原載于騰訊大粵房產(chǎn)，文|仇小雪

不得不說，采訪并不是一件容易的事。在恰當(dāng)?shù)臅r間要找到恰當(dāng)?shù)娜耍_始恰當(dāng)?shù)脑掝}，這三者都需要天時、地利和人和的圓融貫通。

聯(lián)系L先生是在上班時間的一個空當(dāng)上，L先生現(xiàn)在荔灣區(qū)某企業(yè)上班，任職財務(wù)，他的買房經(jīng)歷長達(dá)十年，先后換過五套房子，一手、二手都買過，目前居住在南海里水某住宅小區(qū)。很多人剛聽到這個數(shù)字的時候，第一反應(yīng)是：折騰！十年換了五套，平均下來就是兩年換一套，搬一次家已經(jīng)夠嗆，何況還是買房這么需要全家總動員的事。

除了帶著條件反射式“他為什么要折騰”的疑問，也許更多人想知道他在買房這件事上到底有什么秘訣。

確切地說，L先生是名副其實的換房一族，因為每一次換房，都是出于工作和家庭的原因而產(chǎn)生的換房動機(jī)。

焦點(diǎn)一：因為結(jié)婚所以買房

2002年的時候，跟首次置業(yè)的工薪階層一樣：為了結(jié)婚所以買房。L先生貸款買下了位于白云區(qū)機(jī)場路的一套83平的小三房，時代花園，總價約35.6萬；2005年的時候，由于公司地點(diǎn)搬遷，L先生賣掉了仍在貸款的首套房，遷居到了天河區(qū)東圃的美林湖畔，面積為105方，總價約60萬，仍是采用貸款的方式；2009年，由于工作單位的改變，L先生又一次賣掉了美林湖畔的房子，遷居到白云區(qū)的富力城，104平的三房兩廳，總價約97萬，這一次，L先生采用的是一次性付款的購房方式；

2010年底，L先生的父母來到廣州，為了讓父母有個舒適的居住環(huán)境，L先生又萌發(fā)了買房的想法，當(dāng)時廣州已實行限購，L先生名下已有一套房產(chǎn)，如果再次買房的話，商業(yè)貸款和公積金貸款均得提供六成首付，思考再三，L先生最后選擇的是某銀行的“裝修貸款”。據(jù)了解，貸款額度最多是每平方米4000元，L先生104平方米的房子，最高可貸款40萬元裝修貸款，于是L先生申請了30萬元的裝修貸款。

注：裝修貸款又稱為“個人住房裝修貸款”，是指向個人客戶發(fā)放的用于裝修自用住房的人民幣擔(dān)保貸款。住房裝修貸款可以用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關(guān)的裝修材料款和廚衛(wèi)設(shè)備款等。貸款額度以人民幣5000元（含5000元）為起點(diǎn)，原則上最高不得超過人民幣15萬元（含15萬元），同時不超過裝修工程總費(fèi)用的50%；在貸款期限方面：最短期限為半年，最長期限不得超過5年（含5年）；貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行。

焦點(diǎn)二：賣二換三讓我后悔得要死

最終，L先生買下了花都火車北站附近的一個二手房，78平左右的兩房兩廳給父母居住，主要由父母提供首付，自己負(fù)責(zé)還貸。除去第一套房，在經(jīng)歷第二至第四次的換房過程中，L先生最大的感慨就是交通好的地方升值快。第二套房買在美林湖畔，因為鄰近地鐵5號線的開通，升值很大，而后來換了第三套房在白云區(qū)的富力城，因為交通不夠方便，升值很慢，這也是讓L先生最后悔的一個地方，因為當(dāng)初是賣掉美林湖畔的房子后，用了一次性付款的方式買了白云區(qū)富力城，而如果此時再去賣掉富力城去買回之前的美林湖畔，需要再多花30萬，“交通方便就是差距這么大?！?/p>

后悔歸后悔，L先生只能安慰自己不夠錢只好買交通不夠方便的地方了。

2012年7月，換房的事宜又一次提上了日程，主要原因有兩方面，其一，L先生的小孩已到了讀書入學(xué)的年齡了，小區(qū)的幼兒園雖然可以入學(xué)，但之后的小學(xué)初中去哪上學(xué)也有問題；加上小區(qū)鄰近有工廠偷排廢氣，造成小區(qū)的環(huán)境污染現(xiàn)象嚴(yán)重，于是L先生決定再次換房。

2012年的房價相比起2002年L先生買第一套房來，早已是一路攀升，但小孩的教育和家人居住環(huán)境的問題日益困擾，因此，L先生一咬牙賣掉了手上的兩套房產(chǎn)，用一次性付款的方式買了現(xiàn)在的佛山南海區(qū)黃岐某樓盤，115平的大三房總價約93萬，不含稅費(fèi)。

