不管你信不信，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）業(yè)務正在成為資產(chǎn)證券化的下一個風口。

所謂房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要手段，來來來，看看數(shù)字再說話。

2014年我國發(fā)行首單REITs產(chǎn)品，隨后REITs業(yè)務快速發(fā)展，到今年2月末累計發(fā)行規(guī)模已達到480億元，2016年全年發(fā)行總量達到200億元，實現(xiàn)了大爆發(fā)，預計2017年發(fā)行總規(guī)?？赡苓_到300億元。

那么，問題來了，REITs業(yè)務為什么會突然間火起來了呢？

三大因素讓REITs火了！

一言以蔽之，政策給力，加上房地產(chǎn)和機構投資者你情我愿，讓REITs燃起火了！

01

先說政策，就是支持的力度增大了。

2016年國務院發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確指出，要穩(wěn)步推進REITs業(yè)務試點；2017年初，基金業(yè)協(xié)會、上交所相關負責人均表態(tài)將大力推動REITs業(yè)務進程和創(chuàng)新。隨著REITs業(yè)務的蓬勃發(fā)展，相關業(yè)務制度出臺也會漸行漸近，外部政策環(huán)境越來越有利于REITs業(yè)務快速發(fā)展。

0 2

再說商業(yè)地產(chǎn)，它們要借助REITs轉型。

一方面，在發(fā)債、開發(fā)貸監(jiān)管趨嚴的情況下，REITs將逐步成為房企融資新渠道。

另一方面，更為關鍵的是，我國商業(yè)地產(chǎn)增速逐步放緩、自持物業(yè)的增多，借助REITs業(yè)務，房企可以通過盤活存量商業(yè)地產(chǎn)，提高資金利用效率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營模式，這也是凱德集團等部分國際房企典型的經(jīng)營模式。因此，房企開展REITs業(yè)務的動力越來越強。

03

為機構投資者提供長期、可觀投資收益。

REITs業(yè)務可持續(xù)發(fā)展的關鍵之一在于商業(yè)地產(chǎn)的良好回報率。

商業(yè)地產(chǎn)是較為優(yōu)質(zhì)的投資資產(chǎn)，根據(jù)國外REITs收益率分析，其收益率水平高于債券收益率，低于股票收益率，但是波動性較低，股息率在大部分時間都跑贏了美國10年國債收益率。

在資產(chǎn)配置難度越來越大的背景下，REITs業(yè)務能夠為保險、社保資金等機構投資者提供安全、較理想的投資回報率。

信托的比較優(yōu)勢

REITs業(yè)務這么有吸引力，那么信托公司適不適合，或者說值不值得擁有呢？答案是：必須的，因為比較優(yōu)勢明顯??！

首先，房地產(chǎn)業(yè)務是信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務，涉足時間長，專業(yè)經(jīng)驗豐富；

其次，信托業(yè)務制度靈活多樣，能夠滿足REITs業(yè)務對交易制度構架的需求；

再說了，信托制度是非常好的SPV工具，具有突出的破產(chǎn)隔離效果，日本等國家的REITs業(yè)務模式都是建立在信托制度基礎上的?？梢钥闯?，信托公司開展REITs業(yè)務具有比較優(yōu)勢。

信托如何參與？

實際上，隨著REITs業(yè)務的深入發(fā)展，我國信托公司正深入?yún)⑴c其中。

從目前看，一是信托公司深度參與REITs基礎資產(chǎn)的收購和整合。

在REITs業(yè)務發(fā)行前，需要對基礎資產(chǎn)的整合，從而實現(xiàn)REITs投資者控制基礎資產(chǎn)的目的，因此信托公司利用信托制度靈活多變的優(yōu)勢，積極參與基礎資產(chǎn)的重組和整合。

比如，在中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃中，通過信托計劃認購合伙企業(yè)有限合伙人份額，持有控制基礎資產(chǎn)的項目公司股權，由此REITs投資者通過專項資管計劃持有信托受益權達到間接控制基礎資產(chǎn)的目的。

