最高法院審理的這則案例，一舉顛覆了很多人心中的這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，給那些沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的債權(quán)人在本以為是“病入膏肓”的案件中，給了一劑“起死回生”的“治病良藥”。 其實(shí)，法律行為的轉(zhuǎn)換制度的應(yīng)用不僅限于此，在其他場(chǎng)合也有用武之地。而且只要運(yùn)用的好，都可以發(fā)揮“化腐朽為神奇”的效果，就看律師、法官如何解釋運(yùn)用了。

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本案中眾邦公司的敗訴原因在于其認(rèn)為涉案的抵押財(cái)產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)，但并未辦理抵押權(quán)登記，因此抵押權(quán)未有效設(shè)立，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，因此侯向陽不能就土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償，但最高法院同時(shí)認(rèn)為：“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)設(shè)立。原審認(rèn)為抵押合同成立，抵押權(quán)并未設(shè)立，侯向陽可以主張眾邦公司在土地使用權(quán)范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但不能就土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償，適用法律并無不當(dāng)?！?/span>

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的抵押合同并非廢紙一張，而是可轉(zhuǎn)換為要求抵押人在抵押物價(jià)值的范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的有限擔(dān)保責(zé)任。理由是：根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币布矗?/span>抵押未登記僅為抵押權(quán)未有效設(shè)立，但并不影響抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情況下，債權(quán)人可基于抵押合同向抵押人主張?jiān)诘盅何飪r(jià)值的范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因此，抵押人不要以為只要未辦理抵押權(quán)登記，自己就可以免于承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；抵押權(quán)人也不要因?yàn)榈盅何吹怯浘陀X得抵押合同是“廢紙一張”。通過抵押合同主張合同上的權(quán)利，也可以達(dá)到近似于抵押權(quán)被設(shè)立的法律效果。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂后，不論是抵押人還是抵押權(quán)人，都應(yīng)當(dāng)應(yīng)及時(shí)辦理抵押權(quán)登記。于抵押權(quán)人而言，未辦理登記就不能取得抵押權(quán)，也就不能就抵押物優(yōu)先受償。雖然債權(quán)人可以基于抵押合同，在抵押物的范圍內(nèi)要求抵押人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，但在抵押人資產(chǎn)資不抵債時(shí)，債權(quán)人還是極有可能會(huì)面臨債務(wù)不能被全部清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。于抵押人而言，其未辦理抵押權(quán)登記，并不能當(dāng)然免除其承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)和可能性。相反，其必須在抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因此，遲延辦理抵押登記，對(duì)于雙方當(dāng)事人而言均無太大意義，至少不能從根本上改變雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

3、在抵押未登記但已滿足抵押合同約定的或者法定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在請(qǐng)求保全債務(wù)人相關(guān)財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，申請(qǐng)保全抵押物。在抵押物已經(jīng)被抵押人轉(zhuǎn)讓時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)诘盅何飪r(jià)值的范圍內(nèi)保全抵押人的其他財(cái)產(chǎn)。以此來確保未來申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)的優(yōu)先順位，間接達(dá)到近似于有抵押權(quán)存在的法律效果。

4、本案的另一個(gè)重要啟示在于：一項(xiàng)法律行為（如合同、承諾書等）無效或者不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)設(shè)的法律效果，并不當(dāng)然就是“廢紙一張”，而是可以轉(zhuǎn)換為與之相似相近的法律行為，并以此為基礎(chǔ)確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。本案中雖然抵押權(quán)未有效設(shè)立，但最高法院依據(jù)抵押合同有效，通過轉(zhuǎn)換，要求抵押人在抵押物價(jià)值的范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，誠值贊同！這一裁判方法被稱之為法律行為的轉(zhuǎn)換制度，并已經(jīng)被最高法院的相關(guān)判例所采納（詳見延伸閱讀）。因此，運(yùn)用好法律行為轉(zhuǎn)換制度，可以在某些看似已經(jīng)毫無可能勝訴的案件，起到“化腐朽為神奇”的效果。

《物權(quán)法》

第九條  不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第十五條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第一百八十七條　以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

 

《合同法》

第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條    當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

以下為最高法院在“本院認(rèn)為”部分就眾邦公司應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的論述：

