編者前言：

本文內(nèi)容主要引自宋光輝等所譯之《REITs：房地產(chǎn)投資信托基金》一書，歡迎購買。相比信宅型物業(yè)只是用于自己居住，對于商業(yè)物業(yè)而言，不同類型的物業(yè)，使用用途、行業(yè)慣例等都具有不同的特性，需要細分的研究。

引文部分：

REITs四種主要的商業(yè)房地產(chǎn)類型是住房（主要是公寓小區(qū)）、工業(yè)物業(yè)、寫字樓以及零售購物中心。這些物業(yè)類型還有特性不同的子類型，包括制造類房屋、學生宿舍、醫(yī)療建筑、實驗室與研究設(shè)施以及數(shù)據(jù)中心。還有一些其他的重要的物業(yè)類型，包括旅館和倉儲，自助儲存和一些療養(yǎng)和養(yǎng)老相關(guān)的物業(yè)。另外，還有林地RETIs和影院REITs。根據(jù)NAREIT的統(tǒng)計，按照不同類型物業(yè)的市場值規(guī)模比較，排名第一的是區(qū)域性的購物廣場，占比16%、其次是居民住房，占比15%、接著依次是寫字樓（12%）、健康醫(yī)療（12%）、購物中心（9%）、多元化（8%）、住宿/度假（7%）等等。

在我們研究REITs持有的物業(yè)類型的特性之前，我們首先觀察房地產(chǎn)的基本特性。房地產(chǎn)的價格和利潤隨著周期而變化，周期的類型通常能夠被預(yù)料，但是其持續(xù)時間和規(guī)模很難被預(yù)期。有兩類周期。一是房地產(chǎn)市場周期，這是用來描述房地產(chǎn)的供給和需求的特性的。另一是資本市場周期，和投資者對商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求相關(guān)，也和投資者交易時對商業(yè)房地產(chǎn)的估值和實際價格相關(guān)。

房地產(chǎn)周期

以下是房地產(chǎn)周期的不同階段，和資本市場周期相對應(yīng)。沒有兩個周期是完全相同的，但是他們相有相同的特征。

階段1：蕭條階段?？罩寐屎芨?，租金很低。以免費出租和租約改進的方式進行的讓步非常普遍和顯著。許多物業(yè)，尤其是那些由過量債務(wù)融資支持的，可能處于取消抵押品贖回權(quán)的境地。此時沒有或只有很少的新的房地產(chǎn)建設(shè)。

階段2：逐步恢復(fù)階段。租賃活動加速，出租率穩(wěn)定。租賃的企業(yè)逐漸增加，物業(yè)持有人和承租人之間的議價能力達到平衡。此時，仍然只有很少或沒有新的建筑開工，但是開發(fā)商開始為新的項目尋求新的許可與授權(quán)以及獲得相應(yīng)的融資。

階段3：繁榮階段。一段時期過后，大部分理想的空置地產(chǎn)已經(jīng)被市場消化，這使得物業(yè)持有人激進的提高租金。更高的出租率和上漲的租金，兩者使得業(yè)主獲得優(yōu)異的回報。物業(yè)可能以高于重置成本的價格交易。新的建設(shè)被期望提供強勁的投資回報，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)。投資者和貸款人自信滿滿，提供了大量資金。在這一階段，有人會宣稱“這次機遇不同于以往”。

階段4：過度建設(shè)與下行階段。在租金急劇上漲之后，會接著出現(xiàn)頻繁的過度建設(shè)，有太多的玩家試圖試圖被現(xiàn)有房地產(chǎn)所有人獲得的高額利潤?？罩寐室虼硕仙捎谛碌墓┙o出現(xiàn)，租賃率變平甚至下降。在出現(xiàn)經(jīng)濟衰退時，或許是高利率或許是美國經(jīng)濟受到一次意外的沖擊，情形將會進一步惡化。由于房地產(chǎn)的回報無法達到過高的美好預(yù)期，很多新的開發(fā)項目被取消。最后，這一下行階段將會變成蕭條階段，這取決于過度建設(shè)或經(jīng)濟衰退的嚴重程度。現(xiàn)在，整個周期完成，又開始進入下一個新的周期的第1個階段。

