我們?cè)谏衔囊呀?jīng)提到了，西安房地產(chǎn)存在的問(wèn)題都是顯性的問(wèn)題，這也是為什么很多人在了解情況之后舉棋不定的原因，但是投資西安房地產(chǎn)一定要站在中國(guó)房?jī)r(jià)的基本面和西安在同等城市維度下來(lái)看。

目前中國(guó)的銀根和貨幣放水的基本面不會(huì)轉(zhuǎn)變，國(guó)稅總局關(guān)于契稅的政策沒(méi)有改變的跡象也不會(huì)下放權(quán)力給地方政府，所以因城施政只能達(dá)調(diào)控城市房?jī)r(jià)進(jìn)入盤(pán)整期，但是在資金漫灌的現(xiàn)實(shí)下，西安是待漲城市。

在西安我們還沒(méi)有看到炒房團(tuán)，但是在每一個(gè)銷(xiāo)售中心都有8組客戶(hù)左右，這樣的情形，你還是能隱隱的感覺(jué)到不安的躁動(dòng)浸淫在空氣里。

上漲的勢(shì)頭正在逼近，這是最直觀的感受。

所以，如果你想趁著西安的房?jī)r(jià)還沒(méi)有漲起來(lái)，進(jìn)行短線的純投資，該如何選擇區(qū)域和樓盤(pán)？米宅米宅西安小分隊(duì)帶來(lái)從一線調(diào)研的報(bào)告。

簡(jiǎn)單描述一下，西安08年之前的主要發(fā)展方向是西南的高新區(qū)（也叫高新一期），08年之后受市政府北遷的引導(dǎo)開(kāi)始發(fā)力偏東北方向的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(新市政府片區(qū)），與此同時(shí)東南方向的曲江一期和城東方向的浐灞一期也是發(fā)展區(qū)域。

目前新市政府片區(qū)發(fā)展?jié)u趨飽和已越過(guò)未央大道，沿太華路形成目前比較活躍的大明宮板塊；浐灞一期主要沿地鐵一號(hào)線發(fā)展，目前浐灞二期主要沿三號(hào)線同時(shí)與大明宮板塊對(duì)接；高新區(qū)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和名校林立，目前仍然擁有絕對(duì)的地緣優(yōu)勢(shì)和人口紅利；曲江二期區(qū)域配套匱乏以及曲江一期的遺留的泡沫問(wèn)題，發(fā)展勢(shì)頭一般，但未來(lái)有空間。

總的來(lái)說(shuō)，西安南和北的城市風(fēng)貌差別很大。

北區(qū)：特別是新市政府所在區(qū)域，目前的現(xiàn)狀是路寬景美、市政配套齊全，商業(yè)中心逐漸成型，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)片區(qū)和開(kāi)發(fā)量太大，這個(gè)區(qū)域是西安空置率最高的一個(gè)區(qū)域。目前二手房?jī)r(jià)格價(jià)格跨度比較大，從6000元/㎡到10000多不等，這和這個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)模式有關(guān)，前期都是政府機(jī)關(guān)先搬過(guò)去，隨后品牌開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，帶進(jìn)來(lái)好產(chǎn)品，但是整個(gè)區(qū)域內(nèi)以高層小區(qū)為主，整體容積率偏高。目前新房的售價(jià)處在西安房?jī)r(jià)的均價(jià)之上。

南區(qū)：主要有兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是西安的高新區(qū)，目前開(kāi)發(fā)到高新二區(qū)，偏西南的方向。

高新區(qū)的核心區(qū)是西安發(fā)展最成熟、人口最稠密、教育資源最強(qiáng)的區(qū)域。以商務(wù)為主，住宅基本處在區(qū)域的外圍，其中普通住宅均價(jià)8000元/㎡，也是高于西安整體房?jī)r(jià)均價(jià)。

這個(gè)區(qū)域適合教育移民，西安五大名校基本集中在這個(gè)區(qū)域。

我們?cè)賮?lái)看高新二期，從區(qū)域來(lái)看偏西南，以住宅為主，所以在售樓盤(pán)眾多，普通住宅均價(jià)集中在7000-8000元/㎡，對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法是，建議選擇相對(duì)成熟的區(qū)域，公寓和小戶(hù)型若長(zhǎng)期持有出租投資價(jià)值更大。

