作者：稅務(wù)律師李利威

時間：2014年3月8日

扣除項目的分?jǐn)偡椒?/SPAN>

一、中央的規(guī)定

二、天津的規(guī)定（津地稅地[2010]49號）

三、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)[2012]1號）（蘇地稅發(fā)[2009]72號）

十一、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答）

四、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2013〕2號）

四、寧波的規(guī)定（甬地稅二[2010]106號）（甬地稅二[2009]104號）（甬地稅二[2010]106號）（甬地稅二[2007]74號）

五、青島的規(guī)定（青地稅發(fā)[2008]100號）

六、廣州的規(guī)定（穗地稅函[2013]179號）（穗地稅發(fā)[2013]152號）（穗地稅函[2012]198號）（穗地稅函[2008]342號）（穗地稅函[2010]170號）

七、內(nèi)蒙古的規(guī)定（內(nèi)陸稅字[2007]87號）

八、麗水的規(guī)定（麗地稅政[2007]87號）

九、銀川的規(guī)定（銀地稅發(fā)【2007】214號）

十、寧夏的規(guī)定（寧地稅發(fā)[2007]46號）

十二、海南的規(guī)定（瓊地稅發(fā)[2009]187號）（瓊地稅函[2007]356號）

十三、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答）（浙地稅函[2009]222號）（磐地稅政〔2010〕6號）

十四、大連的規(guī)定（大地稅函[2008]188號）（大地稅函〔2006〕76號）

十五、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)[2013]44號）（鄂地稅發(fā)[2008]207號）（鄂地稅發(fā)[2008]211號）

十六、江西的規(guī)定（贛地稅發(fā)[2008]76號）（贛地稅發(fā)[2006]99號）

十七、福建的規(guī)定（贛地稅發(fā)[2006]99號）

十八、福州的規(guī)定（榕地稅發(fā)[2008]108號）

十九、廣西的規(guī)定（桂地稅發(fā)[2008]44號）(桂地稅發(fā)[2008]96號)

二十、北京的規(guī)定（京地稅地[2008]92號）（京地稅地[2007]134號）（京地稅地[2007]325號）（京地稅地[2003]73號）

二十一、四川的規(guī)定（川地稅發(fā)[2007]21號）

二十二、安徽的規(guī)定（皖地稅函[2007]311號）

二十三、溫州的規(guī)定（溫地稅政〔2006〕206號）

二十四、黑龍江的規(guī)定（黑地稅函〔2010〕33號）（黑地稅發(fā)[2007]119號）（黑地稅發(fā)[2005]94號）

二十五、重慶的規(guī)定（渝地稅發(fā)[2006]143號）

二十六、遼寧的規(guī)定（遼地稅函[2012]92號）

二十七、西安的規(guī)定（西地稅發(fā)[2010]235號）

二十八、紹興的規(guī)定（紹興市地方稅務(wù)局公告2011年第7號）

一、中央的規(guī)定

1、總的分?jǐn)偡椒ǎ▏惏l(fā)【2006】第187號）（國稅發(fā)【2009】第091號）

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目①可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或②其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發(fā)【2006】第187號：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四條第五款 發(fā)文日期： 2006-12-28

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

國稅發(fā)【2009】第091號：關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

發(fā)文日期： 2009-05-12

2、土地成本的分?jǐn)偅ㄘ敺ㄗ帧?995】第006號）（國稅函【1999】第112號）

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/SPAN>

摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字【1995】第006號）第九條 發(fā)文日期： 1995-01-27

你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[1999]17號）文收悉。對來文請示的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下：

根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

國稅函【1999】第112號：關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)發(fā)文日期： 1999-03-05

二、天津的規(guī)定（津地稅地[2010]49號）

第十五條 土地增值稅扣除項目確定的原則

（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/SPAN>

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目、同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂?/SPAN>

津地稅地[2010]49號：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知 發(fā)文日期 2010-07-15

