最近兩年,因為房價從一線城市到二線城市,甚至部分三線城市接連上漲,“房子”成為之無愧的熱門話題。買房,不論是剛需還是投資,成了許多人不得不思考和面對的問題。

但從目前來看,至少從投資的角度,房子已不適合再購買,或者說房地產(chǎn)最近這個連續(xù)兩年的上升周期將告一段落,這里先從最近各地紛紛上調(diào)房貸利率折扣說起。

引發(fā)關(guān)注最多的是北京。從5月2日起,包括工、農(nóng)、中、建、交五大國有商業(yè)銀行,以及部分股份制商業(yè)銀行收緊北京市房貸優(yōu)惠政策,首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率;二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%,即5.88%的年利率。

類似的,上海、深圳、廣州、杭州、天津等地首套房貸利率近期也紛紛所上調(diào)。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調(diào)到9.5折甚至基準(zhǔn)。

這是一個什么概念呢?比如某對年輕夫婦預(yù)算300萬準(zhǔn)備在北京買首套房(300萬在北京買房如今不算多高的預(yù)算)。其中貸款200萬,按照一年前八五折的房貸優(yōu)惠利率,也就是年化4.17%,200萬貸款30年每月還款9745元,總計利息150萬。如果沒有折扣,也就是基準(zhǔn)利率4.9%,那么需要沒月還款10615元,利息總計182萬。等于多支出32萬的利息,這無疑是變相的漲價。

當(dāng)然,房貸利率上升并不是房子不再具備投資條件的根本因素,但卻可以說是直接因素或者導(dǎo)火線。

一方面,房價之所以在2015年開始上漲,誘發(fā)因素也是因為房貸利率,只不過當(dāng)時是連續(xù)降息——從3月1日開始,全年共計降息五次,貸款利率累計降低1%。取消房貸利率優(yōu)惠是變相“漲”房價,降息自然就是變相地降價。

另一方面,商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率,主要并非為了貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策這個政治目的,而是基于房貸資金成本上升的內(nèi)生動力。今年以來,資金市場的無風(fēng)險利率一直抬升,5月4日,銀行間同業(yè)拆借利率繼續(xù)集體上揚。上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)隔夜品種上升了0.0055個百分點至2.8506%,刷新兩年來高位。7天期Shibor上升了0.0140個百分點至2.9270%,其余中長期利率品種也呈現(xiàn)上升走勢。

除了資金市場的專業(yè)指標(biāo),舉個通俗的例子:最熟悉的余額寶、現(xiàn)金寶等無風(fēng)險或者風(fēng)險極低的貨幣基金,7日年化利息都超過4%了,這也是近兩年沒有過的情況。貨幣基金主要投向銀行協(xié)議存款和大額存單,銀行付出的資金成本自然在4%以上,如果房貸利息再打八五折,那銀行房貸業(yè)務(wù)就無利潤可言,如此說來,房貸利率上升是一種趨勢。還有美聯(lián)儲加息等外部影響因素,這里暫不討論。

當(dāng)然,講這么多有關(guān)利率、利息的,并不是說這就是影響房價的決定因素,事實上也并不是,只是一個相對變化較大,且近期極有可能造成影響的因素。而對于影響房價的其他因素,如高素質(zhì)人口流入大城市、一線城市庫存少,甚至租售比、房價收入比等,有些或許比利率因素更重要,但這些影響因素變動并不大,或者說一直存在并沒有較大轉(zhuǎn)變的跡象。

目前房子已不值得投資,至少在可預(yù)期的一段時間之內(nèi)。但這不代表大城市,尤其是一線城市的房產(chǎn)會跌多少,即便下跌,也可能只會是小幅度的調(diào)整,而不會趨勢性地下跌。因為大城市,尤其是北上深這樣的一線城市,無論是橫向與國際上的大都市對比,還是與縱向上和歷史對比,都可以說“居大不易”。

與國際上的大都市對比,北上深房價的絕對值還排不進前10。以東京為例,雖然自上世紀(jì)90年代開始下跌并探底,但目前市中心六區(qū)的房價大致為上海的2~3倍,當(dāng)然兩地居民收入有些差異,但東京這個價格是在征收房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的?？v向看,很多人并不太清楚新中國之前的“房價”,遠的如大唐白居易感嘆長安價高且不談。近者看近代上海,作家魯迅收入不菲,每月多則六百塊大洋,少則三四百,按購買力折算,約相當(dāng)于如今的4~6萬月薪。與魯迅同時期的上海市民,月薪不過30大洋左右。即便如此,他在上海十年一直租房。1928年,魯迅兩口子租住在老式石庫門景云里(今虹口區(qū)橫浜路35弄),全款買下需要5萬大洋,以魯迅每月400大洋左右的月收入,要不吃不喝十來年。

大城市有更多的就業(yè)和成長機會,因此吸引了高學(xué)歷年輕人前赴后繼,房價高是一個不利因素,但這似乎無法避免。