在這里要插一句，高新區(qū)最大的問(wèn)題是交通擁堵，西安市政府顯然是想把南邊的人往北邊引導(dǎo)，所以整個(gè)高新區(qū)除了規(guī)劃中的6號(hào)線以外，沒(méi)有其它的地鐵線路，而北區(qū)除了已開(kāi)通貫穿東西的一號(hào)線，已開(kāi)通的二號(hào)線和試運(yùn)行的三號(hào)線，還有18年開(kāi)通的四號(hào)線，所以北區(qū)就是市政府著重引導(dǎo)和發(fā)展的區(qū)域，無(wú)奈西安人的地緣情節(jié)太嚴(yán)重，北區(qū)不太被認(rèn)可，而高新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入太成功，導(dǎo)致人口密集，另外南區(qū)還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是高校林立，就好像鄭州的大北區(qū)一樣，很多人在這里上學(xué)、租房、工作買(mǎi)房當(dāng)然不愿意往北去。但是隨著北區(qū)地鐵的開(kāi)通，各種配套的進(jìn)一步成熟，人口的逐漸入住，這種現(xiàn)狀也逐漸在變化。

再來(lái)看浐灞片區(qū)，浐灞片區(qū)也是分為兩期，其中一期主要是沿線地鐵一號(hào)線，從區(qū)位上來(lái)看屬于西安東，主要以偏剛需的樓盤(pán)為主均價(jià)6000元/㎡，這個(gè)區(qū)域并不是城市發(fā)展的方向，雖然有浐灞的概念，但終究沒(méi)有成氣候。

目前浐灞已經(jīng)發(fā)展到?jīng)哄倍?，從區(qū)位上看屬于西安的西北部，距離浐灞濕地公園和自貿(mào)區(qū)更近，最主要的是它在地理位置上屬于北區(qū)，有城市向北的發(fā)展動(dòng)力，這個(gè)區(qū)域目前的產(chǎn)品以改善為主，保利、龍湖均有洋房產(chǎn)品在售，因?yàn)閰^(qū)域不成熟和起步晚，高層均價(jià)6000-7000元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)集中在8000元/㎡。

目前這個(gè)區(qū)域有已通的2號(hào)線和試運(yùn)行的3號(hào)線。

大明宮板塊，與浐灞二期西邊無(wú)縫對(duì)接，這也是目前西安市場(chǎng)最活躍的區(qū)域之一。

原因如下：這個(gè)區(qū)域是西北部新市政府所在區(qū)域自然外延區(qū)域，在地理位置上屬于正北區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、交通都已經(jīng)成規(guī)模，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)也在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，已通車(chē)的2號(hào)線和18年通車(chē)的4號(hào)線都在這個(gè)區(qū)域。目前均價(jià)集中7200元/㎡左右，以剛需，剛改產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)大牌開(kāi)發(fā)商云集，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯。

現(xiàn)在剩下最后一個(gè)區(qū)域，就是曲江新區(qū)，曲江新區(qū)從區(qū)位上位于西安城市的東南部。分兩期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)到曲江二期，一期已經(jīng)無(wú)地開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品以改善和終極置業(yè)為主，是西安公認(rèn)的富人區(qū)。但是因?yàn)榍捌诒魂儽比顺捶孔优菽瓏?yán)重，現(xiàn)狀是基礎(chǔ)配套欠缺，特別是商業(yè)，二手房有價(jià)無(wú)市。曲江一期最大的優(yōu)勢(shì)就是自然環(huán)境、人文環(huán)境是獨(dú)一無(wú)二的，有湖有山，有雁塔的人文景觀。

曲江二期從地理位置上可以看到驪山，這個(gè)區(qū)域從2012年開(kāi)始目前來(lái)看還處在起步階段，配套幾乎為零，利好是18年通車(chē)的4號(hào)地鐵線，對(duì)于這個(gè)區(qū)域建議選擇地鐵盤(pán)，均價(jià)7000元/㎡（不帶裝修）左右。

分析完西安的各個(gè)區(qū)域，我們基本可以確定三個(gè)區(qū)域待選：

首先，房?jī)r(jià)上漲是有周期，我們要找到那些可以對(duì)抗周期的樓盤(pán)，所以要以長(zhǎng)線的思維去投資房地產(chǎn)，去尋找更有價(jià)值的房子。 