五、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用如何分?jǐn)倖栴}

根據(jù)土地增值稅實施細(xì)則和清算工作有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額按實際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例分?jǐn)?；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用金額按可售建筑面積占項目可售總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>

津地稅地[2011]24號：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知 發(fā)文日期：2011年9月14日

三、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)[2012]1號）（蘇地稅發(fā)[2009]72號）

二、土地增值稅核算對象

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；

（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅類房產(chǎn)。

……

四、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用分?jǐn)?/SPAN>

　　（一）同一開發(fā)項目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/SPAN>

（解讀：因為在計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費(fèi)用（扣除項目）在不同類型房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖栴}。

根據(jù)《公告》的規(guī)定，在分?jǐn)偼恋爻杀緯r應(yīng)當(dāng)分兩步進(jìn)行：第一步，先將占地相對獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/SPAN>

需要說明的是，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目實際占用土地情況，分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開發(fā)項目。此次《公告》將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”歸集為“土地成本”，是對此前稅收政策存在瑕疵的修正。）

（二）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)?/SPAN>。

（解讀：納稅人發(fā)生的開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)歸集至不同類型房地產(chǎn)。如果納稅人只存在一種類型房地產(chǎn)，或者在會計核算時，能夠根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定成本對象，并準(zhǔn)確歸集開發(fā)成本，那么不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)成本就可直接確定。如果納稅人存在兩種類型以上的房地產(chǎn)，并且未能根據(jù)不同類型房地產(chǎn)歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例計算分?jǐn)傞_發(fā)成本。如果某一類型房地產(chǎn)存在區(qū)別于其他類型房地產(chǎn)的特定成本（例如某一類型房地產(chǎn)發(fā)生了裝修成本）的，此類特定成本應(yīng)單獨(dú)歸集并準(zhǔn)確核算，并將此類特定成本直接歸集至該類型房地產(chǎn)。）

　?。ㄈ┩婚_發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的5%計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的10%計算扣除。

（解讀：在計算土地增值稅時，據(jù)實扣除利息支出需要同時符合以下四個條件：第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營項目，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項目和非房地產(chǎn)項目之間準(zhǔn)確劃分；第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準(zhǔn)確歸集；第三，利息支出能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偅?SPAN>第四，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明（納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出）。允許據(jù)實計算扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出不能同時符合上述四個條件的，則應(yīng)當(dāng)按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，如果納稅人實際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，仍可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。

利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一律按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除，不必考慮納稅人的實際發(fā)生額。）

蘇地稅規(guī)[2012]1號：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告 發(fā)文日期：2012年8月20日

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

　　（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的， 或者同一項目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

蘇地稅發(fā)[2009]72號：江蘇省地稅局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 發(fā)文時間： 2009-9-3

十一、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答）

31、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

答：江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（蘇地稅發(fā)〔2009〕72號）第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)這一規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答 發(fā)布日期：2010-05-28

四、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2013〕2號）

五、項目面積和成本費(fèi)用分?jǐn)?/SPAN>

　　1、同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的土地成本(包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi))、建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按蘇地稅規(guī)[2012]1號第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/SPAN>

　　項目總建筑面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積 其他類型住宅面積 非住宅類房產(chǎn)面積) 公共配套設(shè)施面積

　　開發(fā)成本核算面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積

　　各類型房地產(chǎn)建筑面積=外銷房面積 自用面積

　　外銷房面積=預(yù)售許可證面積

　　外銷房面積=結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積 未售面積

　　2、某一類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)=項目公共配套設(shè)施費(fèi)×(該類型房地產(chǎn)總建筑面積÷各類型房地產(chǎn)總建筑面積)。

3、某一類型房地產(chǎn)的單位成本=該類型房地產(chǎn)歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用÷該類型房地產(chǎn)總建筑面積。

常地稅一便函〔2013〕2號：常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二） 頒布日期：2013年08月12日

