世園會長安塔 （圖By網(wǎng)絡)

曾經(jīng)浐灞區(qū)域的房價因為世園會成為西安的最高點，同時，浐灞也是因為世園會這個超級IP光環(huán)的過渡消耗而使之成為西安的“干兒子”，甚至期間傳出浐灞管委會負債百億，幾個月發(fā)不出工資的傳聞，沉寂了近5年的浐灞再進入進入2017年后，像開了掛的“陀螺”轉(zhuǎn)個不停，一個個利好消息傳來，讓大家似乎又該對他的未來從新審視，而隨著西安體育中心落地國際港務區(qū)，傳說中的萬達城也可能在浐灞區(qū)域，一切跡象表明，浐灞已經(jīng)成為西咸新區(qū)近年來項目爭取的最大“競爭對手”。

我們先來梳理一下最近一段時間浐灞的“成績單”：

1、4月1日陜西自貿(mào)區(qū)正式掛牌，其中就涉及到“國際港務區(qū)+浐灞生態(tài)區(qū)”。

2、華潤集團700億選址西安城東部，在浐灞與國際港務區(qū)將分別建設西安絲路國際會展中心、西安體育中心（2021年第十四屆全運會主場館）等項目。其中西安絲路國際會展中心建設完成后，相傳曲江國際會展中心功能將隨之搬至這里。

西安絲路國際會展中心示意圖（圖By網(wǎng)絡)

這里要提及的是這個西安體育中心，原名叫新陜西省體育中心，按最早的規(guī)劃是在灃東新城的，當初申辦時的文件也顯示是在西咸新區(qū)的，其功能就是服務于第十四屆全運會，而規(guī)劃的地方就是在奧林匹克花園后面的隴海線以北區(qū)域。

西安體育中心區(qū)位圖（圖By網(wǎng)絡)

3、去年年底，王健林帶著一千億來陜投資消息風生水起，其中提到要斥資五百億打造一座萬達城更是讓大西安的街頭巷尾議論紛紛，各路媒體一直猜測萬達城是落戶西咸新區(qū)、曲江新區(qū)、航天城、浐灞等地，但最終萬達城項目的這五百億，還是打算用到國際港務區(qū)與浐灞生態(tài)區(qū)相接壤的近四千畝區(qū)域，與華潤的項目一墻之隔，緊緊相鄰。而萬達城項目計劃用三年時間建成，剛好趕上2021年的西安第十四屆全運會。

由此可以看出，未來幾年，至少到2021年之前，整個大西安最大的一次對外展示自己的機遇，無疑就是2021年的第十四屆全運會，這個大IP如同2011年世園會一樣會讓西安再次大放異彩，與世園會之前的幾年的一樣，大批的開發(fā)商會入駐該區(qū)域，改造周邊的環(huán)境配套與基礎設施，從而拉動土地價格和房價，這一切都是大家的熟悉套路，小遍就不過多分析了。

而目前浐灞的情況與10年前也是完全不同，時間前為了世園會，集全市之財力，物力，人力建設該區(qū)域，而現(xiàn)在的情形時，基礎設施，環(huán)境，配套方面已經(jīng)十分完善的浐灞有點二次創(chuàng)業(yè)的勢頭，只不過，起點更高，競爭更加激烈而已，但是，小編認為，此時，并不遲……

再來談談我們西咸新區(qū)……

我們知道，西咸新區(qū)共有五個組團，在2016年年底的時候，曾有某個新城的內(nèi)部人士提到，西咸新區(qū)五個組團在過去的幾年中因為“利益與政見”的不同，經(jīng)常發(fā)生各自為營、互相挖墻角、內(nèi)耗嚴重的情形。

