鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

上海2013年限購令，即《上海市住房保障房屋管理局關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施有關(guān)問題通知》【滬房管規(guī)范市（2013）11號】第一條規(guī)定：“非本市戶籍居民家庭在本市購買住房繳納稅收或社保年限從‘能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上’調(diào)整為‘能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上’。”

上海2016年限購令，即《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》【滬府辦發(fā)（2016）11號】第三條第一款規(guī)定：“提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。”

從上述三份限購令可以看出，滬籍家庭最多可以購買兩套房屋（2011.1.31前與父母共有的房屋，有兩套可以算在父母名下，不占用子女的購房名額）。

一、不屬于不可抗力或情勢變更

《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”上海的限購政策是公開的信息，任何購房者都不能以不知道限購政策為由主張限購政策屬于不可抗力或者情勢變更。因為買房人在限購政策出臺后購房，限購政策就不符合“不能預(yù)見”這個要件了。

二、買房人構(gòu)成違約

《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；……” 房屋買賣合同是非常典型的雙務(wù)合同，買房人的主要合同義務(wù)是付款，賣房人的主要合同義務(wù)是過戶和交房。但是，過戶僅僅是賣房人的義務(wù)嗎？顯然不是。過戶需要房屋買賣雙方相互配合，也就是說過戶是房屋買賣雙方的義務(wù)。由于買房人限購的原因?qū)е聼o法繼續(xù)交易，買房人構(gòu)成違約。賣房人的主要合同義務(wù)僅僅是收取房款嗎？也不是。將房子從自己名下轉(zhuǎn)移到買房人名下也是賣房人的合同目的。即便買房人付了全款，因為從常理來講，賣房人賣掉房子也會再買房子或者有其他的規(guī)劃，總不能因為買房人的原因?qū)е逻@筆交易一直懸著，導(dǎo)致賣房人的其他計劃（間接的合同目的）不能實現(xiàn)。

三、買房人的法律責(zé)任

1、如果房屋買賣雙方只簽訂了居間協(xié)議或者定金協(xié)議（且不能認(rèn)定為本約），且買房人只付了定金，則賣房人可以沒收定金。《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

2、如果已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，則賣房人可以向買房人主張違約金或者損害賠償。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

但是，違約金要以實際損失為基準(zhǔn)進行調(diào)整。《合同法》第114條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《合同法解釋二》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。”

附孫某某與某中介公司、姜某某房屋買賣合同糾紛案（參考案例，非正文）

案情簡介：2016年3月5日，原、被告在被告某中介公司的居間下簽署《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》一份，約定由原告(乙方)購買被告(甲方)名下位于本市浦東新區(qū)棗莊路XXX弄XXX號XXX室房屋，總房價款為491萬元。甲乙雙方約定定金總額為30萬元。雙方另約定了其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系。簽訂協(xié)議當(dāng)日，原告向被告姜某某支付了定金5萬元，同年3月8日又分別支付了5萬元及20萬元。另查明，原告與案外人陳某甲于2013年8月8日登記結(jié)婚。本市浦東新區(qū)博山路XXX弄XXX號XXX室房屋登記在原告、案外人陳某甲及陳某乙名下。2015年10月8日，陳某甲與經(jīng)緯置地有限公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定陳某甲向經(jīng)緯置地有限公司購買涵青路XXX弄XXX號XXX室房屋。庭審中，原告陳述2016年3月4日看了被告姜某某房子后比較滿意，又看到看此房人比較多，在中介表示可以通過假離婚、置換等方式消除購房障礙后，故在次日三方就簽訂了協(xié)議。簽協(xié)議后兩三天在中介建議下將原有一套房屋掛牌出售。被告姜某某陳述3月中旬，雙方在中介處協(xié)商，原告丈母娘表示原有房產(chǎn)在掛牌出售，但尚未出售，考慮到會影響本次交易，故讓被告姜某某將其房屋再行出售。后中介又告知被告姜某某，原告要求解除協(xié)議，收回部分定金。原告對被告姜某某上述陳述無異議。以上事實，由《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》、收據(jù)、房地產(chǎn)權(quán)證、結(jié)婚證、上海市商品房預(yù)售合同及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明。

裁判原文節(jié)選【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初27769號】本院認(rèn)為，原告孫某某與被告某中介公司、姜某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》系三方真實意思表示，并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，對當(dāng)事人具有法律約束力。庭審中，原告提出解除該協(xié)議，被告姜某某對此表示同意。因本案系房屋買賣合同糾紛，故本院僅解除《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》中原、被告之間的房屋買賣關(guān)系。原告主張的限購政策已出臺多年，且政策系對外公開，原告因擁有兩套房屋屬限購對象，原告對此應(yīng)屬明知。原告明知自己是限購對象仍然簽訂協(xié)議，如果因此導(dǎo)致協(xié)議無法履行，責(zé)任在于原告。更何況本案中原告雖屬限購對象，但該限購情形并非屬于不可消除，故原告在簽訂協(xié)議后可通過將其所有的一套房屋轉(zhuǎn)讓等方式使其不屬于限購對象，再履行本案中約定的義務(wù)。但原告在其原有房產(chǎn)僅掛牌幾天未能出售后，即通知被告姜某某表示不再履行協(xié)議，要求返還定金。原告稱簽協(xié)議前已告知被告姜某某其有兩套房屋，故被告姜某某對解除協(xié)議存在過錯的意見，被告姜某某不認(rèn)可簽協(xié)議前原告已告知其有兩套房屋，原告也未提供其他證據(jù)證實，故本院對原告的意見不予采納。根據(jù)法律規(guī)定，原告已交定金可不予返還。至于原告認(rèn)為被告某中介公司在居間過程中存在過錯，原告可另行解決。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告孫某某與被告姜某某關(guān)于本市浦東新區(qū)棗莊路XXX弄XXX號XXX室房屋的買賣關(guān)系；二、駁回原告孫某某的其余訴訟請求。案件受理費5,800元，減半收取計2,900元，由原告孫某某負擔(dān)(已交納)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。