一、優(yōu)先權(quán)的法律依據(jù)

《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?/p>

最高院2002年6月20日公布《關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》：

（1）人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

（2）消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

（3）建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支付的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日計算。

二、建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的主體

《批復》內(nèi)容明確了享有優(yōu)先受償權(quán)的主體限定為建筑工程承包人，其立法本意是解決長期存在的拖欠工程款問題，是為保障農(nóng)民工的生存權(quán)。

三、建筑工程優(yōu)先權(quán)的客體

客體：承包人承包的建設工程。

不適用優(yōu)先權(quán)的工程：“按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的工程”，通常認為是所有權(quán)不明的建設工程以及學校、醫(yī)院、政府機關辦公樓、道路、橋梁等公益建筑工程。

問題15：建設工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人是否享有優(yōu)先受償權(quán)？

釋疑：《民事審判指導與參考》第65輯，建設工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人也應享有優(yōu)先受償權(quán)。

建設工程承包人轉(zhuǎn)讓其在施工中形成的債權(quán)，受讓人基于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而取得工程款債權(quán)，因而其應當享有該工程款的優(yōu)先受償權(quán)。法定優(yōu)先權(quán)屬于擔保物權(quán)，具有一定的追及效力，其功能是擔保工程款優(yōu)先支付，該權(quán)利依附于所擔保的工程而存在，即使被擔保的工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓，也不影響承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使。

問題16：通過以物抵債方式取得建設工程所有權(quán)的第三人能否對抗承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

釋疑：《民事審判指導與參考》第41輯：通過以物抵債方式取得建設工程所有權(quán)的第三人不能對抗承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

通過以物抵債方式取得建設工程所有權(quán)的第三人，不是最高院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復第二條規(guī)定的消費者，不能對抗承包人就其承建的建設工程行使優(yōu)先受償權(quán)。

問題17：建設工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍是否包括裝飾裝修工程？

釋疑：《民事審判指導與參考》第65輯：建設工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍包括裝飾裝修工程。

根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》、《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》的規(guī)定，建設工程包括土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。最高院給福建省高院《關于裝飾裝修工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的復函》也指出，裝飾裝修工程屬于建設工程，可以適用合同法第二百八十六條關于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人或承包人與該建筑物的所有人之間沒有合同關系的除外。

問題18：建設工程價款優(yōu)先權(quán)的客體是否及于建設用地使用權(quán)？

釋疑：《民事審判指導與參考》第44輯：《合同法》第二百八十六條規(guī)定的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物所占用的建設用地使用權(quán)部分。

在將建筑物價值變現(xiàn)時，盡管根據(jù)“房地一體處分”原則要將建筑物和建設用地使用權(quán)一起進行處分，但是在一起處分時要區(qū)分開建筑物的價值和建設用地使用權(quán)的價值，建設工程價款優(yōu)先權(quán)僅對建筑物的價值部分有優(yōu)先受償?shù)男Я?。案例中一審判決對優(yōu)先權(quán)的表述為“某公司對48套建筑物的拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)”。最高院變更表述為“某公司對48套房屋工程的拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)”。

問題19：優(yōu)先受償權(quán)是否包括未竣工工程？

釋疑：包括。理由：（1）《合同法》第二百八十六條規(guī)定，是法律賦予承包人工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。并沒有以工程完工并經(jīng)竣工驗收為先決條件。（2）《批復》第四條雖規(guī)定：建設工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。這實際上是解決承包人優(yōu)先權(quán)行使的期限和起算點，與承包人優(yōu)先權(quán)的成立不是一個問題。3、實踐中拖欠工程款也經(jīng)常發(fā)生在未完工工程和“爛尾”工程中，如果將承包人的優(yōu)先權(quán)限定在工程竣工后才成立的話，因未完工工程可以抵押，則會造成約定的抵押權(quán)優(yōu)于承包人的優(yōu)先權(quán)。

《民事審判指導與參考》第35輯，合同法第二百八十六條是法律賦予承包人工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。從條文表述分析，沒有要求承包人優(yōu)先受償權(quán)以工程完成并且竣工驗收為先決條件，合同解除情況下，承包人對未完工程享有優(yōu)先受償權(quán)。