二是信托公司加強REITs業(yè)務發(fā)行環(huán)節(jié)參與度。

2014年至2016年發(fā)行的REITs業(yè)務都是在交易所進行私募發(fā)行，而2017年興業(yè)信托首次在銀行間交易市場發(fā)行了皖新閱嘉一期房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)支持證券，這既創(chuàng)新了REITs業(yè)務的發(fā)行模式，也為信托公司在銀行間市場開展REITs業(yè)務提供了良好經(jīng)驗。

長期以來，信托行業(yè)房地產(chǎn)信托主要集中于住宅地產(chǎn)業(yè)務，以提供新開發(fā)項目融資業(yè)務為主，通過深度參與REITs業(yè)務，有利于信托公司擴展商業(yè)地產(chǎn)的參與力度，強化對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的服務能力；有利于完善房地產(chǎn)業(yè)務鏈條，從而實現(xiàn)項目最初拿地融資、開發(fā)融資到存量地產(chǎn)盤活；有利于改善房地產(chǎn)交易模式，諸如通過REITs業(yè)務為房地產(chǎn)基金提供退出路徑，推動房地產(chǎn)業(yè)務升級。

說了這么多REITs的好處和參與方式，你不要急著就要上REITs的馬！下面這幾點提示你還是要看仔細了，以免人仰馬翻??！

做好REITs的幾個關鍵

01

注重通過REITs撬動存量商業(yè)地產(chǎn)市場

REITs業(yè)務需要基礎資產(chǎn)具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而存量商業(yè)地產(chǎn)最為合適。

信托公司可加強存量商業(yè)地產(chǎn)資源的整合能力，可與大型房企或者物業(yè)管理公司聯(lián)手收購優(yōu)質(zhì)低價物業(yè)或者具有改造潛力的不良商業(yè)地產(chǎn)，通過改良、整合存量物業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)升值，利用REITs業(yè)務有效退出，這將為信托公司打造房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展新模式。

02

開展REITs業(yè)務要有效把控基礎資產(chǎn)種類和區(qū)域位置。

為啥呢，因為并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都適合開展REITs業(yè)務。統(tǒng)計顯示，北美基礎資產(chǎn)中25.6%為零售類商業(yè)地產(chǎn)，12.2%為寫字樓，12.1%為多元類商業(yè)地產(chǎn)。我國已發(fā)行的REITs業(yè)務中，34%為零售類商業(yè)地產(chǎn)，26%為多元類商業(yè)地產(chǎn)，24%為寫字樓。

可以看出，合意的REITs基礎資產(chǎn)主要包括寫字樓、零售類、商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，這類地產(chǎn)項目租金回報率較高，而且租金收入較為穩(wěn)定。

就選擇區(qū)域來看，著重考慮一線城市，一級部分商業(yè)地產(chǎn)景氣度較高的二線城市，例如北上廣深甲級寫字樓空置率均值在6%，顯著低于二線城市的23%，一線城市甲級寫字樓市場回報率為5%左右，高于住宅地產(chǎn)2.6%的租金回報率。

03

開展REITs需要專業(yè)人才和整合好相關機構、資金資源。

REITs業(yè)務相比較一般ABS業(yè)務更加復雜，除了通常涉及的券商、銀行、評級、法律等金融機構和中介機構，還要涉及稅收、資產(chǎn)評估、物業(yè)管理等中介機構，提升對于基礎資產(chǎn)的管理水平。

因此，在探索REITs業(yè)務發(fā)展過程中，信托公司有必要加強商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建設專注商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的子公司，強化對REITs中介機構的聯(lián)系和互動，夯實REITs業(yè)務發(fā)展基礎。

04

集合REITs專業(yè)投資資金和機構。

REITs是未來較優(yōu)質(zhì)的配置資產(chǎn)，信托公司可與保險、銀行以及專業(yè)私募基金機構打造專業(yè)的REITs投資基金，投資于國內(nèi)外REITs資產(chǎn)，打造全球化、分散化資產(chǎn)組合，形成大資管背景下特色業(yè)務定位和發(fā)展路徑。（作者就職于華融信托）