二、關(guān)于眾邦公司是否應(yīng)在抵押擔(dān)保的土地使用權(quán)范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的問題。原判決認(rèn)定，案涉《借款協(xié)議》、《借條》簽訂之時(shí)，韓福全為眾邦公司法定代表人，眾邦公司對(duì)此并未提出異議。韓福全在《借款協(xié)議》、《借條》上簽字?！督杩顓f(xié)議》、《借條》均約定以眾邦公司所有的商都縣商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）80004平方米工業(yè)用地的國有土地使用證作為抵押，應(yīng)視為眾邦公司與侯向陽達(dá)成了以上述土地使用權(quán)作為借款抵押擔(dān)保的合意。當(dāng)事人之間簽訂的抵押合同已經(jīng)成立并生效，原審法院判令眾邦公司在其擔(dān)保的土地使用權(quán)范圍內(nèi)對(duì)案涉?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任并無不當(dāng)。

至于眾邦公司主張土地使用證交付情況未查清，其在二審中另行提交一份土地使用證，以證明債權(quán)人持有的土地使用證存在真假不明的問題。如前所述，抵押合同于《借款協(xié)議》和《借條》簽訂之時(shí)已經(jīng)成立并生效，土地使用證是否交付，如何交付，并不能影響抵押合同的效力。

三、關(guān)于原審適用法律是否錯(cuò)誤的問題。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)設(shè)立。原審認(rèn)為抵押合同成立，抵押權(quán)并未設(shè)立，侯向陽可以主張眾邦公司在土地使用權(quán)范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但不能就土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償，適用法律并無不當(dāng)。眾邦公司主張?jiān)瓕彺嬖谶m用法律錯(cuò)誤的情形，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

侯向陽與商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司、韓福全等民間借貸糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第3299號(hào) ] 。

以下案例為最高人民法院審理的另一起訂立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同后未辦理抵押登記的案例，裁判觀點(diǎn)與前文引用的案例的裁判觀點(diǎn)相同，均認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)抵押合同成立，抵押權(quán)因未辦理抵押登記而未設(shè)立，債權(quán)人可以主張抵押人在抵押物價(jià)值的范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但債權(quán)人不能就抵押物主張優(yōu)先受償。

