在商品房買賣交易中，雙方往往會約定因買方遲延履行主要債務(wù)時賣方享有解除權(quán)。但在該約定解除權(quán)因行使期限（除斥期間）經(jīng)過而消滅后，債權(quán)人能否對債務(wù)人進(jìn)行催告，并在其于合理期限內(nèi)仍不履行后主張法定解除權(quán)？筆者嘗試從解決實(shí)際問題的角度出發(fā)，提出觀點(diǎn)，供大家探討。

【案例】

2010年9月，自然人A與房地產(chǎn)開發(fā)商B簽訂了《商品房買賣合同》，約定：A購買B開發(fā)的商品房一套，價款490萬元，A應(yīng)于2011年3月1日前付清全部房款。B在收到A支付的全部房屋價款后60日內(nèi)交付房屋，并在一年內(nèi)協(xié)助A辦理房產(chǎn)證。

如逾期付款，在90日內(nèi)，A按日向B支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；超過90日，B有權(quán)解除合同，A應(yīng)按累計應(yīng)付款的1％向B支付違約金；如A愿意繼續(xù)履行合同，且B同意，A應(yīng)按日向B支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金。

合同簽訂后，A于2010年12月15日向B支付了房款190萬元，之后，無力再向

B支付剩余房款。B未向A交付房屋?，F(xiàn)無證據(jù)表明B曾向A催要過房款，A亦稱從未收到過B的催款通知；此外，A也從未催告B行使合同解除權(quán)。

2016年10月，B向法院起訴A，要求解除《商品房買賣合同》，同時要求A承擔(dān)違約責(zé)任。A愿意繼續(xù)履行，不同意解除合同。

【本案合同約定解除權(quán)的分析】

本案中的約定解除權(quán)因債權(quán)人未在除斥期間內(nèi)行使而消滅

一、約定解除權(quán)的產(chǎn)生

合同約定了解除權(quán)的產(chǎn)生條件，根據(jù)《合同法》第93條第二款的規(guī)定，條件成就后，解除權(quán)產(chǎn)生，當(dāng)無疑義。

二、約定解除權(quán)的消滅

本案合同未約定解除權(quán)的行使期限（除斥期間），且法律并未就合同解除權(quán)的行使期限作出具體規(guī)定。因此，根據(jù)《合同法》第95條第二款的規(guī)定，解除權(quán)行使的期限為對方催告后的“合理期限”。

就商品房買賣合同中的“合理期限”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱“《司法解釋》”）第15條第二款予以明確，即：經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

本案中，B自2011年5月31日起即取得約定解除權(quán)，在合同未約定解除權(quán)的行使期限、A也從未催告B行使解除權(quán)，且B未能證明其通知A解除合同的情況下，根據(jù)前述規(guī)定，B享有的約定解除權(quán)已于2012年5月31日消滅。約定解除權(quán)消滅，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

【問題的提出】

本案合同中的約定解除權(quán)，與《合同法》第94條第（三）項(xiàng)規(guī)定的法定解除權(quán)，產(chǎn)生的主要事實(shí)基礎(chǔ)是一致的，即：當(dāng)事人一方遲延履行合同主要債務(wù)；不同之處在于產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)及程序要求不同，前者源于當(dāng)事人之間的約定，約定條件成就即產(chǎn)生，而后者基于法律的規(guī)定，且以債務(wù)人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行為前提。

在本案所表述的情形下，我們會遇到一個問題，即：在約定解除權(quán)已消滅，而A仍無力支付剩余房款且不同意解除合同的情況下，B能否依據(jù)《合同法》第94條（特別是第（三）項(xiàng)）的規(guī)定主張法定解除權(quán)？

【觀點(diǎn)】

筆者認(rèn)為，在A不同意解除合同，但又因?yàn)槿狈β男心芰σ恢睙o法支付剩余房款時，B可以依據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定主張法定解除權(quán)，理由如下：

一、從合同解除權(quán)制度的設(shè)計目的角度看，在合同成立并生效的情況下，合同解除權(quán)是法律賦予當(dāng)事人在約定條件出現(xiàn)或合同目的無法實(shí)現(xiàn)時，得以擺脫合同約束的重要手段

《合同法》第93、94條分別規(guī)定了合同的約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，意旨在合同