引用西安知名自媒體人徐三刀的觀點：

'西安的規(guī)劃有多怪？全國從未有一座省級城市敢于新區(qū)遍地開花，四面突圍，西安算是國內(nèi)第一個。    

按照大唐108坊規(guī)劃，南皇城，北宮城，東西各為肆（市）。而現(xiàn)在西安規(guī)劃的新區(qū)和產(chǎn)業(yè)園不僅數(shù)量龐大，東西南北無處不有，東有浐灞生態(tài)區(qū)&港務區(qū)、南有西部大學城&曲江新區(qū)、西有高新區(qū)&西咸新區(qū)、北有經(jīng)開區(qū)&高陵工業(yè)區(qū)，宏觀不靈，微觀不活，結(jié)果變成新城市發(fā)展的教條主義！

更有小規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)無數(shù)，諸如常寧宮產(chǎn)業(yè)園、西電科技園、長安科技園、草灘工業(yè)園、CCBD、QCIC、總部經(jīng)濟區(qū)等等難以統(tǒng)計在內(nèi)，品類繁多，粗制濫造。   

如果僅是如此，并不奇怪，最為瘋狂的是有開發(fā)商在草灘十路開發(fā)寫字樓，荒郊野地，更適合飆車！'

但是，我們也不得不正視一個事實，隨著幾年的發(fā)展，西咸新區(qū)的灃東新城已經(jīng)從一個白手起家的窮小子變成了如今不可小視的富家子弟，之所以還不能稱之為高富帥，是因為他高，稍微富，還不帥。

而要談西咸新區(qū)不得不談灃東新城，要談灃東新城首先的明白西咸的定位，明白區(qū)域的走向規(guī)劃，首先在較長一段時間內(nèi)，這里都將處于基礎建設階段，按照西咸新區(qū)這么大面積的規(guī)劃，少則十年，多則二十年都是有可能的。開發(fā)思路依舊是以點帶面，圍繞著地鐵、公園、商業(yè)等優(yōu)先開發(fā)，在逐步向外擴散，最終各個片區(qū)連接在一起，形成西咸新區(qū)。

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西咸新區(qū)的五個組團新城，幾乎都是白手起家，一個項目一個項目去招，一點點開發(fā)，更重要的是，西咸新區(qū)整體交由西安托管后，雖然說資金政策上會向這里傾斜，但終究有限，要知道西安一年的GDP才6257億，能投到西咸新區(qū)開發(fā)的并不多，能給的更多是土地的供應，政策的引導，地鐵的規(guī)劃等，其他的完全要靠自己自給自足。

西咸一體化的事兒之前提了很多年，以前因為西安咸陽因為各種利益糾葛，行政扯皮的問題，推進緩慢，直到今年年初西安托管后，以開發(fā)商為第一梯隊的中海、綠地、恒大等才開始進入，而房企是最有嗅覺的東西，無論是政策，還是規(guī)劃都會比我們這些小老百姓問道味道。

為何西咸發(fā)展突然提速，因為西安房哥的觀點，主要有以下幾個因素：

自有了一帶一路戰(zhàn)略后，西安作為絲綢之路的地點，對標成都無論從官方還是民間看，都是板上釘釘?shù)氖聝骸Ｊ聦嵣?，對標成都不僅是百姓的期望，也是當前中央和陜西給西安定的追趕超目標。

年初，市委書記在全市干部大會上曾指出，西安按照目前8.5%的經(jīng)濟增速，在2021年“十三五”末，西安經(jīng)濟總量必須達到1萬億的規(guī)模才算及格。而目前西安還差近4000億，如何在四年內(nèi)達到這個及格線，壓力其實很大。同時以成都的發(fā)展速度，到時候可能是兩萬億。

