大鱷的誕生

　　始于10月份的全國范圍內(nèi)大規(guī)模樓市調(diào)控，從執(zhí)行層面開始延伸到對房產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的嚴厲核查，涉及房源真實性、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等方面。

　　這對慣以被稱為“看天吃飯”的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，不可謂不是一種打擊。

　　從業(yè)務(wù)范疇上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要分為二手房買賣居間代理、二手房租賃居間代理和新房銷售代理三種。不難看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場發(fā)展密不可分。

　　1998年房改政策頒布，伴隨著房地產(chǎn)市場的騰飛，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)迎來了快速發(fā)展期。一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司迅速做大，并催生出鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家(博客,微博)、中原地產(chǎn)、21世紀中國不動產(chǎn)、世聯(lián)行(002285,股吧)等巨頭。

　　此后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進入快車道。新建商品房銷售額從1999年的不足2000億元，增長至2015年的8.7萬億，增幅超過40倍。二手房交易量也快速增長。

　　借助這一“春風”，到2015年，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)促成的房地產(chǎn)交易額已超過5萬億元。

　　具體而言，新房代理業(yè)務(wù)更容易與房地產(chǎn)開發(fā)同步，起步較早。如專注該業(yè)務(wù)的世聯(lián)行就于2009年在深交所掛牌上市。

　　在該行業(yè)里，大公司的規(guī)模已絲毫不亞于房地產(chǎn)開發(fā)“巨頭”。2015年，中原地產(chǎn)的成交金額達到9205億人民幣，鏈家地產(chǎn)則實現(xiàn)了7090億房產(chǎn)交易額。以新房代理為主要業(yè)務(wù)的世聯(lián)行，2015年的新房代理銷售額達到4309億元。

　　單從銷售金額上看，這三家企業(yè)已“秒殺”所有房地產(chǎn)開發(fā)商——作為房地產(chǎn)業(yè)“老大”的萬科，2015年銷售額“僅為”2614億元。偉業(yè)我愛我家最近三年的房屋銷售總額達到5600億元。

　　大鱷誕生的背后，是行業(yè)內(nèi)部的兼并整合。僅2015年，鏈家地產(chǎn)就完成10宗并購。偉業(yè)我愛我家自2012年至今在9個城市完成了11次投資并購。

　　模式之變

　　隨著市場發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)務(wù)類型也已發(fā)生變化，從最初的二手房買賣和租賃、新房銷售代理，逐步延伸到經(jīng)紀業(yè)務(wù)的上下游，甚至橫向拓寬到商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　其中，中原地產(chǎn)、鏈家、偉業(yè)我愛我家等公司除同時從事三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，還以設(shè)置業(yè)務(wù)條線、成立子公司的形式，涉足金融或擔保資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)。世聯(lián)行也開辟了和新房銷售相關(guān)的金融業(yè)務(wù)。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，這種業(yè)務(wù)的多元化，是經(jīng)紀公司克服房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟周期波動、緩解業(yè)績震蕩的一種嘗試。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強則表示，相關(guān)的制度設(shè)計未能跟上房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化?！岸址拷灰兹菀桩a(chǎn)生金融服務(wù)、產(chǎn)權(quán)保險、交易資金監(jiān)管等各項衍生服務(wù)。在美國，這些業(yè)務(wù)都由獨立的專業(yè)公司來做?！?/p>

　　我國的現(xiàn)實情況是，專業(yè)公司未能進入這一領(lǐng)域。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司“兼營”這些業(yè)務(wù)，但會受到政策層面的諸多掣肘，如獲取金融牌照等方面的門檻等。但專業(yè)化運作仍被認為是行業(yè)發(fā)展的大方向。

　　互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，則深刻影響著傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。

　　柴強表示，“互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀”催生出傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式的三種變化。一是純粹的信息平臺公司發(fā)展壯大，如58同城的二手房交易板塊；二是原來的信息平臺公司，開始延伸至線下經(jīng)紀業(yè)務(wù)；三是傳統(tǒng)的經(jīng)紀公司將渠道延伸至線上，如鏈家網(wǎng)。

