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存量時代商業(yè)地產(chǎn)證券化的機遇

 張成的文摘 2017-02-05
摘 要

如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本?資產(chǎn)證券化正是未來可探索的重要途徑之一。信托公司應(yīng)抓住這一機遇,積極創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),在未來商業(yè)物業(yè)證券化盛宴中占據(jù)重要地位。

作者 | 劉曉婷、曲曉燕

來源 | 中融研究(zhongrongyanjiu)


限購、限貸……10月以來,住宅市場勁吹“調(diào)控風(fēng)”。

作為房地產(chǎn)市場另一重要領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn),

現(xiàn)在風(fēng)正往哪一個方向吹?

摘要


  • 數(shù)據(jù)顯示,截至2016年9月,全國商品房待售面積7億平方米,其中商業(yè)地產(chǎn)待售面積2.8億平方米,占庫存總量的35.7%,商業(yè)地產(chǎn)庫存高企,進入存量時代。

  • 盡管近年來房企不斷拓展融資渠道,積極探索多樣化的融資方式,但整體而言,以往以間接融資為主的局面并沒有改變。

  • 同時,信托、美元債、IPO及定增,基本上關(guān)注的都是新增的地產(chǎn)項目,而忽略了國內(nèi)過剩的存量地產(chǎn),特別是那些大部分非直接出售、而需要通過長期持有運營的商業(yè)地產(chǎn)。

  • 如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本?資產(chǎn)證券化正是未來可探索的重要途徑之一。信托公司應(yīng)抓住這一機遇,積極創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),在未來商業(yè)物業(yè)證券化盛宴中占據(jù)重要地位。

傳統(tǒng)融資:間接融資、增量融資
1

當前,國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商在融資方式上,主要以銀行貸款為主,不少商業(yè)地產(chǎn)項目銀行貸款高達70-80%。

但近年來,一方面,受 “央行文件” 影響,房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制,開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”,房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行的信貸受到一定制約;另一方面,長期以來這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式,導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險較為集中在銀行系統(tǒng)。

因此,改變這種單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已迫在眉睫。



不少房企紛紛在銀行貸款之外,拓展其他融資渠道。概括起來,除銀行貸款外,房企的其他融資渠道包括:

  • 權(quán)益融資(IPO和定增)

  • 海外融資(主要為美元債)

  • 非標融資(信托計劃)

  • 債券融資(公司債)

  • 其他

然而,整體而言,這種多元化的融資方式并沒有改變房企以間接融資為主的局面。另一方面,這些融資方式,包括信托、美元債、IPO及定增,基本上關(guān)注的都是新增的地產(chǎn)項目,而忽略了國內(nèi)過剩的存量地產(chǎn),特別是那些大部分非直接出售、而需要通過長期持有運營的商業(yè)地產(chǎn)。

存量時代:證券化是未來的主要路徑
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面對商業(yè)地產(chǎn)龐大的存量,以及融資渠道有限的局面,如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本成為行業(yè)亟待解決的難題。資產(chǎn)證券化正是未來可探索的重要途徑之一。


(一)通過資產(chǎn)支持融資方式,地產(chǎn)商將改變原有的融資結(jié)構(gòu),重塑其商業(yè)模式

傳統(tǒng)的方式是資產(chǎn)負債表右側(cè)的融資方式,基于公司自身的信用。但是實際上隨著資產(chǎn)負債表沉重之后,其他的一些資產(chǎn)是有條件也有必要去盤活的,包括應(yīng)收賬款、遠期收入,還有投資物業(yè)本身的流動性釋放。涉及到商業(yè)物業(yè)有兩個重要的方向:

  • 其一是CMBS,這是債券證券化的一個重要方向

  • 其二是是權(quán)益型證券化,可以真正讓資產(chǎn)可以周轉(zhuǎn)起來

總之,資產(chǎn)證券化的發(fā)展將徹底改變房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)模型。合理利用這個金融工具將形成穩(wěn)定的循環(huán)發(fā)展模式,是未來行業(yè)發(fā)展的重要方向。

資料來源:高和資本周以升演講內(nèi)容,中融信托創(chuàng)新研發(fā)部


(二)證券化還能保持物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性,進而提升物業(yè)管理水平

相比住宅地產(chǎn),后期的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)尤為重要,其收益主要依賴于持續(xù)性的租金收入。這種特征決定了商業(yè)地產(chǎn)必須委托專業(yè)的管理團隊進行統(tǒng)一經(jīng)營,才能確保整體綜合效益不斷提升。而與此相矛盾的是,迫于資金回籠的壓力,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商當前的退出方式還是以散售為主,如無統(tǒng)一管理,極易造成經(jīng)營混亂。

通過資產(chǎn)證券化運作,可以有效解決資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性的矛盾。在統(tǒng)一的、專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊經(jīng)營下,證券化可保持商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性。通過提高商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)和管理水平,最大化提升商業(yè)地產(chǎn)價值。這樣,良性的資本運作使商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了專業(yè)化經(jīng)營管理和創(chuàng)造資產(chǎn)穩(wěn)健增值的可能。


(三)證券化的方式給了中小投資者參與和選擇的機會,能對商業(yè)地產(chǎn)形成有效的激勵機制

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品拓展了大眾投資者的投資渠道,給中小投資者投資優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)物業(yè)提供了機會。以往投資商業(yè)地產(chǎn),投資者主要以直接購買物業(yè)資產(chǎn)為主,但由于所需資金量較大,中小投資者很難進入。

