一般情況下，我們把要轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品尚未交付之前就收取的房款稱為預(yù)收房款，銷售尚不具備交付條件的“未完工開發(fā)產(chǎn)品”就是預(yù)售行為，預(yù)售是以交易開發(fā)產(chǎn)品為目的，但是交易行為尚未完成，預(yù)售以取得預(yù)收房款為目的，在這個(gè)過程中，按增值稅規(guī)定，預(yù)收收入按規(guī)定預(yù)繳增值稅，因此就需要明確預(yù)收款。

根據(jù)營改增的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)交增值稅計(jì)算公式如下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

這里面所說的預(yù)收款怎么界定呢？從規(guī)定來看具備以下兩個(gè)條件：

一是適用主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)然不是狹義的在名稱中有“房地產(chǎn)開發(fā)”的公司，而是經(jīng)過批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)；

二是收取的款項(xiàng)是因預(yù)售開發(fā)項(xiàng)目，支付款項(xiàng)的單位或者個(gè)人是為取得收款方開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，也就是說，預(yù)收款的給付義務(wù)是唯一的，就是交付標(biāo)的物不動(dòng)產(chǎn)。

據(jù)此，我們認(rèn)為預(yù)售過程中取得的款項(xiàng)，不一定都是“采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”收到的預(yù)收款，也就不一定預(yù)繳增值稅，比如“訂金”、“認(rèn)籌款”、“誠意金”及因授予某項(xiàng)權(quán)利而收取的其他款項(xiàng)，由于這項(xiàng)款項(xiàng)可能存在一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是不一定直接以購房為目的，而是取得了購房資格或者是其他權(quán)利，不會(huì)當(dāng)然的以交付不動(dòng)產(chǎn)為目標(biāo)，實(shí)際上是形成了一個(gè)可能以貨幣償付的義務(wù)，也就是說，作為權(quán)利人可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。因此“訂金”和“認(rèn)籌款”等不是“預(yù)收款”也就不預(yù)交增值稅。

根據(jù)上述分析，有人可能認(rèn)為預(yù)售階段的收款就有兩種情況，一是預(yù)收款，預(yù)交增值稅，一種不是預(yù)收款，不預(yù)交增值稅，那就有點(diǎn)問題了，因?yàn)樵谶@一階段還可能收取被定義為“價(jià)外收入”的項(xiàng)目，比如開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)售房款時(shí)，交款人因刷卡而向其收取的刷卡手續(xù)費(fèi)，怎么做判定呢？

營改增政策規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用是指價(jià)外收取的除代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)以外的各種性質(zhì)的收費(fèi)。價(jià)外收費(fèi)按照排除法列舉，除列舉的不算外，因銷售開發(fā)產(chǎn)收取的款項(xiàng)，如果不是單向的銷售行為，都屬于價(jià)外收費(fèi)，因此收取的“手續(xù)費(fèi)”和“違約金”，就是價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅。其納稅義務(wù)的確定，方正稅務(wù)師認(rèn)為在收取時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生，應(yīng)按照所售項(xiàng)目計(jì)稅方法在收取的次月申報(bào)納稅。

目前房地產(chǎn)企業(yè)常用 “認(rèn)籌有禮”、“買房抽大獎(jiǎng)”、“買房送車位”、“買房送裝修”等促銷方式。促銷活動(dòng)肯定要付出一定的代價(jià)，包括支付現(xiàn)金、獎(jiǎng)勵(lì)貨物、承諾打折等等。那么增值稅如何處理呢？

如果促銷活動(dòng)是向不特定的中獎(jiǎng)人支付現(xiàn)金，那么扣繳個(gè)人所得稅，直接計(jì)入銷售費(fèi)用，不涉及增值稅的問題；

如果是贈(zèng)送貨物，如開盤認(rèn)購抽獎(jiǎng)抽取不同價(jià)值的商品貨物，有人認(rèn)為是將貨物無償贈(zèng)送他人，有人認(rèn)為是購進(jìn)貨物用于交際應(yīng)酬，有人認(rèn)為是購進(jìn)貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目，總之分兩種處理方法，要么視同銷售計(jì)算銷項(xiàng)稅，要么進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。方正稅務(wù)師認(rèn)為這樣的認(rèn)識和做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)檎驹陂_發(fā)公司的角度看，都是為銷售開發(fā)項(xiàng)目從其收益或者未來收益中支付的部分，是促成交易的費(fèi)用性支出，和做廣告沒有本質(zhì)的區(qū)別，只是支出的方式不同而已，沒有人因?yàn)槌榈姜?jiǎng)品而認(rèn)為是開發(fā)企業(yè)無償贈(zèng)送的，正如買彩票中了獎(jiǎng)不認(rèn)為是政府出錢給你的一樣，其外購貨物的價(jià)值最終會(huì)通過所售房產(chǎn)的對價(jià)中補(bǔ)償，因此這種情況不屬于視同銷售的情況，也不屬于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的情況。但是需要注意的是對中獎(jiǎng)的個(gè)人而言是偶然所得，個(gè)人所得稅是要代扣代繳的。

至于預(yù)售階段承諾的 “交一萬頂五萬”及“買房送車位”、“買房送裝修”，其實(shí)就是銷售折扣或者不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)分?jǐn)偟膯栴}。