

4、甲、乙雙方簽定的消防安全協(xié)議。

5、施工組織設計方案（以施工現(xiàn)場平面圖和文字形式表示，標明消防車道和消防器材）。

等拿到開工許可證后，就可以開始消防施工了。

人防審查：

一、事項名稱建設項目人防工程施工圖設計審查

二、設定行政審批的法定依據(jù)（提供電子版本）

1、《中華人民共和國人民防空法》（第22條）；“第二十二條：城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！?/span>

2、《中共中央、國務院、中央軍委關于加強人民防空工作的決定》中發(fā)[2001]9號（第9條）；“9．城市及城市規(guī)劃區(qū)內的新建民用建筑，必須依法同步建設防空地下室。人民防空主管部門負責防空地下室建設和城市地下空間開發(fā)利用兼顧人民防空要求的管理和監(jiān)督檢查，并和規(guī)劃、計劃、建設等部門搞好城市地下空間的規(guī)劃、開發(fā)利用和審批工作。對應建防空地下室的建設項目，未經(jīng)人民防空主管部門審核批準，建設、消防等部門不能辦理相關手續(xù)。堅持以建為主，確因地質條件限制不能修建防空地下室的項目，由人民防空主管部門審核批準后，按規(guī)定交納易地建設費，具體收費標準由省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門會同同級財政、人防主管部門按照當?shù)胤揽盏叵率业脑靸r制定。除國家規(guī)定的減免項目外，任何部門和個人不得批準減免易地建設費?！?/span>

3、《人民防空工程建設管理規(guī)定》（[2003]國人防辦字第18號第53條）；

4、《人民防空工程戰(zhàn)術技術要求》（國動字[1998]5號第4條）；

5、《關于開展人防工程施工圖審查的通知》（[2002]國人防辦字第31號）；

6、GB《人民防空地下室設計規(guī)范》。

三、行政審批數(shù)量及方式:無審批數(shù)量限制，申請方式為直接向本機關申請。

四、行政審批條件（前置條件）:建設項目必須具備規(guī)劃局出具的建設項目規(guī)劃方案審核意見。

五、申請材料

1、《施工圖設計概要表》一份；

2、《人防工程施工圖審查申請》；一份；

3、人防主管部門行政批文一份；

4、《人防方案設計審查批復意見》一份；

5、《人防工程初步設計審查意見書》一份；

6、規(guī)劃總平面圖一份；

7、人防工程專項施工圖設計文件；（包括人防各專業(yè)施工圖紙、計算書）一份；

8、人防設計文件光盤；（光盤內容包括人防各專業(yè)施工圖紙、計算書）一份；

9、民用設計文件光盤一份。

六、申請表格（提供電子表格）申請人需提交《人防工程施工圖審查申請》、《施工圖設計概要表》表格可在市（區(qū)）政務中心窗口免費領取，也可在部門政務公開網(wǎng)站或政務中心網(wǎng)站下載。

七、行政審批程序（分為公布給申請人和政府部門內部審批程序）

（一）對外公布給申請人的流程第一步：申請人持施工圖設計文件相關資料向區(qū)政務服務中心人防辦窗口提出申請，由窗口工作人員進行初審后受理。第二步：施工圖審查受理后，由區(qū)人防辦報上級人防主管部門技術審查，審查其是否滿足了人防建設法規(guī)和標準的要求，建筑、結構、防護、防化等專業(yè)是否符合國家頒布的設計規(guī)范的規(guī)定。第三步：經(jīng)審查符合法定條件及標準，出具《建設項目人防工程設計審查意見書》。區(qū)人防辦領導審簽。

（二）內部審批流程

第一步：申請人持施工圖設計文件相關資料向區(qū)政務服務中心并聯(lián)審批綜合窗口提出申請資料；區(qū)政務服務中心并聯(lián)審批綜合窗口向人防辦窗口下發(fā)申請，由窗口工作人員進行初審后受理。

第二步：施工圖審查受理后，由區(qū)人防辦報上級人防主管部門技術審查，審查其是否滿足了人防建設法規(guī)和標準的要求，建筑、結構、防護、防化等專業(yè)是否符合國家頒布的設計規(guī)范的規(guī)定。