我們可以看一組數(shù)據(jù)，包括人口和GDP情況，差距還是很大的。

1990年，西安市GDP為116.51億元，成都市GDP為194億（非官方）；

2000年，西安市GDP為702.897億（估算），成都市GDP為1318.3億元；

2010年，西安市GDP為3241.49億，成都市GDP為5551.3億元；

1990年，西安市常住人口617.95萬，成都市944.4萬；

2000年，西安市常住人口741.14萬，成都市1124.43萬；

2010年，西安市常住人口846.78萬，成都市1404.76萬。

至于原因，房哥認為包含以下幾點：

首先，成都背靠重慶，區(qū)域內(nèi)人口多，這就意味著成都的市場更大，企業(yè)收益更多，由此GDP更高。

其次，因為人多政策傾斜大于西安，要知道重慶+成都的發(fā)展涉及到的人口將近一個億。

最后，背靠重慶，在重慶大力發(fā)展的時候，成都搭了順風車，而西安就是在自己三環(huán)內(nèi)的圈子里自己玩。

在政策以及人口差距較大的情況下，成都和西安的差異就拉開了，但雖然GDP趕不上，西安的城區(qū)建設面積增速卻高于成都，2013年底，成都市建成區(qū)面積為528.9平方公里；2014年中，西安市統(tǒng)計局宣傳稿表示西安城市建成區(qū)面積已經(jīng)達到505平方公里，差距已經(jīng)不是很大。

如何對標成都，政策和人口是大的出發(fā)點，人口上西安從3月份放寬落戶政策，也是有史以來尺度最大的一次，昨天早上房哥還看到放開一個月，西安落戶了9052人，另外還有6000人在走程度，雖然沒有預想的那么多，但前景還是看好的。

政策上，一帶一路的機會確實對西安非常重要。如果把西安只是當成一個省會，很多人會覺得目前的區(qū)域開發(fā)已經(jīng)完善，但如果作為國家層面的一個起點，那么是遠遠不夠的，以前很多人都說過了三環(huán)都沒人了，說的就是城市小。

但按照目前的走勢，西安未來幾年的開發(fā)重點都將是三環(huán)外，三環(huán)內(nèi)確實沒地方是一點，更重要的是在新區(qū)開發(fā)，無論是成本還是時間都要好于老城區(qū)，更容易出成績?；诖?，西咸新區(qū)可以說是唯一的選擇。

未來，圍繞著國際港務區(qū)、高新區(qū)、曲江+航天將是西安范圍內(nèi)開發(fā)的三個重點，而新區(qū)的開發(fā)將集中在西咸新區(qū)。

剛上文有說道，西安如果對標成都，這4000億怎么來，西咸一定是要占據(jù)大頭的，大家還記得三月初幾位浙商大佬集體來西安考察，帶來近1000億的投資，包括馬云也計劃7月份，帶著浙商規(guī)模最大的三四個企業(yè)到陜西來，到西安尋找投資意向，大概帶3000億的規(guī)模。

投資有了，如何把這近4000億的投資轉(zhuǎn)化為GDP，房哥以為西咸必定是一個主要陣地。從商人的角度，去新區(qū)政策傾向多，優(yōu)惠政策多，且拆遷成本低，收益回報也大。

投資有了，人口在哪里，畢竟一個區(qū)域的發(fā)展的根本還是在人。這方面，4月8號根據(jù)西咸新區(qū)管委會的消息，西咸新區(qū)即日起，正式托管咸陽市的15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，總面積644.56平方公里，人口約67萬。

其中，秦都區(qū)灃東街道將交由灃東新城管理；

秦都區(qū)雙照街道、渭城區(qū)周陵街道、渭城街道、窯店街道、正陽街道、興平市南位鎮(zhèn)交由秦漢新城管理；

秦都區(qū)釣臺街道交由灃西新城管理；

渭城區(qū)北杜街道、底張街道和涇陽縣太平鎮(zhèn)交由空港新城管理；

涇陽縣涇干街道、永樂鎮(zhèn)、崇文鎮(zhèn)、高莊鎮(zhèn)交由涇河新城管理。

交通上，正在建設的阿房宮高鐵站，紅光大道的BRT和秦漢大道的BRT，最新的地鐵規(guī)劃上，19年的一號線二期、三期，三號線二期延伸到灃東的昆明湖，五號線二期到灃西新城、11、12、12、16、17、18等地鐵線也在西咸區(qū)域都有規(guī)劃。