有些時候，資本市場與房地產(chǎn)市場的周期是同步的，物業(yè)的價格和持有人的現(xiàn)金流一起漲落或是只有一個較小的滯后。然而，也有些時候，就像在2000年到2004年，當時房地產(chǎn)價格似乎和房地產(chǎn)的盈利能力及市場基本面脫鉤了。然而，資產(chǎn)的價格最終傾向于和房地產(chǎn)市場形勢趨于一致。已有的和期望的“地面上的形勢”一直都是商業(yè)房地產(chǎn)定價的重要因素，但不是唯一的因素。

房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)常有不同的周期，而且各個領(lǐng)域的周期形式也不相同。因此，每個領(lǐng)域都需要單獨考慮和分析。

公寓類REITs通常有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且他們的前景受就業(yè)增長和工資增長、家庭組建以及單戶房屋市場等因素的影響。

鄰里購物中心類REITs持有被出售必需品的超市或便利商店占據(jù)的物業(yè)。

購物廣場類REITs主導(dǎo)了零售行業(yè)購物廣場部門；他們在零售業(yè)務(wù)中占據(jù)大的份額，而且對于新的競爭性的開發(fā)的暴露很低。

寫字樓物業(yè)有長的周期。現(xiàn)金流很穩(wěn)定，由于長期租約的存在經(jīng)常滯后于市場形勢的變化。

工業(yè)地產(chǎn)市場在快速反應(yīng)和當市場飽和時削減新空間的供給方面，有良好的業(yè)績紀錄。海外開發(fā)也會為一些工業(yè)地產(chǎn)類REITs提供好的機會。

健康護理類REITs在1980年發(fā)起創(chuàng)建而且普遍表現(xiàn)良好。他們對經(jīng)濟不敏感，但是投資者需要關(guān)注承租人的財務(wù)能力和政府費用返還政策的變化。

自助存儲是一種能夠抵抗經(jīng)濟衰退的物業(yè)類型，除了出現(xiàn)大量的新的供給的時期，他們的表現(xiàn)在過去的年份里一直都非常好。

旅館類REITs即有非常強勢也有很疲態(tài)的時期。由于周期性很強且波動的出租率和租金率，他們代表了更積進的投資。

作者認為，最能夠抵抗經(jīng)濟衰退的物業(yè)類型依次為健康類、自助存儲類、建造的房屋社區(qū)類、大學宿舍類以及實驗室空間，還有從出租人的角度，公寓小區(qū)類。

2017年以來，美元加息引致中國的貨幣政策總體收緊，金融監(jiān)管從嚴使得房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)融資方式受到限制，創(chuàng)新的融資方式包括房地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金、CMBS、REITs、ABS等獲得重大發(fā)展機遇。如何認識當前形勢？如何綜合運用各類金融工具，為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、并購、資產(chǎn)管理等服務(wù)？機械工業(yè)出版社與結(jié)構(gòu)化金融微信公眾平臺在成功舉辦四期“結(jié)構(gòu)化金融與資產(chǎn)證券化培訓”的基礎(chǔ)上推出“房地產(chǎn)融資與資產(chǎn)證券化實務(wù)培訓”，本次課程內(nèi)容由結(jié)構(gòu)化金融微信平臺創(chuàng)辦者宋光輝整體設(shè)計，主要來自于其所著《資產(chǎn)證券化與結(jié)構(gòu)化金融》與翻譯之《REITs》，各位實操專家基于整體結(jié)構(gòu)，結(jié)合自身專業(yè)與實際操作案例精心制作。

｜課程大綱

1、當前：房地產(chǎn)融資收緊：特殊形勢下的業(yè)務(wù)機遇分析；

2、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化融資實務(wù)案例分享：購地配資、開發(fā)貸款之前的另類融資、房地產(chǎn)項目的夾層融資、購房尾款A(yù)BS、房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)鏈融資等；

3、房地產(chǎn)開發(fā)的全流程及各階段的融資需求及解決方式；

4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款及預(yù)售款融資的介紹與操作要點；

5、房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資之CMBS、REITs、地產(chǎn)基金：業(yè)務(wù)模式介紹與實務(wù)操作案例分享；

6、地產(chǎn)基金的發(fā)起運作及房地產(chǎn)的項目并購與商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：業(yè)務(wù)模式介紹與實務(wù)操作案例分享；

7、不良貸款中的地產(chǎn)項目運作與房產(chǎn)抵押物的處置：業(yè)務(wù)模式介紹與實務(wù)操作案例分享。