鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

非真實(shí)買賣，有不同的情形：（1）如上文所舉的例子（為騙取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同），屬于無效合同；（2）如為擔(dān)保民間借貸的債權(quán)而通過買賣的方式將房屋過戶到債權(quán)人名下，這種房屋買賣，由于不是雙方真實(shí)意思的表示，根據(jù)《民法通則》第五十五條的規(guī)定【民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。】屬于不成立的合同。依據(jù)不成立的合同而取得房屋所有權(quán)，屬于沒有法律上或者合同上的依據(jù)而獲得利益，導(dǎo)致另一方受有損失，且一方獲利與另一方受損有直接因果關(guān)系，屬于不當(dāng)?shù)美?strong>（3）其他。

根據(jù)上述分析，非真實(shí)買賣背景下，房屋所有權(quán)的取回可以通過以下方式實(shí)現(xiàn)：（1）確權(quán)之訴【案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛】；（2）確認(rèn)合同無效之訴【案由：確認(rèn)合同無效糾紛】，因?yàn)榉ㄔ涸诖_認(rèn)合同無效之后需要對(duì)合同無效的法律后果作出處理，即返還原物。（3）不當(dāng)?shù)美V【案由：不當(dāng)?shù)美m紛】。（4）其他。但是，具體采取哪種方式還要根據(jù)具體的案情。

另外，在“借名買房”、繼承、贈(zèng)與等法律關(guān)系中，也可能存在真實(shí)所有權(quán)人與名義所有權(quán)人不一致的情形，（真實(shí)的所有權(quán)人）也需要通過確權(quán)之訴等方式來取回所有權(quán)。

附韓某某與夏某某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

案情簡(jiǎn)介：上海市龍山新村XXX號(hào)XXX室房屋（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”），原登記產(chǎn)權(quán)人為原告。

2003年4月，被告向原告書寫材料：借你房卡進(jìn)行貸款，在還貸期間我承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任，并負(fù)責(zé)歸還貸款，以本人在金華市友好汽車旅游公司的20%股權(quán)作擔(dān)保。追訴期限5年。

原、被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同（合同簽訂日期欄空白），由原告將系爭(zhēng)房屋出售給被告，房屋價(jià)款23.3萬元，定金1萬元，首付6萬元，剩余房款16.3萬元。除銀行貸款外，合同約定的其他房款被告未向原告支付。

2003年5月16日，被告與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行閘北區(qū)河南北路支行簽訂個(gè)人住房抵押借款合同，以所購(gòu)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行抵押，借款16.3萬元。銀行為被告開設(shè)新賬號(hào)（新銀行卡）用于發(fā)放貸款、扣劃還款。

2003年5月19日，原、被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記申請(qǐng)。

2003年5月21日，被告、第三人辦理系爭(zhēng)房屋抵押登記申請(qǐng)。

2003年6月10日，系爭(zhēng)房屋核準(zhǔn)登記權(quán)利人為被告。同日，系爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市閘北區(qū)河南北路支行，債權(quán)數(shù)額16.3萬元。

2004年10月30日，被告書寫證明：系爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)權(quán)實(shí)屬原告所有，長(zhǎng)期以來為其居住。2003年6月，由于籌建衢州友好公司由原告辦理過戶手續(xù)，給被告進(jìn)行抵押貸款16.3萬元。目前其房產(chǎn)價(jià)值實(shí)為35萬元，銀行還貸由被告承擔(dān)?，F(xiàn)產(chǎn)權(quán)仍為原告，所謂過戶于被告僅為形式而已，產(chǎn)權(quán)實(shí)不屬被告。

系爭(zhēng)房屋一直由原告居住。

另查明，因至2004年6月30日，被告已經(jīng)拖欠7期貸款，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行起訴被告，要求被告歸還借款本金148，389.80元及利息等。2004年9月，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：關(guān)于系爭(zhēng)房屋的住房抵押借款合同繼續(xù)履行，被告按合同約定的每月還款日期自2004年10月起繼續(xù)歸還借款，并歸還截止2004年9月20日的借款本金、利息、逾期利息31，889.86元。后被告并未履行調(diào)解協(xié)議，該案執(zhí)行過程中裁定中止執(zhí)行。

另查明，2009年，被告因詐騙罪、貸款詐騙罪、信用卡詐騙罪、合同詐騙罪被判處有期徒刑18年。該案認(rèn)定：2003年5月21日，被告未給付任何錢款，與原告虛假辦理房屋買賣手續(xù)，在形式上獲取原告所有的系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)后，持該房屋產(chǎn)權(quán)證，與第三人簽訂了個(gè)人住房抵押借款合同，騙取貸款16.3萬元。

另查明，2003年7月9日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行閘北區(qū)河南北路支行經(jīng)核準(zhǔn)更名為“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口區(qū)曲陽(yáng)支行”。2009年，經(jīng)核準(zhǔn)變更企業(yè)名稱為“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海曲陽(yáng)支行”，即本案第三人。

審理中，原告表示，為促使本案解決，原告自愿代為墊付被告拖欠第三人的房屋抵押貸款本金、利息等費(fèi)用。由于先行墊付所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)不要求在本案中進(jìn)行處理，原告將另行主張權(quán)利。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：上海市徐匯區(qū)人民法院（2015）徐民四（民）初字第496號(hào) 】本院認(rèn)為，原、被告雖然簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，并完成產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。但系爭(zhēng)房屋買賣過程中，既無查看房屋，亦無房款支付，更無房屋交接。系爭(zhēng)房屋一直由原告居住使用。而被告也書寫材料說明系爭(zhēng)房屋實(shí)歸原告所有，辦理過戶手續(xù)系用于向銀行貸款，只是形式。由此可知，原、被告簽訂房屋買賣合同的目的是以買賣系爭(zhēng)房屋的形式獲取銀行貸款，雙方之間并不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，故原、被告簽訂的關(guān)于系爭(zhēng)房屋的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

系爭(zhēng)房屋買賣合同被認(rèn)定為無效后，雙方應(yīng)返還因該合同取得的財(cái)產(chǎn)。故原告要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋歸原告所有并恢復(fù)登記至原告名下，于法有據(jù)，本院予以支持。被告將系爭(zhēng)房屋抵押給第三人用于借款，并已辦理抵押登記，第三人同意在結(jié)清貸款本息等費(fèi)用后注銷抵押登記?，F(xiàn)原告自愿代被告償還貸款本息等費(fèi)用，以滌除系爭(zhēng)房屋的抵押登記，此于法無悖，本院予以準(zhǔn)許。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)、第五十八條的規(guī)定，判決如下：一、原告韓某某、被告夏某某簽訂的關(guān)于上海市龍山新村XXX號(hào)XXX室房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；

二、在第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海曲陽(yáng)支行注銷上海市龍山新村XXX號(hào)XXX室房屋的抵押登記后，上述房屋恢復(fù)登記至原告韓某某名下，被告夏某某協(xié)助原告韓某某辦理上述房屋的房地產(chǎn)變更登記手續(xù)。

案件受理費(fèi)16，500元，減半收取計(jì)8，250元，保全費(fèi)5，000元，合計(jì)13，250元，由原告韓某某、被告夏某某各負(fù)擔(dān)6，625元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。