四、寧波的規(guī)定（甬地稅二[2010]106號）（甬地稅二[2009]104號）（甬地稅二[2010]106號）（甬地稅二[2007]74號）

六、同一清算項目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}

對于同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的分?jǐn)傆嬎悖瑫喊凑找韵略瓌t處理：

1、同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型應(yīng)按規(guī)定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；

2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等，如無法按房地產(chǎn)類型進(jìn)行完整、明確區(qū)分的，暫按可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額、增值率；

3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨(dú)按其實際占地計算土地使用權(quán)成本；

4、考慮到商業(yè)用房開發(fā)成本較高的實際情況，如同一清算項目中有住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫、車位等多種房地產(chǎn)類型，且無法明確區(qū)分各類型成本、費(fèi)用的，在按可售建筑面積分?jǐn)偣餐某杀尽①M(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用時，允許商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%計算，同時其它房屋類型相應(yīng)下浮。

……

十一、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用分?jǐn)倖栴}

同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用暫按以下原則處理：

1、同時開發(fā)多個項目共同發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用，企業(yè)必須按照資金用途、資金流向等明確證據(jù)在開發(fā)項目間進(jìn)行準(zhǔn)確歸集，核算清楚；

2、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，原則上也應(yīng)明確核算，準(zhǔn)確分?jǐn)?，對不能?zhǔn)確、合理分?jǐn)偟模瑧?yīng)按清算項目建筑面積占多個項目總建筑面積的比例計算確定。

甬地稅二[2010]106號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知 發(fā)文時間： 2010-6-4

（四）不同房地產(chǎn)類型共同的成本費(fèi)用分?jǐn)倖栴}

對同一清算項目中不同房地產(chǎn)開發(fā)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地價款、公共配套設(shè)施、綠化、相關(guān)費(fèi)用等，如無法按房地產(chǎn)開發(fā)類型進(jìn)行計算分?jǐn)偟?，?yīng)當(dāng)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額。

甬地稅二[2009]104號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的通知 發(fā)文日期：2009-06-26

五、普通住宅與非普通住宅成本與費(fèi)用的劃分

　　屬于普通住宅與非普通住宅共同的成本費(fèi)用，在土地增值稅清算時，可對整個清算項目的成本費(fèi)用統(tǒng)一核算，然后再按照普通住宅與其他住宅的面積比例在兩者之間進(jìn)行分?jǐn)偅嬎愠鰬?yīng)繳納土地增值稅的開發(fā)產(chǎn)品的增值額，據(jù)以計征土地增值稅。

甬地稅二[2007]74號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知 發(fā)文時間： 2007-3-27

五、青島的規(guī)定（青地稅發(fā)[2008]100號）

第二十條　房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。

第二十一條　開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑面積比例分?jǐn)偅_定屬于清算項目的扣除項目金額。

青地稅發(fā)[2008]100號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 發(fā)文時間： 2008-5-22

四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項目金額的計算分?jǐn)偡椒?/SPAN>

根據(jù)規(guī)定，開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。

對于未分別核算的，其扣除項目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。

青地稅函[2013]44號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知 發(fā)文日期：2013.3.25

六、廣州的規(guī)定（穗地稅函[2013]179號）（穗地稅發(fā)[2013]152號）（穗地稅函[2012]198號[1] ）（穗地稅函[2008]342號）（穗地稅函[2010]170號）

三、關(guān)于綜合開發(fā)項目可扣除項目的分?jǐn)偡椒▎栴}

對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目在計算分配扣除項目金額時，應(yīng)對總可售非住宅(包括已售、未售(含出租或自用)面積整體乘以1.4系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?/SPAN>。并將《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理的補(bǔ)充通知》(穗地稅發(fā)[2006]39號)的第六條第(一)項第1點的公式調(diào)整為“分?jǐn)傄咽郾壤?[(已售住宅面積 已售非住宅面積×1.4)÷(總可售住宅面積 總可售非住宅面積×1.4)]×100%”。

