怎樣把房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女最合算

liangday 2016-11-14

展開全文

父母房產(chǎn)“有償”取得

據(jù)了解，目前人們對父母與子女之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式較為關(guān)心，尤其是金額較大的房產(chǎn)。對于一線城市居民來說，一套房產(chǎn)動輒幾百萬元，部分面積較大、地段不錯的住宅價值甚至超過千萬元，因此繼承金額如此巨大的財產(chǎn)，通過何種方式以最小的成本取得，確實需要認(rèn)真思考。

此外，出于其他需求，父母提前將房產(chǎn)過戶給子女的情形也時有出現(xiàn)。最為常見的是子女結(jié)婚后購房在別處居住，但父母住房為學(xué)區(qū)房，為了方便孩子就近入學(xué)，所以父母也會提前將名下的房產(chǎn)過戶給子女。

就目前來說，子女取得父母房產(chǎn)的途徑主要有3種，包括繼承、買賣和贈與。每一種方式所對應(yīng)的成本各不相同，而且所對應(yīng)的條件也有所區(qū)別，所以到底采用哪種方式，則需要根據(jù)不同的情況采取有針對性的措施。

3種方式成本對比

每一種轉(zhuǎn)讓方式對應(yīng)的成本不一樣，總體而言，繼承成本最低，贈與次之，買賣方式成本最高，下面我們就具體轉(zhuǎn)讓方式所需承擔(dān)的不同成本進(jìn)行詳細(xì)分析。

繼承成本最低

辦理房地產(chǎn)繼承過戶需要產(chǎn)生一定的費用，主要包括房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費用、房屋評估費用及房地產(chǎn)過戶費等。

繼承公證費和房屋評估費是繼承過戶中兩項最大的成本。繼承權(quán)公證費用主要按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價2%來收取，最低不低于200元。業(yè)內(nèi)人士解釋說，對于父母名下房產(chǎn)的價值，并非自己說了算，需經(jīng)過具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)根據(jù)當(dāng)前市場行情進(jìn)行評估而定。通常情況下，評估價格與市場價相差不大，所以該費用可基本確定為按市場價2%來收取。

房地產(chǎn)價值評估費用按照階梯式收費，按房產(chǎn)評估價的0.01%～0.5%不等。當(dāng)然，評估價格越高部分，收取標(biāo)準(zhǔn)越低，如總價超過10001萬元部分，按照0.01%來收?。ň唧w見下表）。

表1 現(xiàn)行房產(chǎn)評估的收費標(biāo)準(zhǔn)

范圍	標(biāo)準(zhǔn)	累計金額（萬元）
100萬以下部分	5‰	0.5
100～1000萬部分	2.5‰	2.75
1001～2000萬部分	1.5‰	4.25
2001～5000萬部分	0.8‰	6.65
5001～8000萬部分	0.4‰	7.85
8001～10000萬部分	0.2‰	8.25
10001萬以上部分	0.1‰

此外，繼承過戶時應(yīng)承擔(dān)過戶稅費，根據(jù)房屋評估價收取0.05%的合同印花稅，同時還收取登記費和權(quán)證印花稅等，后兩項費用極低，可忽略不計。如以外環(huán)線以外一套總價為230萬元的普通住宅為例，子女繼承該房產(chǎn)時所需負(fù)擔(dān)的費用不到7.4萬元。

買賣最為利索

父母與子女之間也可以通過買賣方式完成財產(chǎn)轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)讓方式交易成本較高，但卻為日后轉(zhuǎn)讓省下了不小的開支。

記者通過咨詢稅務(wù)部門得知，父母將房子“賣給”子女，與普通的交易方式完全相同，并無明顯區(qū)別，交易過程中所產(chǎn)生的稅費也與普通房產(chǎn)買賣方式毫無二致。

房產(chǎn)買賣承擔(dān)稅費最高的情形為該房產(chǎn)購買時間不滿2年，且子女名下已有房產(chǎn)，那么，交易雙方要承擔(dān)3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個人所得稅。舉例說明，如有人將外環(huán)線以外一套230萬元住宅（普通住宅）轉(zhuǎn)讓過戶給子女，產(chǎn)生的稅費包括契稅：230萬×3%=6.9萬元；增值稅：230萬÷（1+5%）×5%=10.95萬元；個人所得稅：230萬×1%=2.3萬元，3項共計：20.15萬元。

不過記者了解到，有部分城市父母與子女之間的房產(chǎn)買賣行為可自行定價，因而稅負(fù)水平大幅降低。如鄭州、揚州等城市，父母與子女之間房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓，合同約定的價格總額可低至最低報稅標(biāo)準(zhǔn)100元，這樣，所有稅費相加不會超過兩位數(shù)，因而過戶成本大幅降低。

贈與費用不低

贈與是一種較為經(jīng)濟的轉(zhuǎn)讓過戶方式。據(jù)了解，贈與方式主要承擔(dān)的費用包括契稅、評估費、公證費及少量的過戶費用。其中，稅費收費標(biāo)準(zhǔn)為3%，房產(chǎn)評估費用按照階梯式收費，按房產(chǎn)評估價的0.01%～0.5%不等，公證費按照評估價的1%收取。同樣以上述案例中總價為230萬元的房產(chǎn)估算，采用贈與方式過戶時，所需承擔(dān)的稅費約12萬元。

通過計算發(fā)現(xiàn)，以贈與方式將父母房產(chǎn)過戶給子女，所需承擔(dān)的費用較為適中。不過，這種方式完成過戶，給日后轉(zhuǎn)讓留下了一絲隱患，因為需要極高的個稅。稅務(wù)部門有關(guān)人士介紹說，轉(zhuǎn)讓贈與類房產(chǎn)，需按照買入、賣出差價征收20%的個稅，如果房產(chǎn)買入時總價較低而后大幅增值，屆時所需承擔(dān)的個稅并不低。

靈活多變選擇辦法

如何才能選擇到最佳的轉(zhuǎn)讓方式？成本固然是主要考察因素，但專家建議還應(yīng)對自身需求綜合考量之后再確定。

父母過世之后，子女繼承父母房產(chǎn)，天經(jīng)地義。但繼承過戶方式也存在一些限制，如果考慮為孩子就近入學(xué)急于落戶而父母健在，則無法通過繼承這種方式來完成過戶，必須考慮買賣或者贈與方式。

此外，這種方式也有一些繁瑣的地方，即有遺囑按照遺囑執(zhí)行，而無遺囑時則按房產(chǎn)所有具有繼承權(quán)人數(shù)平均分配，有時候獨生子女僅有父母房產(chǎn)不到二分之一的份額。而且在子女辦理過戶時，還必須提供其他人對房產(chǎn)放棄繼承的書面同意才行。

買賣轉(zhuǎn)讓這種過戶方式，尤其是在一些可自行確定合同價的城市，由于稅費大幅降低，不失為一種上佳選擇。但這種方式在很大程度上會受到政策影響，近期隨著調(diào)控收緊，部分城市名下已經(jīng)有兩套及以上住房的子女，則會受到現(xiàn)有調(diào)控政策限制而無法實現(xiàn)過戶，因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下，則只能通過贈與方式了。

贈與方式簡單便捷，而且所需承擔(dān)的費用也不是很高，這種方式也值得考慮。尤其是在限購的大背景下，部分沒有購房資格的外地人或者境外人士，可以通過這種途徑完成過戶。不過這種方式只適合考慮將房產(chǎn)留作自用或長期出租，而如果今后要出售，這種方式就不太適合了，未來所需面對的高額稅費將會是一個不小的負(fù)擔(dān)。