▼同地段不同地產(chǎn)商該如何選？

在純投資的主導(dǎo)下，投資不一定要選品牌最好的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槠放剖呛芨行缘?，其?shí)判斷一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值最好的方式就是就是以往二手房的價(jià)格以及開(kāi)發(fā)商在這個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃（也可以叫儲(chǔ)備項(xiàng)目）。你不用擔(dān)心你選擇的開(kāi)發(fā)商品牌不夠大，如果你能想到這一點(diǎn)，說(shuō)明你是聰明的，總有傻子會(huì)來(lái)接盤(pán)的。

比如大明宮板塊的金科·天籟城和萬(wàn)科·天域名城。二者相比，萬(wàn)科的品牌明顯大于金科，但是萬(wàn)科的這個(gè)項(xiàng)目是收購(gòu)項(xiàng)目，僅有項(xiàng)目名稱(chēng)“萬(wàn)科”兩個(gè)字是萬(wàn)科的，從產(chǎn)品到服務(wù)都不是萬(wàn)科的，單純這一點(diǎn)這兩盤(pán)相比，肯定是選金科。但是還有另外一個(gè)原因，這是金科在西安豎品牌的項(xiàng)目，因此無(wú)論從產(chǎn)品還是物業(yè)都是有保障的。最后一個(gè)原因就是因?yàn)榻鹂频钠放葡鄬?duì)弱于萬(wàn)科，但二者是對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，因此在價(jià)格上金科一定會(huì)有優(yōu)勢(shì)的。

▼純投資的選房標(biāo)準(zhǔn)與兼顧自住最大的區(qū)別？

自住是以自己為中心，但是投資是換位思考，以多數(shù)人為思考原點(diǎn)。比如大明宮板塊，多數(shù)人選擇這個(gè)區(qū)域置業(yè)，是剛需或剛改。因此，地鐵和商業(yè)是必不可少的。參照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，地鐵口、緊鄰萬(wàn)達(dá)，剛需小三房或兩房一定是首選。若你非要在這個(gè)區(qū)域選擇改善類(lèi)產(chǎn)品投資，那么將來(lái)你一定會(huì)面臨單價(jià)低、收益低、出手周期長(zhǎng)、出租難的問(wèn)題。

▼要買(mǎi)物業(yè)服務(wù)更好的樓盤(pán)

按照未來(lái)的走勢(shì)，物業(yè)管理直接影響房子升值的潛力，物業(yè)服務(wù)好的樓盤(pán)相對(duì)保值增值會(huì)更有保障，當(dāng)然物業(yè)服務(wù)水平在一定程度上與物業(yè)費(fèi)高低是成正比的，也就是相同物業(yè)形態(tài)下，一般物業(yè)服務(wù)好的相對(duì)物業(yè)費(fèi)會(huì)更高一些。我們也建議大家不要心疼那一點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，那都是小錢(qián)。

在看浐灞二期片區(qū)內(nèi)保利洋房和龍湖洋房的時(shí)候，雖然從產(chǎn)品上看一定是選擇龍湖的洋房，但還有一個(gè)小原因就是龍湖物業(yè)服務(wù)的口碑很好，當(dāng)然物業(yè)費(fèi)也相對(duì)高些。因?yàn)檠蠓客顿Y是一項(xiàng)長(zhǎng)線投資，所以物業(yè)服務(wù)更重要。

最后，我想多說(shuō)一句，炒房暴富是個(gè)偽命題。暴富的永遠(yuǎn)是一小撮人，從你買(mǎi)房到三年之后可以轉(zhuǎn)手，年收益在百分之十五就已經(jīng)是非常不錯(cuò)的投資了。那我們?yōu)槭裁催€要去買(mǎi)房投資呢？因?yàn)槲覀兛梢酝顿Y的渠道太少了，所以買(mǎi)房其實(shí)時(shí)被逼無(wú)奈的選擇，更多的你要考慮的是通過(guò)買(mǎi)房子實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值，而不是期待炒房暴富。

如果你有這個(gè)心態(tài)的話(huà)，就去西安看看吧。