龍崗萬科廣場

這是一個日新月異的春天。

恒大宣布完成“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型，碧桂園發(fā)力科技小鎮(zhèn)，龍湖投身長租公寓市場……各家房企業(yè)績會上，地產(chǎn)規(guī)模的增長不再是唯一的談資，多元化業(yè)務(wù)成為眾人關(guān)注的新焦點。

曾經(jīng)的地產(chǎn)“一哥”萬科，也正經(jīng)歷著從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的過程，而商業(yè)地產(chǎn)是其中重點發(fā)展方向之一。

股權(quán)之爭愈演愈烈之際，收購印力曾被外界視為萬科管理層的“退路”之一。如今，深鐵“入局”，萬科管理層話語權(quán)加強，這事也仿佛一下變得“單純”了。人們也終于開始相信，多年前說過“你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你”的王石，聲音已經(jīng)開始弱化。

萬科商業(yè)地產(chǎn)，正在醞釀一場全新的變革。未來，印力將作為萬科商業(yè)地產(chǎn)運作的唯一平臺，目前雙方的資產(chǎn)整合已邁出第一步，人員融合正有序推進。

見地君還打聽到，由于萬科商業(yè)項目比較分散，新平臺將全國劃分為六個片區(qū)進行管轄，片區(qū)下再設(shè)城市公司。整合前，商業(yè)作為新業(yè)務(wù)的一種，在城市公司體系下運作，每個城市公司是一個業(yè)務(wù)單元；整合后，業(yè)務(wù)層面接受新平臺指導。

新平臺的“指導”主要分為三個階段：前期定位、中期開發(fā)和后期經(jīng)營管理。在前兩個階段，新平臺會參與并給出意見，細至成本、進度、裝修、設(shè)計等等方面。在第三個階段，等商業(yè)項目開業(yè)后，新平臺會將其以合適的價格“放入”投資基金里，進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。

據(jù)悉，第一批放入萬科商業(yè)地產(chǎn)投資基金中的42個項目，有相當大部分位于廣深片區(qū)。

此前有媒體援引一位萬科城市商業(yè)公司員工的話稱，萬科的商業(yè)板塊是由各個城市公司獨立發(fā)展運作起來的，有獨立的核算體系、產(chǎn)品定位、考核權(quán)屬，商業(yè)的經(jīng)營并無統(tǒng)一模式，不同地區(qū)也很難有繼承的基因；而且，集團商業(yè)發(fā)展部沒有決策權(quán)，與城市公司的權(quán)責也不明確，這使得商業(yè)發(fā)展部的作用十分有限。

組建投資基金、委托印力對萬科商業(yè)項目進行統(tǒng)一運營管理，或許正意味著萬科商業(yè)地產(chǎn)到了“賽馬機制”收官之時。

多個信源向見地君證實，自2018年開始，萬科商業(yè)的決策權(quán)將從城市公司逐漸上移，也會細分出幾大塊業(yè)務(wù)模塊，比如投資拿地、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)運營、資產(chǎn)管理等，由不同的業(yè)務(wù)負責人進行管理。

管理也將更為“扁平化”，比如去掉中間層，使統(tǒng)籌和決策更高效。

“職業(yè)經(jīng)理人已死，事業(yè)合伙人時代誕生?！弊?014年萬科總裁郁亮在合伙人創(chuàng)始大會喊出這句口號后，事業(yè)合伙人作為萬科的根本管理制度在踐行著。

如今，丁力業(yè)和郁亮亦再次強調(diào)，無論是萬科還是印力，都要“合伙人化”。

見地君獲悉，萬科目前花了大價錢請麥肯錫設(shè)計了一套完整的事業(yè)合伙人機制，包括參與條件、管理模式和退出機制，未來萬科商業(yè)也會按照這套方案進行新平臺的發(fā)展。

據(jù)萬科首席財務(wù)官及執(zhí)行副總裁孫嘉透露，作為事業(yè)合伙人機制重要組成部分的跟投制度，已經(jīng)迭代了兩次，3.0版本引入了劣后擔當?shù)母拍?，即“達到10%的股東回報之前，參與跟投的人員要優(yōu)先補足公司的收益，超過10-25%的部分是同權(quán)的收益，超過25%以上，跟投人員才有1.2倍的收益”。

見地君也打聽到，萬科商業(yè)未來亦不排除推行跟投制。

回顧萬科開始發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，是在王石2011年游學海外之后做出的一個重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。業(yè)界猜測認為，這是王石與郁亮面對2010年之后住宅市場高壓的調(diào)控環(huán)境做出的相互妥協(xié)：王石放棄死守單一住宅開發(fā)模式，而郁亮則把進軍商業(yè)地產(chǎn)界的雄心壯志改成“為做好住宅配套而做商業(yè)，并不是為商而商”。

改變出現(xiàn)在2014年中期業(yè)績會上，郁亮明確提出，萬科未來會像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

半年后，丁長峰接任萬科商業(yè)，也曾一度期望將萬科的商用品牌，構(gòu)建成與住宅領(lǐng)域地位相稱的位置和名聲。但這一期望并未實現(xiàn)。

2017年春節(jié)后，萬科和印力共同舉辦了商業(yè)新平臺春茗，郁亮親自“站臺”并作了總結(jié)性發(fā)言，他說，“所有人需共同攜手，敢于突破創(chuàng)新，承擔責任，把新的商業(yè)平臺打造成中國數(shù)一數(shù)二的商業(yè)地產(chǎn)品牌?！?/p>

這無疑是一個信號，萬科未來或藉由商業(yè)這艘巨輪努力轉(zhuǎn)型，并在城市里樹立起商業(yè)品牌的影響力。

迎來“新主人”的萬科商業(yè)，能否真如郁亮所愿，打破“住宅配套附屬”的魔咒，達到“跟開發(fā)業(yè)務(wù)相提并論、并駕齊驅(qū)的水平”，共建“萬億萬科”？

下一篇，見地君將進一步分析，為何郁亮會選擇丁力業(yè)作為萬科商業(yè)的新一任掌門，以及，他手里究竟有多少好牌。