成立并生效后，如約定條件出現(xiàn)或合同目的無法實(shí)現(xiàn)，賦予當(dāng)事人（尤其是守約方）擺脫合同約束的手段。

解除權(quán)因超過除斥期限而消滅，合同將繼續(xù)履行；但是，合同繼續(xù)履行應(yīng)以履行可能且有意義為必要，因此，在考量解除權(quán)行使的問題上，應(yīng)當(dāng)盡可能慎重，避免使得當(dāng)事人找不到解決問題的“出口”，被合同所拖累。

二、從法定解除權(quán)與約定解除權(quán)的關(guān)系角度看，法定解除權(quán)應(yīng)為約定解除權(quán)之有效補(bǔ)充，二者關(guān)系并非不能共存

《合同法》屬于私法，調(diào)整平等主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，尊重當(dāng)事人意思自治原則，任意性規(guī)范居多，法律規(guī)定的作用主要在于對平等主體簽訂和履行合同的行為進(jìn)行指導(dǎo)，并對沒有約定或約定不明之處予以補(bǔ)充。

《合同法》第94條（法定解除權(quán)）規(guī)定在第93條（約定解除權(quán)）之后，其意義在于：出現(xiàn)當(dāng)事人未約定合同解除條件，或者約定不明、不充分或無效等情況時，為當(dāng)事人（尤其是守約方）擺脫合同約束提供補(bǔ)充手段。

因此，在同一份合同中，只要滿足各自的條件，同時或先后出現(xiàn)兩個甚至兩個以上的解除權(quán)是可能的，與《合同法》的立法目的及具體規(guī)定均不存在矛盾之處。如：合同成立并生效后，即使約定解除權(quán)已消滅，如出現(xiàn)不可抗力，則受不可抗力影響一方仍可依據(jù)《合同法》第94條第（一）項(xiàng)主張解除合同。

三、從《合同法》第94條第（三）項(xiàng)與《司法解釋》第15條第一款規(guī)定的內(nèi)容角度看，在債務(wù)人遲延履行主要債務(wù)情形下，“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”，是法定解除權(quán)產(chǎn)生的前提條件

《合同法》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

《司法解釋》第15條第一款規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

由此可見，在債務(wù)人遲延履行主要債務(wù)情形下，“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”，是法定解除權(quán)產(chǎn)生的前提條件。滿足該條件，法定解除權(quán)即產(chǎn)生。

理論及實(shí)踐中，部分學(xué)者和法官認(rèn)為，無論債務(wù)人是否催告，經(jīng)過合理期限不行使，解除權(quán)即告消滅，理由仍是基于解除權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，為其設(shè)置除斥期間旨在督促解除權(quán)人盡快作出決定，盡快消除交易的不穩(wěn)定性。

需要說明的是，以債權(quán)人的催告作為法定解除權(quán)產(chǎn)生的前提條件之一，僅涉及解除權(quán)的產(chǎn)生及其程序問題，與為解除權(quán)規(guī)定除斥期間并無直接關(guān)系，亦不發(fā)生矛盾。

四、從實(shí)際效果角度看，片面強(qiáng)調(diào)解除權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，進(jìn)而要求解除權(quán)人必須在較短的時間內(nèi)行使解除權(quán)，對交易穩(wěn)定價值的破壞性似乎更大，也會導(dǎo)致資源的浪費(fèi)

本案中，B因遲遲收不到全部房款而無法向A交付房屋并辦理房產(chǎn)證，在商品房合同成立且生效但尚未解除的情況下，雖然房屋權(quán)屬并不存在爭議，但B仍不能擅自使用或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)售他人，導(dǎo)致雙方均無法確知未來交易的走向，同時，該資產(chǎn)亦無法得到有效利用，必然導(dǎo)致浪費(fèi)的發(fā)生。

因此，筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同糾紛中，基于違約方遲延履行主要債務(wù)而產(chǎn)生的約定解除權(quán)消滅后，如遲延履行主要債務(wù)的行為在守約方認(rèn)為合理的期限內(nèi)并未得以糾正，守約方可以依據(jù)《合同法》第94條第（三）項(xiàng)與《司法解釋》第15條第一款的規(guī)定，向違約方發(fā)出催告，若違約方在合理期限內(nèi)（三個月）仍未履行，守約方在《司法解釋》第15條第二款規(guī)定的期限內(nèi)請求解除合同，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)予支持。

附：相關(guān)法條

《中華人民共和國合同法》

第九十三條  當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

第九十四條  有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

第九十五條  法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十五條  根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲

延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

編排/王淼

責(zé)編/張雨  微信號：Ann199313