第三步：經(jīng)審查符合法定條件及標準，出具《建設項目人防工程設計審查意見書》區(qū)人防辦領導審簽蓋章；

第三步：將《建設項目人防工程設計審查意見書》上傳和交并聯(lián)審批綜合窗口八、行政審批時限,法定時限：10個工作日；承諾時限：5個工作日

九、行政審批收費標準及依據(jù),收費標準：暫不收費

十、行政審批年審或年檢:沒有年審或年檢

十一、事項類別:行政許可審批事項

十二、事項類型（即辦件、承諾件、上報件、代辦件、并聯(lián)審批件）:上報件

十三、目前是否在中心辦理（填寫是或否）:是

十四、是否網(wǎng)上預審:否辦理機構：區(qū)政務服務中心人防辦窗口。

5、環(huán)保審查

企業(yè)辦理環(huán)保審批手續(xù)辦理須知

建設項目環(huán)境影響審批實行分級、分類審批管理，根據(jù)建設項目對環(huán)境的影響程度分三類作出承諾：

一、Ⅲ類項目：對環(huán)境影響很小的建設項目，實行核準審批管理。

流程：申請受理資料審查核對基本審批原則核準批復。

時限：非敏感區(qū)項目在受理申請后1個工作日內批復；敏感區(qū)項目在受理申請后3個工作日內批復。

二、Ⅱ類項目：對環(huán)境可能造成輕度影響的建設項目，實行環(huán)境影響報告表審批管理。

流程：申請受理資料審查現(xiàn)場勘察編制環(huán)境影響報告表正式批復。

時限：不需要作環(huán)境影響報告表的建設項目，受理申請后3個工作日內正式批復；需要作環(huán)境影響報告表的建設項目，環(huán)境影響報告表報送我局后5個工作日內正式批復。

敏感區(qū)項目：環(huán)境影響報告表(專家評審)報送我局后7個工作日內正式批復。

三、Ⅰ類項目：對環(huán)境可能造成重大影響的建設項目，報市環(huán)保局審批管理。

辦理建設項目環(huán)保審批須知

凡申報建設項目環(huán)保審批的單位(個人)，必須提交如下資料。資料齊全后到辦文窗口報批，否則不受理。

1、《xx市建設項目環(huán)境影響審批申請表》一式三份(用不褪色墨水筆填寫，不得復印，涂改無效)；附2

2、建設項目類(含飲食娛樂類)：（1）、項目名稱證明(個體項目除外)；（2）、場地使用證明；（3）、投資500萬人民幣以上(含500萬)的工業(yè)項目，提供項目可行性報告；

3、土地開發(fā)類項目：開發(fā)單位的營業(yè)執(zhí)照、申請項目的紅線圖、計劃立項批文、平面設計圖、規(guī)劃國土部門的規(guī)劃設計要點等，如須有環(huán)保設施的項目，應附處理工藝設計方案。( 交復印件，審核原件)

4、擴建、改建、遷建的建設項目須交回原環(huán)保批復。

5、延期續(xù)辦的建設項目須提供原環(huán)保批復、房屋租賃合同的復印件(審核原件)

