昆明市五華區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2015）五法民二初字第916號(hào)

原告：朱智全，男，1985年12月5日出生，漢族。

原告：張嚴(yán)心，女，1986年7月19日出生，漢族。

倆原告的委托代理人：李國(guó)祥，云南卓承律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

被告：昆明市國(guó)福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司。

住所：昆明市五華區(qū)龍泉鎮(zhèn)上莊村131號(hào)右營(yíng)第一股份合作社綜合樓2樓206號(hào)。

法定代表人：蔡福林。

委托代理人：王強(qiáng)、賈充昆，云南天外天律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

原告朱智全、張嚴(yán)心訴被告昆明市國(guó)福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員貓莉適用簡(jiǎn)易程序于2015年11月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。倆原告的委托代理人李國(guó)祥、被告的委托代理人賈充昆到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱智全、張嚴(yán)心訴稱：2014年8月8日我們與被告簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，約定我們以767078元向被告購(gòu)買昆明市國(guó)福現(xiàn)代城茉莉苑X幢X號(hào)房屋，被告應(yīng)于2014年12月31日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格并符合本合同約定的該商品房交付給我們；被告如未按合同約定的時(shí)間交房，自合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止180天內(nèi)，被告按每天10元支付違約金，合同繼續(xù)履行，逾期180天后，被告按20元乘以逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行。2015年9月我們接到被告的電話交房通知。而茉莉苑的現(xiàn)狀是到處是土堆，沒(méi)有可通行的路，沒(méi)有綠化，亂七八糟，閑人勿靠近的警示牌還在。售樓部工作人員告知僅是水電基本兩通，網(wǎng)線、電話線、天然氣管道均不通，電梯也不正常?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后出具驗(yàn)收合格備案登記文件，才是法律法規(guī)規(guī)定的驗(yàn)收合格房屋的標(biāo)準(zhǔn)，才能通知業(yè)主接房。被告沒(méi)有按上述法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行驗(yàn)收就通知業(yè)主接房。被告未按法律法規(guī)規(guī)定、合同約定交房致使我們沒(méi)有如期對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我們認(rèn)為合同約定的違約金過(guò)低，我們請(qǐng)求增加，按每月1700元計(jì)。我們要求被告提供縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門對(duì)涉及公共安全內(nèi)容組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收的備案登記文件。為維護(hù)我們的合法權(quán)益，因此提起訴訟，請(qǐng)求：一、判令被告限期按法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交付原告昆明市國(guó)福現(xiàn)代城茉莉苑X幢X號(hào)房屋。二、判令被告支付原告自2015年1月1日至標(biāo)準(zhǔn)交房時(shí)止的違約金，按每月1700元計(jì)。

被告昆明市國(guó)福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司辯稱：合同約定交房條件為經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格。2015年7月16日我公司取得竣工驗(yàn)收證明書。2015年6月19日我公司通知業(yè)主于7月30日起接房，我公司已履行了合同義務(wù)。因政府規(guī)劃調(diào)整及相關(guān)需要，相關(guān)部門要求我公司對(duì)茉莉苑小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行更改并要求改造道路，致使我公司停工數(shù)月。政府及相關(guān)部門發(fā)出關(guān)于中、高考考試期間和南博會(huì)舉行期間停工通知及施工中停水停電通知，致使我公司停工40多天。交警部門于2014年4月1日至6月30日、2014年11月15日至2015年6月的交通管制行為，直接影響施工進(jìn)度。在2012年至2015年建設(shè)期間，昆明基準(zhǔn)氣候日雨量大于20毫米的天氣達(dá)60多天，我公司為保證商品房質(zhì)量及安全施工，停工60多天。綜上，我公司在合同約定交房時(shí)間的基礎(chǔ)上順延交房150天，我公司愿意按合同約定的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2015年6月1日起的違約金。