新疆石河子農(nóng)村合作銀行與劉峻瑞、步春華借款合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第2354號(hào)]，最高法院認(rèn)為：“關(guān)于劉峻瑞是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其中的20萬元貸款的擔(dān)保責(zé)任問題。1998年8月19日合作銀行與步春華、劉峻瑞三方簽訂的《貸款合同書》中約定：貸款20萬元，期限6個(gè)月，步春華以房產(chǎn)作為借款抵押，劉峻瑞在合同中注明房產(chǎn)抵押證號(hào)31××36、32××31。對(duì)于該抵押未辦理登記的原因，合作銀行稱是為了減少劉峻瑞的房產(chǎn)抵押登記費(fèi)用，故同意劉峻瑞提出的繼續(xù)以房產(chǎn)抵押擔(dān)保、不解除該房產(chǎn)抵押登記的要求。劉峻瑞在申請(qǐng)?jiān)賹徖碛芍幸嘧躁惼?1××36、32××31號(hào)房產(chǎn)是為此前步春華向合作銀行的貸款提供抵押并辦理了抵押登記，結(jié)合本案中劉峻瑞在步春華此前貸款還清之后并未申請(qǐng)注銷抵押登記，以及在一審訴訟的早期階段劉峻瑞一直承認(rèn)其為案涉貸款提供了房產(chǎn)抵押等案件事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合作銀行的陳述符合本案的實(shí)際情況。故應(yīng)認(rèn)定本案當(dāng)事人之所以未辦理抵押登記手續(xù)，是因?yàn)楹献縻y行已經(jīng)因步春華的此前貸款而成為該房產(chǎn)的抵押權(quán)人，雙方存在此前貸款還清后不辦理注銷登記，以31××36、32××31號(hào)房產(chǎn)繼續(xù)為該20萬元貸款的抵押擔(dān)保的口頭約定。《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：當(dāng)事人以該法第四十二條規(guī)定的城市房產(chǎn)、土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。據(jù)此，劉峻瑞與合作銀行之間關(guān)于先前的貸款還清后不辦理注銷登記，抵押房產(chǎn)繼續(xù)為20萬元貸款提供擔(dān)保的約定盡管是雙方的真實(shí)意思表示，但并不能發(fā)生雙方所希望的法律后果，案涉抵押合同并不能為該20萬元貸款依法設(shè)定抵押權(quán)?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定必須履行登記手續(xù)的規(guī)定，系為貫徹公示原則以保護(hù)善意第三人的利益和交易安全，對(duì)公示原則的違反尚不構(gòu)成為法律秩序和法律的基本價(jià)值所不容的行為，故對(duì)于未履行登記手續(xù)的抵押合同，其法律效力并非確定無效。為救濟(jì)其法律效力的瑕疵，除可以通過補(bǔ)辦登記手續(xù)這種方式加以補(bǔ)正使其發(fā)生法律效力外，還可以通過解釋上的轉(zhuǎn)換這一方式，將其轉(zhuǎn)換為有效的擔(dān)保行為，以節(jié)約交易成本，促進(jìn)交易發(fā)展。根據(jù)民法基本原理，法律行為的轉(zhuǎn)換是指原有行為如果具備替代行為的要件，并且可以認(rèn)為當(dāng)事人如果知道原有行為不生效力或無效將希望替代行為生效的，可以將原有行為轉(zhuǎn)換為替代行為而生效。其制度趣旨在于不拘泥于法律行為的外觀，而是在尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思的基礎(chǔ)上，對(duì)交易做出新的評(píng)價(jià)，用一種適當(dāng)?shù)男袨槿ヌ鎿Q當(dāng)事人所選擇的不適當(dāng)?shù)男袨?，以平衡?dāng)事人之間的利益。就本案而言，以此前的抵押登記繼續(xù)為案涉20萬元貸款提供擔(dān)保，是劉峻瑞和合作銀行締約時(shí)的真實(shí)意思表示，且在案涉貸款的催收環(huán)節(jié)和本案訴訟的初期階段，劉峻瑞亦未以其提供的房產(chǎn)擔(dān)保不生效力為由進(jìn)行過抗辯。由此不難得出結(jié)論，如果合作銀行和劉峻瑞在案涉20萬元借款合同和擔(dān)保合同簽訂之時(shí)，就知道這種以在先的抵押登記擔(dān)保在后發(fā)生的另一筆債權(quán)并不能產(chǎn)生法律效力，在不辦理登記以節(jié)約抵押登記費(fèi)用的情況下，雙方會(huì)選擇由劉峻瑞提供保證這一合法有效的擔(dān)保方式，以保證貸款合同的順利履行。相反，若僅機(jī)械適用法律認(rèn)定本案房產(chǎn)抵押因未登記就不發(fā)生任何法律效力，則劉峻瑞不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的結(jié)果將會(huì)明顯背離一般社會(huì)大眾的公平認(rèn)知，亦顯然有違誠實(shí)信用原則。因此，根據(jù)本案的實(shí)際情況，本院將案涉20萬元的抵押擔(dān)保合同轉(zhuǎn)換為連帶責(zé)任保證合同。由于抵押擔(dān)保是以物的價(jià)值為限承擔(dān)有限責(zé)任，而保證則是以保證人的全部責(zé)任財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無限責(zé)任，故在理論上存在著將抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)化為保證擔(dān)保會(huì)增加劉峻瑞責(zé)任范圍的可能性，但在本案中，該31××36、32××31號(hào)房產(chǎn)原先是作為1998年4月9日的25萬元貸款的抵押擔(dān)保，依經(jīng)驗(yàn)法則判斷，該房產(chǎn)的價(jià)值顯然應(yīng)該大于25萬元，在擔(dān)保方式轉(zhuǎn)換后劉峻瑞所應(yīng)承擔(dān)的20萬元本息的保證責(zé)任并未超出其所提供的擔(dān)保物的價(jià)值，故本院對(duì)擔(dān)保方式轉(zhuǎn)換后劉峻瑞的保證責(zé)任范圍不再予以限定。根據(jù)《貸款合同書》的約定，擔(dān)保到貸款還完方可解除，劉峻瑞應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的保證期間依法應(yīng)確定為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。因合作銀行、步春華和劉峻瑞三方協(xié)議該20萬元貸款于1999年8月19日歸還，合作銀行于2000年5月19日向保證人劉峻瑞催收，系在合同約定的保證期間要求劉峻瑞承擔(dān)保證責(zé)任，并應(yīng)當(dāng)自2000年5月19日之日起計(jì)算該30萬元貸款的訴訟時(shí)效，合作銀行于2000年5月30日提起本案訴訟，并未超過訴訟時(shí)效期間，劉峻瑞應(yīng)當(dāng)為該20萬元承擔(dān)相應(yīng)的保證責(zé)任。盡管一、二審判決關(guān)于劉峻瑞應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該20萬元擔(dān)保責(zé)任的論理邏輯并不正確，但其關(guān)于劉峻瑞應(yīng)當(dāng)對(duì)上述貸款及利息承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的處理結(jié)果并無不當(dāng)。故對(duì)劉峻瑞關(guān)于其不應(yīng)承擔(dān)案涉20萬元貸款的擔(dān)保責(zé)任的申請(qǐng)理由，本院不予支持。”