一区二区三区日韩精品-日韩经典一区二区三区-五月激情综合丁香婷婷-欧美精品中文字幕专区

分享

商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記的比較

 lhtqz 2016-11-23
一、我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記的性質(zhì)與效力
  由于預(yù)售商品房的買(mǎi)受人簽訂合同之后并不能當(dāng)即實(shí)際取得房屋的所有權(quán),其債權(quán)生效后到物權(quán)的實(shí)際獲得有一定的期間間隔。因此,也就增加了合同實(shí)際履行的風(fēng)險(xiǎn),尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣(mài)、多賣(mài)”,與多家買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而合同的備案登記,從制度設(shè)置上,并不具有對(duì)抗第三人的效力。在這種背景下,一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運(yùn)而生,物權(quán)法》第二十條確立了房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記:“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?!苯ㄔO(shè)部20087月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實(shí)際上就是這一規(guī)定的細(xì)化延伸。
  關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì),學(xué)界尚存在一定的爭(zhēng)議。有準(zhǔn)物權(quán)說(shuō),認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán);物權(quán)債權(quán)化說(shuō),認(rèn)為預(yù)告登記是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力,其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利;兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說(shuō),認(rèn)為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間?S.筆者認(rèn)為,事實(shí)上預(yù)告登記是對(duì)債權(quán)進(jìn)行登記,通過(guò)賦予請(qǐng)求權(quán)對(duì)抗第三人的效力來(lái)保護(hù)債權(quán)人的利益,并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對(duì)物的支配力。因此,從本質(zhì)上看,預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán),只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。
  而經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利的效力,根據(jù)民法理論和各國(guó)有關(guān)預(yù)告登記的立法,有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)效力(滿足效力)。?T根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力,對(duì)其他幾種效力未作規(guī)定。而且,根據(jù)法條的表述,并不是說(shuō),進(jìn)行預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意,不能處分改不動(dòng)產(chǎn),而是“處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則,如果預(yù)售方擅自將房屋出賣(mài)給第三人,第三人的債權(quán)仍是可以受到保護(hù)的。
  二、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較
  預(yù)告登記制度的設(shè)立,在商品房預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同這種債權(quán)與物權(quán)實(shí)際取得間隔較長(zhǎng)的合同形式中,能夠有效的保護(hù)購(gòu)房者的期待物權(quán)利益。但由于預(yù)售合同登記與預(yù)告登記都是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記,在實(shí)務(wù)中,存在著一些買(mǎi)受方混淆這二者的情況。
 ?。ㄒ唬┒叩膮^(qū)別
  首先,二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇,是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段,是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對(duì)于預(yù)告登記,盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭(zhēng)議,但對(duì)于其屬于私法范疇的制度這是毫無(wú)疑義的。
  其次,二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段,只是確認(rèn)、記錄合同的存在,對(duì)合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響,也不具有公示公信力,不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出,預(yù)告登記制度非常明確保護(hù)登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),使登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力,能夠?qū)沟谌?。即能夠有效的阻卻登記權(quán)利人以外的其他人對(duì)登記房屋進(jìn)行處分,基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
  再次,是否強(qiáng)制不同。如前所述,商品房預(yù)售合同登記屬于公法調(diào)整范疇,相應(yīng)的,進(jìn)行合同登記是預(yù)售方的必須要履行的具有行政意義的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當(dāng)事人對(duì)自己民事權(quán)利的一種保護(hù)措施,一般可由當(dāng)事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域,出臺(tái)了相關(guān)政策要求預(yù)售方應(yīng)該進(jìn)行預(yù)告登記,例如《??谑蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房屋預(yù)告登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(海房字(2007132號(hào)文)有規(guī)定預(yù)售人除了應(yīng)該將預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上即時(shí)備案外,還應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請(qǐng)預(yù)告登記。但是,上位法規(guī)并沒(méi)有關(guān)于預(yù)告登記的強(qiáng)制性規(guī)定,這些政策也不能從根本上改變當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記的自愿自主性。
 ?。ǘ┥唐贩款A(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接
  建設(shè)部20087月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定,申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中,包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實(shí)際上就是要求進(jìn)行預(yù)告登記的前提是對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行備案登記。
  三、完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度
  法律實(shí)務(wù)操作中,應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能,根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷,明確其立法價(jià)值,充分發(fā)揮其作用。尤其是應(yīng)該讓購(gòu)房者充分知曉這兩種制度的區(qū)別。這兩種制度在商品房預(yù)售階段并存,雖然是發(fā)揮著不同的功能,而且也共同起著維護(hù)商品房交易市場(chǎng)秩序的作用,但是事實(shí)上,如前所述,由于購(gòu)房者并不了解相關(guān)的法律規(guī)定,不少購(gòu)房者并不能正確區(qū)分這兩者的區(qū)別,認(rèn)為預(yù)售合同備案登記具有對(duì)抗第三人的效力,或是將其與預(yù)告登記相混淆。
  同時(shí),對(duì)于預(yù)售方未進(jìn)行預(yù)售商品房登記是只有書(shū)面表述上的“應(yīng)該”卻沒(méi)有落到實(shí)處的有力的懲罰措施。如果不進(jìn)行預(yù)售合同登記備案,相關(guān)的法規(guī)、政策并沒(méi)有明確的處罰措施。而且根據(jù)一些地方政策,如果預(yù)售方不進(jìn)行預(yù)告登記,買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記,卻沒(méi)有規(guī)定如果預(yù)售方未進(jìn)行合同備案時(shí),買(mǎi)方是否能自行進(jìn)行備案。如果不規(guī)定清楚買(mǎi)方可以自行進(jìn)行合同備案,根據(jù)進(jìn)行預(yù)告登記需要具有合同備案的要求,如果賣(mài)方不進(jìn)行合同備案,買(mǎi)方也很難申請(qǐng)預(yù)告登記,到頭來(lái),買(mǎi)方在保護(hù)自己的權(quán)利時(shí)還是顯得十分被動(dòng)。立法不僅應(yīng)該明確對(duì)未按規(guī)定進(jìn)行登記的預(yù)售方的法律責(zé)任,更應(yīng)該明確買(mǎi)方的權(quán)利和救濟(jì)途徑?!〉聦?shí)上,受到這一制度自身效力的限制,預(yù)售合同登記備案制度在保護(hù)預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利這一問(wèn)題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實(shí)務(wù)中,就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行登記備案,之后又與乙簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,特別是最高院的會(huì)議紀(jì)要,首先應(yīng)保護(hù)乙的權(quán)利,則此時(shí)甲只能向預(yù)售方主張違約責(zé)任。對(duì)于甲而言,預(yù)售合同登記基本上起不到保護(hù)其權(quán)利的作用;對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,只要沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記,就可以與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同;對(duì)于第三人而言,只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán),并最終取得房屋所有權(quán)。同;對(duì)于第三人而言,只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán),并最終取得房屋所有權(quán)。
本文來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)