經(jīng)審理本院依法確認(rèn)以下法律事實(shí)：倆原告系夫妻關(guān)系。2014年8月8日倆原告與被告簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定倆原告以767078元向被告購(gòu)買本案訟爭(zhēng)房昆明市國(guó)?，F(xiàn)代城茉莉苑X幢X號(hào)（建筑面積120.99平方米），首付497078元，余款貸款支付；被告應(yīng)于2014年12月31日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格并符合本合同約定的該商品房交付倆原告；被告如未按合同約定的時(shí)間交房，自合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止180天內(nèi)，被告按每天10元支付倆原告違約金，合同繼續(xù)履行，逾期180天后，被告按20元乘以逾期天數(shù)支付倆原告違約金，合同繼續(xù)履行；該商品房經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格后，被告應(yīng)當(dāng)以報(bào)紙公告的形式通知倆原告辦理交接手續(xù)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定《商品房購(gòu)銷合同》中“建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格”是指單體建筑物經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四個(gè)單位及被告共同驗(yàn)收合格，即視為已具備交付條件；鑒于本合同簽署時(shí)，所涉房屋為在建工程，不可抗力、政府行為或不可歸責(zé)于雙方的事由等因素均可能會(huì)對(duì)交付期限、設(shè)計(jì)施工等事宜產(chǎn)生一定影響，如被告需要按相關(guān)法律規(guī)定告知倆原告該類重大變更情況的，被告可按報(bào)紙公告形式通知倆原告，上述因素產(chǎn)生交接房屋的期限、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長(zhǎng)的，上述時(shí)間應(yīng)當(dāng)扣除順延。倆原告遂支付了被告購(gòu)房款。2014年12月22日被告在《生活新報(bào)》刊登的《國(guó)?，F(xiàn)代城·茉莉苑延遲交房公告》載明茉莉苑原定交房時(shí)間延期，暫定順延至2015年6月30日前交房。被告發(fā)出的《致茉莉苑業(yè)主的承諾書》載明茉莉苑延期交房，其保證在2015年6月30日前交房；若在2015年6月30日前未能交房，商鋪及住宅從2015年7月1日起按每天每戶50元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償直至登報(bào)公告交房時(shí)間為止。2015年6月19日被告在《春城晚報(bào)》刊登的《國(guó)?，F(xiàn)代城·茉莉苑交房公告》載明其將于2015年7月30日起正式辦理交房事宜。2015年6月26日原告收到被告發(fā)出的入伙通知單，通知原告辦理入住手續(xù)時(shí)間為2015年8月6日。2015年8月20日被告收到原告發(fā)出的拒絕接房通知。另，國(guó)福現(xiàn)代城茉莉苑工程竣工驗(yàn)收證明書載明竣工日期2015年7月16日，驗(yàn)收結(jié)論為合格，有建設(shè)單位即被告、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的簽章。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示一致的結(jié)果，不違反我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和社會(huì)公共利益，依法成立并生效。雙方應(yīng)全面、善意地履行合同義務(wù)。合同約定被告應(yīng)于2014年12月31日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格并符合本合同約定的該商品房交付給倆原告。被告抗辯的規(guī)劃設(shè)計(jì)更改、中高考和南博會(huì)期間停工、施工中停水停電、交通管制、下雨天氣等不屬于免除逾期交房違約責(zé)任的法定事由，故本院對(duì)被告抗辯交房時(shí)間順延150天不予采納。補(bǔ)充協(xié)議約定《商品房購(gòu)銷合同》中“建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格”是指單體建筑物經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四個(gè)單位及被告共同驗(yàn)收合格，即視為已具備交付條件。國(guó)?，F(xiàn)代城茉莉苑工程竣工驗(yàn)收證明書內(nèi)容表明2015年7月16日茉莉苑已具備交付條件。且被告在《春城晚報(bào)》刊登的《國(guó)?，F(xiàn)代城·茉莉苑交房公告》載明其將于2015年7月30日起正式辦理交房事宜。且被告已通知原告于2015年8月6日辦理交房手續(xù)。故除逾期交房外，被告已按約履行了通知原告接房的合同義務(wù)。相關(guān)法律法規(guī)雖明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后須經(jīng)有關(guān)行政主管部門對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，但從性質(zhì)上講屬于管理性法律規(guī)范，若違反，并不必然導(dǎo)致當(dāng)事人履行合同不符合約定或規(guī)定，而應(yīng)由相關(guān)行政主管部門根據(jù)規(guī)定予以處罰或責(zé)令限期整改等。故本院對(duì)原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。合同約定被告如未按合同約定的時(shí)間交房，自合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止180天內(nèi)，被告按每天10元支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期180天后，被告按20元乘以逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行。故被告應(yīng)支付原告2015年1月1日起至6月30日的違約金1800元。被告發(fā)出的承諾書載明其保證在2015年6月30日前交房；若在2015年6月30日前未能交房，商鋪及住宅從2015年7月1日起按每天每戶50元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償直至登報(bào)公告交房時(shí)間為止。故被告應(yīng)支付原告2015年7月1日至8月5日的違約金1750元（50元×35天）。綜上，被告應(yīng)支付原告違約金3550元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

由被告昆明市國(guó)福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告朱智全、張嚴(yán)心違約金人民幣3550元。

駁回原告朱智全、張嚴(yán)心的其它訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣225元，減半收取，由被告昆明市國(guó)福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司承擔(dān)112.50元。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級(jí)人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期間為二年。

審判員　貓　莉

二〇一五年十二月三十日

書記員　李炻佳