先來(lái)看一個(gè)買(mǎi)房實(shí)例：

市民張先生買(mǎi)了一套房子，總價(jià)300萬(wàn)，雙方簽訂買(mǎi)賣合同，A支付了100萬(wàn)首付，但在短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲30%，這時(shí)候賣家不樂(lè)意了，以原價(jià)過(guò)戶相當(dāng)于自己虧損了90萬(wàn)。所以，賣家給了張先生兩個(gè)選擇：要么加價(jià)30%，要么房子我不賣了，并賠償你20%違約金。

張先生很糾結(jié)，不買(mǎi)咽不下這口氣，以原來(lái)的價(jià)格已經(jīng)買(mǎi)不到同樣的房子了，加錢(qián)也難以接受，合同已經(jīng)簽過(guò)了，難道就是一張廢紙不成？

類似違約情況買(mǎi)房過(guò)程中很常見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣家人感覺(jué)自己吃虧，從內(nèi)心里反悔，這時(shí)候買(mǎi)家該如何維權(quán)？

一、簽了定金合同，賣家違約了

如果雙方?jīng)]有簽訂買(mǎi)賣合同，只是交了定金，那只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。

二、簽了買(mǎi)賣合同，賣家違約了

根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者違約金賠償損失等違約責(zé)任。

1、起訴要求繼續(xù)履行合同

在司法實(shí)踐中，如果買(mǎi)房需要貸款，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買(mǎi)房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強(qiáng)制執(zhí)行。如果買(mǎi)方全款買(mǎi)，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買(mǎi)方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

以下情形除外：

賣家以簽訂的是“陰陽(yáng)合同”為由，要求認(rèn)定買(mǎi)賣合同無(wú)效；

賣家以房屋是政策不允許出售的房屋類型為由，要求認(rèn)定買(mǎi)賣合同無(wú)效，比如小產(chǎn)權(quán)房、未滿3年動(dòng)遷房等等；

賣家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同并收回房屋；

房屋被查封、抵押且不可解除，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶。

2、違約金和實(shí)際損失

房屋買(mǎi)賣合同中的違約金一般會(huì)約定為房款總額的20%，但問(wèn)題是，如果房?jī)r(jià)上漲20%，主張違約金并不能彌補(bǔ)買(mǎi)方的實(shí)際損失。

根據(jù)規(guī)定：對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。所以，買(mǎi)家可要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。

所謂實(shí)際損失：

可以理解為買(mǎi)方喪失以同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)，造成買(mǎi)方的價(jià)差價(jià)損失。因此，房?jī)r(jià)的上漲金額可以作為買(mǎi)方的實(shí)際損失。

房屋漲跌損失的確定，有2種方法：

雙方協(xié)商確定；不能協(xié)商確定的，原則上可比照類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與合同成交價(jià)之間的價(jià)差，或者通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

綜上所述，如果雙方簽訂的合同真實(shí)有效，在賣家違約時(shí)，買(mǎi)家可以拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益，將賣家起訴至法院，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，或者主張房?jī)r(jià)上漲所造成的實(shí)際損失，而不是拿了違約金了事。