2013年9月，原告某房產(chǎn)公司領(lǐng)取了有效期自2013年9月至2014年9月的商品房預(yù)售許可證。

　　2013年10月、11月期間，原告與被告購(gòu)房戶簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同，商品房買賣合同約定：買受人逾期付款的違約責(zé)任按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：1、逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限止第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的15%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金等。合同訂立后，被告僅給付248601元，尚欠497202元未付（約定辦理按揭貸款，被告沒有辦理按揭）。

案件審理過程中，被告明確提出不再履行給付房款義務(wù)，要求解除原被告簽訂的商品房買賣合同，原告則要求合同繼續(xù)履行。本案如何處理，有兩種不同意見：

　　第一種意見認(rèn)為，本案原被告簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，原被告均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)，合同約定了給付購(gòu)房款的期限和數(shù)額，作為購(gòu)房戶的被告理應(yīng)按照合同約定支付相應(yīng)購(gòu)房款，并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任?，F(xiàn)被告明確表示不給付購(gòu)房尾款，其要求解除合同的理由未有證據(jù)證明系原告存在違約行為，被告未能按約支付購(gòu)房款的責(zé)任不能歸責(zé)于原告，違約方無權(quán)要求解除合同。故被告要求解除合同的理由無事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)采納。

　　第二種意見認(rèn)為，違約方是否享有合同的解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案考量。像本案，如因房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)公司違約則不能準(zhǔn)許，如購(gòu)房戶違約，原則上不應(yīng)準(zhǔn)許，但以明示行為表明不再履行合同的情況下，加之購(gòu)房戶需要按揭貸款，房屋不可強(qiáng)制交付情況下，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)買人承擔(dān)違約責(zé)任，允許違約方解除合同。

筆者傾向于第二種意見。理由如下：

　　1.商品房買賣合同是一種特殊的買賣合同，既有債權(quán)性質(zhì)，也具有物權(quán)轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，現(xiàn)被告明確表示不履行支付購(gòu)房尾款的義務(wù)，原被告之間涉及的物權(quán)合同目的能否實(shí)現(xiàn)是案件處理的關(guān)鍵因素。既然被告明確表示不履行義務(wù)，且未履行部分占比超過50%，應(yīng)當(dāng)視為不履行主要債務(wù)。

　　2.合同法第九十四條第二款規(guī)定“在履行期屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的”。第三條“當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的”當(dāng)事人可以解除合同，在此并未規(guī)定，只有守約方可以解除。我國(guó)合同法理論上也允許違約方行使合同的解除權(quán)。

　　3.現(xiàn)實(shí)障礙

　　（1）貸款障礙。被告因經(jīng)濟(jì)條件有限，當(dāng)時(shí)約定余款需要辦理按揭貸款，如果判決合同有效，繼續(xù)履行，則辦理按揭貸款原告是協(xié)助義務(wù)，被告不辦理，法院也不好強(qiáng)制去辦理。

　　（2）執(zhí)行障礙。如果判決被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，給付欠付的房款。若判決生效進(jìn)入執(zhí)行程序后，可能會(huì)出現(xiàn)被告不履行金錢給付義務(wù)或沒有能力履行金錢給付義務(wù)的情況。同時(shí)，合同約定的房屋交付期限屆至，能否強(qiáng)制過戶即是本案處理的現(xiàn)實(shí)困境，因法院不可以強(qiáng)制被告辦理物權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。我國(guó)合同法第一百一十條第一條第一項(xiàng)規(guī)定“法律或事實(shí)上不能履行”。也就是說房子無法過戶，物權(quán)也就不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移，商品房買賣合同的合同目的當(dāng)然無法實(shí)現(xiàn)。

　　4.維護(hù)交易安全原則的應(yīng)有之義。誠(chéng)然，判決合同有效，繼續(xù)履行是維護(hù)交易安全的方法。但讓違約者承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，也是維護(hù)交易安全的應(yīng)有之義。那種認(rèn)為只有維護(hù)合同的穩(wěn)定性，繼續(xù)履行合同是維護(hù)交易安全的唯一方法的觀點(diǎn)是片面的。在一方明確表示不履行合同的情況下，讓其承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，也是維護(hù)正義，求得當(dāng)事人之間公正、公平，維護(hù)合同，保障交易安全的應(yīng)有之義。