通過資產(chǎn)證券化,大量中小投資者可間接持有商業(yè)地產(chǎn)份額,從而分享商業(yè)地產(chǎn)帶來的租金回報和增值收益,并且流動性、變現(xiàn)能力比直接的物業(yè)轉(zhuǎn)讓更好。尤其是公開上市的REITs產(chǎn)品,由于其基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資回報、運管管理相當透明,大眾投資者很容易從中選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)和優(yōu)秀的資產(chǎn)管理公司。這無形中激勵了商業(yè)地產(chǎn)管理者采取更為有效的資產(chǎn)運營策略并提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)來提升商業(yè)地產(chǎn)價值。


信托公司的機遇

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信托公司的機遇:挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、做好資產(chǎn)管理

從美國市場來看,商業(yè)物業(yè)的融資市場已經(jīng)三分天下,商業(yè)貸款、CMBS和REITs各占一席,其中后兩者加起來有近2萬億美元的規(guī)模,證券化在商業(yè)地產(chǎn)融資中占據(jù)了統(tǒng)治性地位。

反觀國內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)的融資中絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款,近幾年盡管在資產(chǎn)證券化方面有所探索,但規(guī)模還遠遠不夠,與成熟市場相比,還有很大的發(fā)展空間。

(一)積極尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

國內(nèi)并不缺優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn),有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,僅北京、上海、廣州、深圳的甲級5A寫字樓,就有2500萬平方米,價值1.2萬億。一線城市可供資產(chǎn)證券化的商業(yè)地產(chǎn)更是高達3萬億以上。與此同時,這些資產(chǎn)的收益率也相當可觀。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計,北京、上海、深圳甲級寫字樓的實際收益率遠遠高于香港和東京。因此,信托公司應(yīng)抓住這一機遇,積極創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),在未來商業(yè)物業(yè)證券化盛宴中占據(jù)重要地位。


(二)重點關(guān)注一線城市,特別是核心地段物業(yè)的升級改造

一線城市由于較高的人口聚集效應(yīng),且新增供應(yīng)量較少,未來投資回報較大。從基礎(chǔ)資產(chǎn)類別來看,相較于購物中心、酒店等資產(chǎn),寫字樓和物流等由于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流,是更適合證券化的資產(chǎn)。 

此外,考慮到商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展過程中,存在著產(chǎn)品供給與市場需求錯位的問題。在投資項目的選擇上,可重點尋求那些有潛在價值提升的物業(yè),比如舊樓的升級改造、核心地段經(jīng)營不良的商業(yè)重新定位為辦公、經(jīng)營不善的酒店/或酒店式公寓改造為辦公/公寓等機會。

信托公司可通過收購這些不符合市場需求的低效物業(yè)資產(chǎn),對物業(yè)進行重新設(shè)計和改造,待物業(yè)價值提升后再以證券化的方式退出。


(三)參與產(chǎn)業(yè)運營,做好資產(chǎn)管理

在商業(yè)地產(chǎn)投資中,包括地產(chǎn)增值、開發(fā)增值、運營增值、退出增值,其核心在于運營增值的能力,如重新改造、定位調(diào)整、運營提升、成本優(yōu)化的各項能力。尤其是在一線城市已經(jīng)進入存量時代的大背景下,城市更新的需求激增。通過重新定位、產(chǎn)品改造尤其是租客的升級迭代,可以極大地改善經(jīng)營狀況,大幅提升經(jīng)營性現(xiàn)金流。

對信托公司來說,可積極參與產(chǎn)業(yè)的運營。通過參股等方式設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)運營公司,在寫字樓裝修改造、價值提升等方面尋找機會。


信澤金第G489期FTC課程

201612月24-25日 · 上海【報名熱線:劉真真 18701628014】

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金及房地產(chǎn)

不良資產(chǎn)處置的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實戰(zhàn)培訓(xùn)


參 考 提 綱

第一部分 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs創(chuàng)新模式、核心要點及典型實踐運用案例解析

主講嘉賓:知名金融資管機構(gòu)的REITs事業(yè)部總經(jīng)理,擁有上百億規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)與REITs投資管理經(jīng)驗,房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的資深實戰(zhàn)專家(3小時)

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)資證券化中不同基礎(chǔ)資產(chǎn)的架構(gòu)設(shè)計及操作要點

主講嘉賓:知名信托公司房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)資深專業(yè)人士(1.5小時)

【對接交流會】房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金及房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實戰(zhàn)培訓(xùn)

(12月24日下午16:30-17:30)

第三部分 購房尾款(按揭)資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新實務(wù)操作及案例分析

主講嘉賓:知名基金子公司的業(yè)務(wù)團隊負責人,國內(nèi)首單購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新團隊主力(1.5小時)

第四部分 有限合伙在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金中的創(chuàng)新運用、實操要點及案例詳解

主講嘉賓:知名信托公司房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)團隊負責人(3小時)

第五部分 房地產(chǎn)項目中的不良資產(chǎn)規(guī)避及房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置實務(wù)及典型案例解析

主講嘉賓:知名金融資產(chǎn)管理公司業(yè)務(wù)負責人、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置實戰(zhàn)專家 (3小時)

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