    本站是提供個(gè)人知識(shí)管理的網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)空間,所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布,不代表本站觀點(diǎn)。請(qǐng)注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)等信息,謹(jǐn)防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容,請(qǐng)點(diǎn)擊一鍵舉報(bào)。
    轉(zhuǎn)藏 分享 獻(xiàn)花(0

    0條評(píng)論

    發(fā)表

    請(qǐng)遵守用戶 評(píng)論公約

    類(lèi)似文章 更多

    东京干男人都知道的天堂| 亚洲综合色婷婷七月丁香| 91久久精品国产成人| 我的性感妹妹在线观看| 精品一区二区三区不卡少妇av| 亚洲熟女熟妇乱色一区| 黑丝袜美女老师的小逼逼| 人妻巨大乳一二三区麻豆| 亚洲午夜av一区二区| 国内精品伊人久久久av高清| 夜夜嗨激情五月天精品| 精品日韩国产高清毛片| 欧美日韩精品一区二区三区不卡| 欧美成人高清在线播放| 亚洲最新一区二区三区| 在线观看日韩欧美综合黄片| 日本一区二区三区久久娇喘| 日韩无套内射免费精品| 国产色偷丝袜麻豆亚洲| 人妻熟女中文字幕在线| 高清在线精品一区二区| 尹人大香蕉一级片免费看| 中文字幕人妻日本一区二区 | 精品香蕉国产一区二区三区| 精品国自产拍天天青青草原| 伊人久久青草地婷婷综合| 在线一区二区免费的视频| 国产精品午夜福利免费在线| 国产精品香蕉在线的人| 中文字幕精品一区二区年下载 | 夜夜躁狠狠躁日日躁视频黑人| 白白操白白在线免费观看| 日本最新不卡免费一区二区| 黄片免费观看一区二区| 亚洲精品黄色片中文字幕| 亚洲精品国产福利在线| 福利视频一区二区三区| 国产一级精品色特级色国产| 欧美日韩国产成人高潮| 国产午夜精品久久福利| 激情三级在线观看视频|