對按照《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</span>土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》(粵國稅發(fā)[2008]30號)細(xì)化的土地增值稅清算審核的附表5《與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表》和附表7-1《扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)匯總表》一并作相應(yīng)調(diào)整(見附件1、2)。

四、關(guān)于建筑物面積計算口徑的問題

土地增值稅清算過程中，建筑物面積是指建筑面積，而不是套內(nèi)建筑面積。

穗地稅函[2013]179號：廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知 發(fā)文日期： 2013.8.29

三、停止執(zhí)行兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目中對非住宅按1.4倍系數(shù)分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的規(guī)定。對按照《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</span>土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（粵國稅發(fā)[2008]30號）細(xì)化的土地增值稅審核的附表5（與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表）和附表7-1《扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)匯總表》一并作相應(yīng)調(diào)整（見附件1.2）。

穗地稅發(fā)[2013]152號：廣州市地稅局關(guān)于明確土地增值稅征管有關(guān)問題的通知 發(fā)文日期：2013年12月27日

十五、關(guān)于扣除項目金額計算分?jǐn)偟膯栴}

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)按下列方法和順序計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~：

1．對于能夠按不同房地產(chǎn)類型直接歸集的，清算時按不同房地產(chǎn)類型直接歸集扣除項目金額。否則，按清算單位總建筑面積計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~。

2．對于出租或自用的房地產(chǎn)，清算時按出租或自用房地產(chǎn)建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。

3．按已售房地產(chǎn)建筑面積和可售房地產(chǎn)建筑面積比例，計算允許扣除的扣除項目金額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)部分可售房地產(chǎn)用于出租或自用的，則上述可售房地產(chǎn)建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產(chǎn)建筑面積。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)直接計入清算單位的扣除項目金額，不得在其他分期項目中計算分?jǐn)偂?/SPAN>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目，以分期項目作為清算單位的，按下列方法和順序計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~：

1．對于能夠按分期項目直接歸集的，清算時按分期項目直接歸集扣除項目金額。

2．對于不能夠按分期項目直接歸集，但能按各分期項目土地面積計算分?jǐn)偟?，按清算單位與其他分期項目之間土地面積比例計算分?jǐn)偂?/SPAN>

3．對于不能夠按分期項目直接歸集，也不能按各分期項目土地面積計算分?jǐn)偟模?SPAN>按清算單位與其他分期項目之間總建筑面積比例計算分?jǐn)?/SPAN>。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時不得核定征收土地增值稅。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，按各房地產(chǎn)開發(fā)項目之間土地面積比例計算分?jǐn)偂?/SPAN>

穗地稅函[2012]198號：廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知 發(fā)文日期：2012年11月30日

六、關(guān)于扣除項目分?jǐn)傆嬎銌栴}

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目清算時，只就實際支付的款項且可提供合法有效憑證部分分?jǐn)偪鄢?。其分?jǐn)偡椒ㄒ话阏莆諡樵诓煌陧椖恐g按占地面積計算分?jǐn)偅谕黄陧椖績?nèi)按建筑面積計算分?jǐn)偂?SPAN>公共配套成本費(fèi)用未發(fā)生的，不得預(yù)提公共配套的成本費(fèi)用，待實際發(fā)生時，在發(fā)生當(dāng)期清算時計算扣除。

穗地稅函[2008]342號：廣東省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知 發(fā)文日期：2008-10-20

十、分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目計算分?jǐn)偡椒ㄒ恢滦詥栴}

　　分期開發(fā)房地產(chǎn)項目各清算單位扣除項目計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。

穗地稅函[2010]170號：廣東省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知 發(fā)文日期：2010-08-27

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項目占地面積計算分?jǐn)偅侔辞逅沩椖績?nèi)建筑面積計算分?jǐn)偂?/SPAN>

穗地稅函[2008]342號：廣東省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知 發(fā)文日期：2008-10-20

