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從新加坡經(jīng)驗(yàn)看如何讓年輕人住得起房

 掃地僧一一 2017-02-15



對(duì)于這些沒有財(cái)富積累的年輕人而言,如何解決住房問題呢?新加坡提供了成功經(jīng)驗(yàn)。


圖為新加坡政府為百姓建造的廉價(jià)住房“組屋”


作者:林雙林


2017年春季招聘會(huì)正在如火如荼地進(jìn)行中,很多人經(jīng)過激烈競爭終于得到一份滿意的工作,卻發(fā)現(xiàn)由于起薪低,奮斗數(shù)十年未必能在城市里買得起房。對(duì)于剛剛就業(yè)的年輕人而言,更是如此。這在其他國家也是較為普遍的現(xiàn)象。對(duì)于這些沒有財(cái)富積累的年輕人而言,如何解決住房問題呢?


北大國家發(fā)展研究院林雙林教授為我們介紹了新加坡“居者有其屋”的成功經(jīng)驗(yàn)。


新加坡1965年獨(dú)立,經(jīng)過僅僅50多年的努力,已從一個(gè)貧窮落后的國家,變成繁榮富強(qiáng)的國家。盡管規(guī)模較小,但新加坡公共基礎(chǔ)設(shè)施完備,人民堪稱安居樂業(yè),新加坡解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國有何啟示呢?


新加坡逐步實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”


上世紀(jì)60年代,新加坡政府開始著手解決居民的住房問題。新加坡政府購買了全國80%的土地。這種購買是按政府規(guī)劃、開發(fā)之前當(dāng)?shù)赝恋氐膬r(jià)格來購買,而不是開發(fā)以后被推高的價(jià)格,這樣就節(jié)約了政府財(cái)政開支。而且,政府拿了土地之后就開始做100年的城市規(guī)劃。


新加坡政府為百姓建造的廉價(jià)住房,叫“組屋”。他們以價(jià)格低廉的土地為基礎(chǔ),為百姓建造房屋。因?yàn)橥恋乇阋耍績r(jià)也低,政府就把這種廉價(jià)房子賣給老百姓,購買面積由家庭人口多少?zèng)Q定,所在地區(qū)不同,房價(jià)也不同。


目前,新加坡一套房的房價(jià)大約在家庭年收入的4到5倍,為了讓居民擁有居所,國家對(duì)購房者予以補(bǔ)助。據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局住宅和發(fā)展委員會(huì)測算,2015年兩居室房子的價(jià)格在30萬新元(1新元約合5元人民幣)左右,三居室在45萬新元左右,四居室在60萬新元左右。這是“組屋”再出售的價(jià)格,比政府最初賣給居民的價(jià)格高。


大部分的新加坡居民住在政府提供的“組屋”里,“組屋”5年內(nèi)不可在市場出售,但可以退還給政府。而且,“組屋”的設(shè)計(jì)合理,樓道寬敞,一般都有敞開的公共空間。“組屋”的質(zhì)量由政府嚴(yán)格把關(guān),政府會(huì)采用公開市場招標(biāo),通過競爭,由私人開發(fā)商來修建。新加坡政府甚至曾發(fā)現(xiàn)一座樓有一處問題,便要求開發(fā)商將整座樓重建。


新加坡居民買了“組屋”后分期付款,房款來自個(gè)人積累的公積金——雇員和雇主基于雇員工資數(shù)按比例向政府繳納公積金,用于雇員住房、教育、醫(yī)療和養(yǎng)老。“組屋”在購買5年之后可以出售,但政府將按照市場商品房價(jià)格征稅,以作為政府當(dāng)年對(duì)屋主補(bǔ)助的回報(bào)。


解決住房難題需要足夠的資金,那新加坡的財(cái)源是怎么解決的呢?除了稅收,新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司,其100%股權(quán)歸財(cái)政部擁有——該公司投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、海皇航運(yùn)、新加坡電力等大企業(yè),自1974年成立以來該公司年回報(bào)率為16%左右,給國家創(chuàng)造了財(cái)政收入,從而降低稅收,不用搞“土地財(cái)政”。


如何從住房上防止代際間財(cái)富分化加?。?/span>


我國居民住房市場存在著一些突出問題,比如,一些地方政府的土地財(cái)政推高住房價(jià)格;大量資金涌向房地產(chǎn);“爛尾樓”大量出現(xiàn);用制造泡沫的方式去庫存,致使房價(jià)不斷高漲等。


相形之下,新加坡雖然是小國,但中國與它不無相似之處,如政府對(duì)土地支配權(quán)大,城市人口密度大,等等。


新加坡解決住房問題的實(shí)踐,對(duì)我國還是有一些啟示。


制定長遠(yuǎn)的地方發(fā)展規(guī)劃,提高建筑質(zhì)量。我國正在推進(jìn)城市化,但是一些地方是一任領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)規(guī)劃,今天建了明天拆。有的地區(qū),在遠(yuǎn)郊建幾座住宅樓,沒有任何配套設(shè)施。還有的地區(qū)搞攤大餅式發(fā)展,城市里缺少綠地、樹木、公園,住宅建筑和基礎(chǔ)設(shè)施還粗制濫造。


因此,我們的地方政府要像新加坡政府那樣,盡早、盡量長遠(yuǎn)地作好城市規(guī)劃,而且要重視建筑質(zhì)量。


減少對(duì)土地財(cái)政的依賴,開創(chuàng)財(cái)政收入的新途徑。土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)是一些地方政府把住房這種必需品當(dāng)成奢侈品,再向購房者征收巨額稅收,這顯然不合適。多年來,很多地方政府往往既沒有足夠稅源也沒有自由發(fā)債的權(quán)利,想進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),只有搞土地財(cái)政。


因此,應(yīng)該允許地方政府開拓新稅源,征收有利于發(fā)展或有利于再分配的稅收,如財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅等。當(dāng)前房價(jià)高漲,就是推出個(gè)人房產(chǎn)稅的好時(shí)機(jī)。而且,地方政府也可以學(xué)習(xí)新加坡,轉(zhuǎn)變國有資本的經(jīng)營方式,甚至由直接控制生產(chǎn)轉(zhuǎn)為成立投資公司,投資營利的企業(yè),獲取資本回報(bào),以增加財(cái)政收入。


增加經(jīng)濟(jì)適用房,保證居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化,人的城市化主要是住房城市化,在哪個(gè)城市里住下來了,就應(yīng)該是哪個(gè)城市的居民。我們的經(jīng)濟(jì)適用房類似于新加坡的組屋,然而獲得這類房子的條件太嚴(yán),應(yīng)該適當(dāng)放松條件,讓更多人受益。另外,經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也要合理。各地方政府應(yīng)該因地制宜,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給,使其惠及大眾。


政府對(duì)年輕人提供住房補(bǔ)助,防止代際間財(cái)富分化加劇。與城市中老年人相比,年輕人相對(duì)貧困是普遍現(xiàn)象,這在發(fā)達(dá)國家也是如此,應(yīng)該引起警覺。現(xiàn)在,城里的老年人往往有價(jià)格昂貴的房子,還有高額退休金。但年輕人往往起薪低,奮斗數(shù)十年可能都很難買得起房子。應(yīng)該像新加坡政府一樣,對(duì)年輕人購房提供一定補(bǔ)助,可以直接補(bǔ)助,也可以把房貸利息從可稅收入里扣除。


豐富個(gè)人投資選擇。比如,將居民投資注意力從房產(chǎn)上轉(zhuǎn)移出來,增加市場上房屋的供給等。(作者為北大國家發(fā)展研究院教授、中國公共財(cái)政研究中心主任)



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