　　“互聯(lián)網(wǎng)的作用，主要體現(xiàn)在改變了獲取信息的渠道，并進一步改變經(jīng)紀公司的業(yè)務(wù)模式?！鄙鲜鰪臉I(yè)者表示，傳統(tǒng)的信息渠道主要是報紙、小廣告、電話營銷、門店營銷等，如今已全面向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)移。目前在許多經(jīng)紀公司中，通過網(wǎng)絡(luò)渠道獲取的客源占比，已達到60%以上。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維的興起，還在嘗試改變市場格局。過去兩年來，房多多、愛屋吉屋、吉屋網(wǎng)等帶有濃厚互聯(lián)網(wǎng)基因的經(jīng)紀公司大量出現(xiàn)，業(yè)務(wù)量一度迅猛增長。

　　資本的嗅覺

　　隨著存量房時代到來，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的前景正被普遍看好，尤其是二手房的買賣、租賃。按照上述資深從業(yè)者的觀點，二手房市場的容量和前景取決于以下幾個關(guān)鍵指標：

　　第一是流通率。對應(yīng)400萬套左右的二手房成交量，全國層面的流通率不足2%。按照國際經(jīng)驗，中國的二手房交易達到4%-5%的流通率是有可能的，這意味著二手房交易量可以達到1000萬套左右。

　　第二是經(jīng)紀滲透率。即經(jīng)紀人員和經(jīng)紀公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率已經(jīng)達到85%以上，二線城市只有60%左右，未來還有很大提升空間。

　　第三是傭金率。我國大部分城市的傭金率不足2%，從美國和我國臺灣地區(qū)等的經(jīng)驗來看，這樣的傭金率水平不足以吸引優(yōu)秀的從業(yè)者加入，也難以有高質(zhì)量的服務(wù)。在勞動力成本日益上升的條件下，傭金率至少不存在下降空間。

　　事實上，早在外界意識到這一點之前，資本就已殺至。2010年，鼎暉投資、復地兩家戰(zhàn)略投資公司曾注資鏈家。今年上半年，市場又爆出鏈家完成60億元人民幣融資的消息，領(lǐng)投方為華興旗下的華晟資本，百度和騰訊成為戰(zhàn)略投資方。我愛我家也在去年傳出完成C輪融資的消息。

　　此外，吉屋網(wǎng)成立以來共獲得4輪融資。愛屋吉屋則在誕生的兩年多時間里完成了6輪融資。萬科舊將肖莉加盟的房多多，也已完成4輪融資。

　　這些資金正拼命將經(jīng)紀公司推向資本市場，從而填補一塊巨大的空白——在中國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的上市公司中，世聯(lián)行專注新房銷售代理，21世紀不動產(chǎn)創(chuàng)始于美國并在美股上市。以二手房交易為主的經(jīng)紀公司，尚無登陸中國資本市場的先例。

　　樂觀的觀點認為，未來3-5年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)會有公司進入資本市場。

　　柴強的思考則較為冷靜，他認為，對于資本市場而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀是新興行業(yè)，缺乏有效的判斷指標，且由于交易量波動較大，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司普遍存在收入不穩(wěn)定的難題。資本市場需要一段時間來考量。

　　與此同時，行業(yè)內(nèi)的一些頑疾也會制約這一進程。在今年6月召開的“2016中國房地產(chǎn)經(jīng)紀年會”上，住建部副部長陸克華曾指出，行業(yè)發(fā)展中存在一些突出問題，包括“中介機構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊，侵害群眾權(quán)益的不良行為時有發(fā)生，行業(yè)形象不佳，群眾意見很大，社會反響強烈。”

　　柴強認為，與其他勞動密集型行業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)被認為尚難做到真正有效的管理。盡管這是由該行業(yè)分散、靈活等特點所決定，但公司治理仍是需要彌補的短板。