七、內(nèi)蒙古的規(guī)定（內(nèi)陸稅字[2007]87號）

(5) 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售發(fā)總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

內(nèi)陸稅字[2007]87號：內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算檢查工作的通知 發(fā)文時間： 2007-3-22

八、麗水的規(guī)定（麗地稅政[2007]87號）

(五)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

麗地稅政[2007]87號：麗水市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 發(fā)文時間： 2007-9-19

九、銀川的規(guī)定（銀地稅發(fā)【2007】214號）

(十)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

(十一)對支付的土地出讓金和前期開發(fā)費(fèi)用以及項目開發(fā)成本按除以開發(fā)項目的總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?；屬項目設(shè)計要求等特殊情況，需采用按土地使用權(quán)面積或其他合理方法分?jǐn)偟?，需?jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。

(十二)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分?jǐn)?。其中：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施(道路、綠化等)用地面積后的剩余面積。

(十三)對納稅人建造商住混合樓，即既有營業(yè)網(wǎng)點又有住宅的工程項目，其營業(yè)網(wǎng)點與住宅收入及成本應(yīng)分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對營業(yè)房的成本可按平均成本加計30%進(jìn)行扣除。

銀地稅發(fā)【2007】214號：關(guān)于上報《銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實施辦法》的請示 發(fā)文日期：2007-06-15

十、寧夏的規(guī)定（寧地稅發(fā)[2007]46號）

(九)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

寧地稅發(fā)[2007]46號：寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知 發(fā)文時間： 2007-3-5

十二、海南的規(guī)定（瓊地稅發(fā)[2009]187號）（瓊地稅函[2007]356號）

二、關(guān)于同一清算單位的房地產(chǎn)項目中包含不同類型房地產(chǎn)應(yīng)如何計算土地增值稅的問題

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條的規(guī)定，對同一清算單位的房地產(chǎn)項目中同時包含普通住房和非普通住房的，應(yīng)該分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報土地增值稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房增值額、增值率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時，應(yīng)分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。普通住房的增值額未超過扣除項目金額百分之二十的，免征土地增值稅。

瓊地稅發(fā)[2009]187號：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 發(fā)文日期：2009-12-23

五、普通住宅的征免稅問題

　　納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目，由多棟單體建筑組成，有的單體建筑屬普通住宅，有的屬其他商品房的，包括商住樓、綜合樓等，單體建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額計算土地增值稅。不分別核算增值額的，其建造的普通住宅不得適用“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十免征土地增值稅”的規(guī)定。

　　納稅人對普通住宅和其他商品房未分別進(jìn)行財務(wù)核算的，可根據(jù)平均成本分?jǐn)偡ǚ謩e核算普通住宅和其他商品房的土地增值額，即根據(jù)平均每平方米建筑面積的扣除項目金額乘以相應(yīng)的房產(chǎn)建筑面積，分別確定普通住宅和其他商品房的扣除項目金額分別計算土地增值稅。

瓊地稅函[2007]356號：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知 發(fā)文時間： 2007-12-11

更多資訊關(guān)注EverPro安拓咨詢：

我們是為企業(yè)經(jīng)理人提供專業(yè)服務(wù)和交流的一個共享平臺;旗下二塊業(yè)務(wù)：并購菁英匯，法務(wù)圈。

我們借助于高端化、專業(yè)化的市場活動，為各企業(yè)提供最新的戰(zhàn)略資訊與交流平臺。并且充分享受到同行之間或者潛在客戶間的商機(jī)，以此促進(jìn)各自相互間的進(jìn)一步合作。

我們憑借專業(yè)的課程和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為大多數(shù)世界500強(qiáng)以及國內(nèi)知名企業(yè)獨(dú)立操作內(nèi)部培訓(xùn)和定向部門指導(dǎo)。

我們注重實踐！分享最新行業(yè)動態(tài)！分享專業(yè)知識！搭建您的專業(yè)人脈圈。