而灃東新城則不一樣，目前他是西新新區(qū)發(fā)展勢頭最猛，區(qū)域位置距離西安主城區(qū)最近，也是西咸新區(qū)發(fā)展的領頭羊。既然西咸已經(jīng)是重點，具體到西咸的五大板塊又是什么情況，這里首先聲明，說西咸市場，一定是奔著投資的出發(fā)點，就房子而言，自住這里并不合適，至少目前是，啥都沒有生活不方便。目前五大板塊的現(xiàn)狀如下，最成熟的只有灃東新城一個，也是目前投資的一個重點區(qū)域。

灃西新城：西部科技創(chuàng)新港在建，西咸國際文教園、國家無人機產(chǎn)業(yè)化基地等。

空港新城：空港保稅物流區(qū)剛落成，波音的交付中心這里也是競爭熱門。

秦漢新城：咸陽博物館、四軍大新校區(qū)，帝陵遺址保護區(qū)，星河灣、云南城投、中天這里做的別墅洋房也已經(jīng)看得到。

涇河新城：熟悉的就是茯茶小鎮(zhèn)和樂華城。

灃東新城：像熟悉的宜家、萬象城、昆明池、中俄絲路產(chǎn)業(yè)園。

作為西咸的五個新城中最早發(fā)展的，這里的交通、商業(yè)配套也是最完善的，一號線的終點站后圍寨連接著西安市區(qū)和灃東新城，說是新城，其實很多人理解就是城西，三橋算是灃東新城的一個核心，確切的說一直是核心，只不過以前被稱為西北第一重鎮(zhèn)而已。

灃東新城板塊是距離西安城區(qū)最近的板塊，目前這個區(qū)域的樓盤主要集中在三橋街道以及世紀大道東段，地鐵一號線從灃東新城中間東西穿過，已開通的地鐵一號線一期工程西邊的終點站位于灃東新城后衛(wèi)寨。按照規(guī)劃，已經(jīng)開工的地鐵一號線二期將沿著世紀大道一直向西延伸到咸陽森林公園，也就是灃東新城與灃西新城的交匯處，三期還將向西延伸到高鐵站。

目前，灃東新城板塊的重點樓盤包括三橋街道上的華潤二十四城、保利金香檳、中建開元城，恒大都市廣場、藍光公園華府，中海昆明路九號，以及世紀大道上的奧林匹克花園、白樺林印象、國潤城、陽光城西西里，搭眼看上去，貌似很不錯的。

很多人反映，最近整個西安房價漲的厲害，而據(jù)觀察，灃東新城的這幾個盤也有趨勢，撇除地段偏配套不行因素，就單純從這幾個小區(qū)定位上，還都不錯，藍光的戶型和價格，恒大都市廣場的人工湖加地鐵口。僅從投資的角度看，千億涌入的新區(qū)+政策明顯傾斜+大開發(fā)商涌入+地鐵，是很合格的。

而灃東新城的開發(fā)商大佬是誰？最早的華潤、保利、中建，再就是第二批的恒大、藍光、中海。這不由讓我想到了曲江一期開發(fā)的情況，很多人都知道，在曲江獲利最多的開發(fā)當屬金地和中海，最早曲江還是一篇荒地的時候，這兩家押著這塊，金地還自己掏錢修了公園，把地價炒起來，拿了曲江池周邊最好的地。

而現(xiàn)在的灃東新城和前些年的曲江一期很像，前有曲江池，今有昆明湖。按照一般區(qū)域開發(fā)的重點，昆明池和地鐵一號線延伸線兩側(cè)必然又是灃東這個區(qū)域的主干。

綜上來看，未來的十年，西咸新區(qū)的五個組團依然需要默默的做好基礎設施建設和相關的配套，至于發(fā)展，可能要等到十年，甚至是二十年以后，而那時，大西安才會是真正的大西安，西咸新區(qū)才會是真正大西安核心……