焦點(diǎn)三：提前一年做了準(zhǔn)備

對于現(xiàn)在的這套住房，L先生坦承也是花了比較多的心血和精力在上面。首先在區(qū)域選擇方面，采用的是排除法，由于自己在老城區(qū)西門口上班，因此在考慮換房的區(qū)域時就劃定了芳村和南海這兩個范圍，經(jīng)過一番調(diào)研下來，L先生發(fā)現(xiàn)芳村的三房總房價遠(yuǎn)高于自己的承受能力，因此退而求其次，選擇了與廣州交界處的南海；其次，廣州戶口怎么去買佛山的房子呢？相信這是很多購房者看到這時的疑問，L先生說自己提早一年在佛山購買社保做準(zhǔn)備，由此具備了購房的資格，這種“先見之明”說來也是機(jī)緣巧合，L先生有次到南海出差，無意中聽說了佛山規(guī)定只要購買自住房在80㎡以上的就可以免贊助費(fèi)入讀公立小學(xué)，加上自己有朋友開的公司可以幫忙買社保（自己出個人和單位的那份），于是便提前一年做足了準(zhǔn)備。

在很多人關(guān)心的如何選擇房源方面，L先生給出了一個形象的比喻：“買房就像找老婆，相親次數(shù)越多越挑剔。”他認(rèn)為，當(dāng)你真正決定要買房時，首先看房的時間最好不要超過3個月，另外不要太糾結(jié)房價會不會降，要及時出手，因為看太久房價會變，看得越多也越不好，最后會變得趨向麻木而失去準(zhǔn)確靈敏的判斷；其次，要找自己喜歡的、合適的，當(dāng)然，前提是要自己買得起的。

在劃定了區(qū)域出來后，要根據(jù)自己預(yù)計可以承受的總價能力來查找房源，此時留意網(wǎng)站的報價信息，可以做一個粗略的判斷，圈定幾個可以去實地考察的樓盤。在選擇房源方面，綜合比對交通、配套、環(huán)境、學(xué)位等等因素，更是需要下一番功夫的了。無論是買二手還是一手，這些因素都是需要認(rèn)真比對的。L先生說自己當(dāng)初在選擇現(xiàn)住的樓盤時，就多次實地考察，還特意跟附近的摩托搭客司機(jī)了解這個樓盤的口碑；在樓盤宣稱的“快速接駁地鐵1號線”賣點(diǎn)上，自己也去親身體驗過幾次，“買樓一定要親力親為，我目前的小區(qū)公共交通出行方面其實不算太方便，需要搭公交接駁地鐵，不過我可以坐公交車就能到公司，所以還算可以接受，以后只能期望買車來改善了?！贝送?，樓盤還有一個教育配套的賣點(diǎn)：外地人購買住房面積在80㎡以上的可以免贊助費(fèi)入讀學(xué)區(qū)房，樓盤附近的里水旗峰小學(xué)正是周邊項目都在宣傳的教育賣點(diǎn)，為此，L先生也特意在學(xué)校開學(xué)招生的時候去咨詢，確定了自己的小孩符合入讀條件后才更加堅定了買房的信心。

在小區(qū)的規(guī)模方面，L先生個人比較傾向于規(guī)模較大的小區(qū)，在他看來，總建筑面積超過10萬㎡的小區(qū)住起來會舒服很多，如果小區(qū)太小，那么園林、休閑、健身等配套也會相對缺乏，“住起來肯定沒那么舒服?！?/p>

焦點(diǎn)四：房價要在一咬牙可以接受的程度

換了這多次房，繞來繞去都離不開房價的問題，L先生給出的意見是：遇到合適的房子，房價在你咬一咬牙可以接受的程度上就可以買，但如果連“咬一咬牙”還是覺得承受不起，就要放棄此打算。裝修方面，個人會傾向買帶裝修的房源比較省心，如果要自己裝修，那就一定要有個熟識的裝修師傅來負(fù)責(zé)，自己也要每天跟進(jìn)裝修的進(jìn)度。

地鐵上蓋的物業(yè)不容易碰到合適又買得起的，那常見的需要公交接駁地鐵出行的交通方式能不能接受呢？對此，L先生認(rèn)為有公交接駁可以，但站點(diǎn)在3-4個站比較合適，上班花費(fèi)的時間不會太高，超過20分鐘就顯得耗時了，而“沿著地鐵去買房總是沒錯的?！?/p>

相對一手房來說，二手房有個明顯的好處就是不需要等太久，現(xiàn)樓可入住，一手樓等交樓至少要花上一年的時間，有格局、裝修等方面的問題都可以及時發(fā)現(xiàn)。國五條新政里有關(guān)二套房要征收20%的差額稅近期也是討論的熱點(diǎn)，雖然粵五條未有明確的細(xì)則公布，但證過五年且是唯一住房的二手房可免征個稅，這也是不少購房者青睞的重點(diǎn)。如何需找合適的二手房房源，L先生認(rèn)為多在自己有意置業(yè)的板塊轉(zhuǎn)悠，看二手中介給出的房源，同時，在看房的過程中，一定要做好筆記，條件許可的話還可以適當(dāng)拍照，方便之后的比對參考?！坝袝r一天下來在同個小區(qū)看好幾套房子，不做功課肯定頭暈了，回到家里就根本不記得哪套跟哪套了。”

親身體驗、勤做功課是L先生在采訪中多次強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，在尋找可靠的二手中介方面，L先生也有心得分享，“首先觀察他的談吐，是否可靠實在，一般來說，愿意把房子的一些缺陷主動告知你的中介，這種會比較實在，比較信得過，相反，把房子夸得天花亂墜的，就要留多一個心眼了?！盠先生買第三套房時，正是有過這樣的經(jīng)歷，雖然最后沒有成交，但是對方的坦誠讓雙方都留下了愉快的回憶。