注：不得代辦，代辦者一經(jīng)查實，將不給予辦理此次環(huán)保審批手續(xù)。

6、防雷審查（施工圖階段審查）

（略）

7、防震審查（施工圖階段審查）

（略）

五、報建（為了做好后期設計做準備）

1、《建設工程規(guī)劃設計要求通知書》

所需資料

1、書面申請（含建設要求和內容）；

2、1:500現(xiàn)狀地形圖2份，其中市政管線工程需附1：500現(xiàn)狀地形圖加載的現(xiàn)狀地下管線資料圖；

3、建設項目有效批復、核準、備案文件原件1份；

4、取得土地證的應附土地證復印件1份，已批準詳細規(guī)劃的應附詳細規(guī)劃圖及批準文件復印件1份；

5、部分項目尚需有選擇地提交下列材料：

（1）消防部門審查意見（如加油站、加氣站、鍋爐房、變電站、危險品倉庫等報建項目）；

（2）環(huán)保部門審查意見（如工業(yè)類項目、調壓站、鍋爐房、大型市政工程和水源保護區(qū)與涵養(yǎng)區(qū)內的報建項目等）；

（3）文物保護部門審查意見（如位于文物保護單位建設控制地帶內或地下文物保護區(qū)內的報建項目）；

（4）經(jīng)批準的地質災害危險性評估報告（如位于地質災害易發(fā)區(qū)內的報建項目）；

（5）經(jīng)批準的地震安全性評價報告（如受地震破壞后可能引發(fā)水災、火災、爆炸、劇毒物質泄漏等次生災害的報建項目）；

（6）名泉保護部門審查意見（如位于名泉保護范圍內申報的對泉水可能產生影響的報建項目）；

（7）建筑日照分析報告（如可能對周邊住宅、老年人居住建筑、醫(yī)院病房、中小學教室、幼托等產生日照遮擋的報建項目）；

（8）根據(jù)建設項目的特殊性應提交的其他相關材料（如毗鄰機場凈空區(qū)、微波通道走廊、軍事設施、公路、鐵路、河流、地下管線等的報建項目）。

2、《建設工程規(guī)劃許可證》

申請《建設工程規(guī)劃許可證》須知

（建筑類）

一、為什么要申請《建設工程規(guī)劃許可證》？

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)”?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，確認有關建設活動的合法地位，保證建設單位的合法權益。

二、哪些建設工程需要申請《建設工程規(guī)劃許可證》？

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內新建、改建、擴建的工程項目。

三、申請《建設工程規(guī)劃許可證》需報送哪些圖紙、文件和資料？取得哪些審批文件？并應注意哪些事項？

（一）建設單位應報送下列圖紙、文件：

1、《建設工程規(guī)劃許可證》申請表1份。附3

2、國土權屬文件：

（1）出讓土地：提供國土證或國土出讓合同復印件1份（提供原件核驗確認后退回）；

（2）劃撥土地：提供國土證或國土劃拔決定書復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。

3、加蓋建設行政主管部門授權的審圖機構施工圖審查專用章的建筑施工圖（平、立、剖面圖及圖紙目錄）1套、建施總平面圖3份。

4、《建設工程施工圖設計文件審查批準書》復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。

5、文物挖掘完畢通知單。

6、市建委《建筑項目報件費審核繳款通知單》。

7、市勘測院出具的正式坐標放線資料。

8、其它需要說明的圖紙、文件等。

（二）建設單位送齊上述圖紙、文件，規(guī)劃管理部門受理申請后，將在法定工作日四天內審批完畢，經(jīng)審核不同意的，規(guī)劃管理部門將予以書面答復。審核同意的，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設單位下列審批文件：

1、蓋有“成都市規(guī)劃管理局”章的《建設工程規(guī)劃許可證》正、副本1份。

2、蓋有“成都市規(guī)劃管理局行政許可專用章”（騎縫章）的建施總平圖1份。

3、要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書1份。

（三）建設單位在辦理《建設工程規(guī)劃許可證》應注意下列事項：

1、建設單位繳費時間不計入承諾時限內。

2、建設單位在取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應在六個月內申請開工，逾期未開工又未提出延期申請的，《建設工程規(guī)劃許可證》自行失效。

3、《建設用地規(guī)劃許可證》

申請規(guī)劃設計條件、《建設用地規(guī)劃許可證》須知

（建筑類）

一、為什么要申請規(guī)劃設計條件、《建設用地規(guī)劃許可證》？

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地……”，《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十九條又規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回”。核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照規(guī)劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內行使權屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。

二、哪些建設工程需要申請《建設用地規(guī)劃許可證》？

1、凡新建、改建、擴建工程項目需要新征用地的；

2、用地性質或面積發(fā)生變化的建設項目；

3、土地權屬發(fā)生變化的建設項目；

4、在城市規(guī)劃區(qū)內需要辦理拆遷手續(xù)的。

三、申請規(guī)劃設計條件、《建設用地規(guī)劃許可證》需報送哪些圖紙、文件和資料？取得哪些審批文件？并應注意哪些事項？

（一）建設單位應報送下列圖紙、文件：

1、規(guī)劃設計條件、《建設用地規(guī)劃許可證》申請表1份。附4

2、計劃批準文件（限政府投資項目）1份。

3、市勘測院出具的勘測放線成果1套。

4、涉及規(guī)劃地鐵控制線的建設項目，出具市地鐵管理部門的意見；

5、涉及規(guī)劃紫線范圍內的建設項目，出具市文化部門的意見；